Il recesso per motivi personali non è ammesso alla prima scadenza del contratto di locazione.

Un nostro lettore vive in un appartamento in affitto. Di recente il proprietario di casa gli ha inviato una raccomandata con cui gli ha manifestato l’intenzione di non voler rinnovare il contratto per non meglio precisate “esigenze familiari”. Ci chiede se sia possibile farlo, soprattutto dopo i primi tre anni di locazione in un contratto a canone libero. La domanda che ci viene posta è la scusa per trattare l’argomento in modo più ampio e spiegare se e quando si può disdire un contratto di affitto per esigenze familiari o personali.

Procediamo con ordine.

Disdetta del locatore alla prima scadenza

Al termine della prima scadenza del contratto di locazione, quindi dopo i primi 3 anni nel contratto a canone concordato o dopo i primi 4 in quello a canone libero, il locatore può recedere solo per specifiche cause indicate dalla legge: la destinazione dell’immobile ad uso proprio del locatore, la possibilità per il conduttore di avere a disposizione un altro immobile, il mancato utilizzo del bene da parte del conduttore, la ricostruzione, demolizione e trasformazione dell’edificio di cui è parte l’immobile locato e, infine, l’intenzione di vendere l’immobile stesso a terzi.

Qui ci soffermeremo sul primo motivo ossia la destinazione dell’immobile ad uso proprio. Alla prima scadenza del contratto, il locatore può impedire che avvenga la rinnovazione tacita del contratto se ha intenzione di destinare l’immobile ad abitazione oppure ad attività commerciale, artigianale o professionale propria o del coniuge (anche se legalmente separato), dei genitori, dei figli (legittimi o naturali) o dei parenti entro il secondo grado in linea retta.

Sono esclusi il coniuge divorziato e il convivente; l’attività commerciale può anche essere esercitata attraverso una società di persone di cui il locatore sia socio.

Anche una persona giuridica può utilizzare tale motivo se nell’immobile locato vuole svolgere la propria attività.

Le parti non possono inserire nel contratto ulteriori cause di recesso del locatore diverse e ulteriori rispetto a quelle indicate dalla legge.

Per l’elencazione di tutti gli altri motivi leggi: Quando il locatore può recedere dal contratto prima della scadenza?

Come deve essere la lettera di recesso del locatore alla prima scadenza?

Il locatore deve comunicare il diniego di rinnovazione al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza dei primi 4 anni (nel contratto a canone libero) o dei primi 3 anni (nel contratto a canone concordato), a pena di decadenza.

La disdetta deve essere comunicata mediante raccomandata con ricevuta di ritorno oppure con altre modalità (ad esempio a mezzo fax, telegramma).

Nella comunicazione di disdetta il locatore deve dichiarare la volontà di riottenere la disponibilità dell’immobile, specificare, a pena di nullità, su quale dei motivi sopra elencati è giustificata la risoluzione, indicando altresì la data entro la quale il conduttore deve rilasciare l’immobile.

La specificazione dei motivi deve essere precisa ed analitica. Sicché è illegittima la richiesta di restituzione della casa per motivi personali o familiari senza specificare di quale di questi si tratta.

Disdetta del locatore alle successive scadenze

Alle successive scadenze invece il locatore non è tenuto a motivare i motivi del recesso, a patto che rispetti il preavviso di sei mesi prima del tacito rinnovo del contratto. Anche in tale caso la disdetta va comunicata con raccomandata o PEC ma non dovrà indicare le ragioni e i motivi del recesso. Pertanto del tutto superflua e pleonastica è la specificazione dei “motivi personali o familiari”.

Recesso dell’inquilino per motivi familiari

Il recesso dell’inquilino è libero sia alla prima scadenza che alle successive: non deve essere motivato. Tuttavia anch’egli è tenuto a dare il preavviso di sei mesi prima rispetto al tacito rinnovo.

L’interruzione del contratto prima della scadenza, e fermo l’obbligo del preavviso di sei mesi, può avvenire:

per motivi indicati specificamente nel contratto e quindi concordati previamente dalle parti;

per validi motivi che devono essere sopravvenuti rispetto alla conclusione del contratto, imprevedibili e non dipendenti dalla volontà del conduttore. Leggi sul punto Come recedere da un contratto di affitto prima della scadenza?