Scopri come l’agevolazione fiscale sulla prima casa può applicarsi all’acquisto di più unità immobiliari e quali condizioni devono essere rispettate.

L’agevolazione fiscale sulla prima casa – meglio nota come «bonus prima casa» – è spesso al centro di chiarimenti da parte della giurisprudenza e della stessa amministrazione finanziaria. Un tema ricorrente è quello relativo all’accorpamento degli immobili: si possono acquistare due appartamenti adiacenti come prima casa?

La risposta è stata fornita dall’Agenzia delle Entrate con la famosa risoluzione n. 154/E del 19 dicembre 2017.

Ipotizziamo il caso di un soggetto che acquisti un appartamento sfruttando il bonus prima casa e, successivamente, nello stesso edificio ne compri un secondo che unisce al primo, realizzando un’unica abitazione. Oppure – del tutto simile – il caso di un soggetto che abbia già una casa acquistata con le agevolazioni fiscali e che, sempre nel medesimo palazzo, ne compri una seconda e poi ancora una terza: senonché le unisce tutte e tre e chiede di estendere il bonus, già sfruttato per la prima di queste, all’intero immobile così ottenuto. Avrebbe diritto a farlo?

Il dubbio si pone giustamente perché, tra le condizioni per avere il bonus prima casa, vi è quella di non essere proprietari di altra abitazione nello stesso Comune.

Tanto l’Agenzia delle Entrate quanto la giurisprudenza hanno più volte trattato il caso dell’acquisto, con l’agevolazione prima casa, di un’altra abitazione, rispetto ad altra già di proprietà del contribuente, al fine di ampliare quest’ultima. Ecco la risposta fornita in tali circostanze.

Si possono unire due appartamenti e utilizzare il bonus prima casa?

Ebbene, la risposta a tutti questi quesiti è affermativa: si possono acquistare due o più appartamenti adiacenti sfruttando il bonus prima casa. Ma a due condizioni:

• bisogna procedere a un unico accatastamento dell’appartamento (non basta quindi abbattere una parete);
• l’immobile risultante dall’aggregazione non deve essere classificabile come abitazione di lusso (categoria A/1).

Cosa succede se si possiedono già altri immobili?

Secondo la giurisprudenza, è possibile comprare una seconda abitazione con il bonus prima casa, senza dover vendere la prima, quando quest’ultima è divenuta inutilizzabile per circostanze oggettive: si pensi al caso di un immobile divenuto pericolante e non più vivibile, o troppo piccolo o troppo grande per le mutate dimensioni della famiglia (si pensi a una coppia che vive in un monolocale che abbia un figlio o una coppia i cui figli vadano a vivere da soli).

Inoltre, la proprietà di un’altra abitazione non preclude necessariamente l’accesso al bonus prima casa per l’acquisto di un nuovo appartamento, sempre che quest’ultimo sia destinato all’ampliamento della proprietà preesistente. È consentito, quindi, acquistare un terzo appartamento da unire agli altri due già posseduti, anche se l’uno o entrambi gli immobili precedenti non fossero stati acquistati con l’agevolazione prima casa.

Quando si può utilizzare due volte il bonus prima casa?

Nell’ipotesi di accorpamento di più appartamenti accatastati come uno solo,

non è necessario, al fine di ottenere l’agevolazione fiscale in sede di acquisto della seconda o della terza abitazione, che la proprietà della prima fosse stata già ottenuta con le agevolazioni fiscali. Pertanto, in sede di ulteriore acquisto, il bonus prima casa spetta nelle seguenti ipotesi:

• nel caso in cui la prima proprietà (e anche la seconda proprietà, in caso di terzo acquisto) sia stata comprata con l’agevolazione;
• nel caso in cui la prima proprietà (e anche la seconda proprietà) non sia stata comprata con l’agevolazione perché il contribuente non l’abbia domandata (pur avendone diritto) o non l’abbia potuta domandare per carenza dei presupposti al cui ricorrere la legge consente l’ottenimento dell’agevolazione.

Se invece il contribuente è già proprietario di un altro immobile e il nuovo acquisto non viene accorpato al primo, l’agevolazione può essere concessa solo se:

• l’abitazione comprata per ultima sia ubicata in un Comune diverso da quello nel quale il contribuente già è titolare di quell’altra proprietà
• e sempre che quest’ultima non sia stata comprata con l’agevolazione “prima casa”.

Se invece questi presupposti non ricorrono, si ha la decadenza dal bonus prima casa.