Cosa succede se il proprietario della casa o del terreno vende il bene prima dei 20 anni?

Ipotizziamo il caso di una persona che rivendichi l’usucapione su un terreno. Senonché, qualche anno prima, l’immobile era stato venduto a una terza persona. La domanda che ci si pone, in casi del genere, è se si può bloccare l’usucapione con la vendita. Il passaggio di proprietà azzera il termine di 20 anni per rivendicare l’usucapione sul bene?

La questione è stata analizzata più volte dalla giurisprudenza e, da ultimo, dalla Cassazione (sent. n. 25643/2024). Facciamo il punto della situazione e, innanzitutto, ricordiamo cos’è e come funziona l’usucapione.

Come funziona l’usucapione

L’usucapione è un istituto giuridico che permette di acquisire la proprietà o altri diritti reali su un bene immobile o mobile altrui attraverso il possesso continuato, pacifico e pubblico dello stesso per un determinato periodo di tempo, anche se inizialmente non si aveva il diritto di farlo. In sostanza, l’usucapione “premia” chi utilizza e si prende cura di un bene per un lungo periodo, a scapito del proprietario che lo trascura.

Per l’usucapione non è quindi necessario né l’atto notarile (se si tratta di immobili), né il consenso del proprietario. È sufficiente una sentenza del tribunale (al termine di una causa civile intentata contro il proprietario del bene) che accerti la sussistenza dei presupposti dell’usucapione.

Presupposti dell’usucapione

Affinché l’usucapione si verifichi, devono sussistere i seguenti presupposti:

• possesso: il possesso deve essere concreto, ovvero l’esercizio di fatto sul bene come se si fosse il proprietario, e non mera detenzione (ad esempio, l’inquilino di un immobile è detentore, non possessore);
• continuità: il possesso deve essere ininterrotto per tutto il periodo previsto dalla legge. Eventuali interruzioni, come il riconoscimento del diritto del proprietario o l’azione legale di quest’ultimo, fanno ripartire il conteggio del tempo necessario per l’usucapione;
• pubblicità: il possesso deve essere palese e non clandestino, in modo che il proprietario e terzi possano rendersene conto;
• non violenza né clandestinità: il possesso non deve essere acquisito o mantenuto con violenza o clandestinità;
• durata: il possesso deve durare per un periodo di tempo stabilito dalla legge, che varia a seconda delle circostanze. In generale, il termine dell’usucapione per beni immobili o immobili è di 20 anni.

Tipologie di usucapione

Esistono diverse tipologie di usucapione:

• usucapione ordinaria: si verifica con il possesso continuato per 20 anni per i beni immobili e per 10 anni per i beni mobili registrati, indipendentemente dalla buona fede del possessore;
• usucapione abbreviata: richiede il possesso in buona fede, un titolo idoneo al trasferimento della proprietà (anche se nullo o annullabile) e la trascrizione dello stesso. La durata è di 10 anni per i beni immobili e 3 anni per i beni mobili registrati. Si pensi al caso di un soggetto che acquista un immobile da un altro che tuttavia non è l’unico proprietario del bene;

Effetti dell’usucapione

Una volta maturati i requisiti dell’usucapione, il possessore diventa automaticamente proprietario a titolo originario, senza bisogno di alcun atto di trasferimento. Tuttavia, per rendere opponibile a terzi l’acquisto per usucapione, è necessario ottenere una sentenza dichiarativa del giudice e procedere alla trascrizione dell’acquisto nei registri immobiliari.

Che succede se si vende la proprietà?

Se il proprietario dell’immobile vende il bene a un terzo soggetto ma quest’ultimo non agisce contro il possessore per ottenere la restituzione del bene, il termine di 20 anni continua a decorrere. In buona sostanza, l’atto pubblico di compravendita (il cosiddetto “rogito notarile”) non blocca il termine dell’usucapione.

A chiarire tale concetto è stata l’ordinanza della Cassazione citata in apertura. Secondo la Corte, «in tema di possesso, l’atto di vendita compiuto dal proprietario non blocca l’acquisto per usucapione del terreno. Spetta pertanto al giudice verificare se la parte che rivendica l’acquisto ha mantenuto o meno il possesso del bene».

Come interrompere l’usucapione?

Per interrompere l’usucapione ci sono solo due modi:

• la notifica di un atto processuale nei confronti del possessore, volto a ottenere la restituzione del bene (la semplice raccomandata con diffida non basta); non è necessario poi che l’azione giudiziaria venga effettivamente proseguita con l’iscrizione a ruolo del giudizio;
• il riconoscimento dell’altrui proprietà da parte del possessore, anche con comportamento espresso (un atto scritto) o tacito (ad esempio una richiesta di acquisto, il pagamento di un canone, la domanda rivolta a ottenere l’autorizzazione per svolgere dei lavori).

Che succede se il possessore muore?

Potrebbe succedere, dal lato inverso, che il possessore muoia e, al suo posto, i suoi eredi proseguano a utilizzare l’immobile come se fosse proprio, allo stesso modo in cui si era comportato il de cuius. Anche tale evento non interrompe il termine dell’usucapione. Si suole dire, in tali circostanze, che il possesso utile all’usucapione si eredita.

Ad esempio, si immagini una persona che possegga, come se fosse proprio, il terreno del vicino per 18 anni di seguito. Alla sua morte, i figli continuano a fare lo stesso per altri 2 anni. Anche in tale ipotesi l’usucapione si è ugualmente formato.