Cosa sono le servitù prediali e come è possibile costituirle? Condominio: in cosa consiste la servitù di passaggio dei tubi dell’impianto centralizzato?
Contrariamente a quanto si possa pensare, il titolare non è sempre libero di fare ciò che vuole all’interno della sua proprietà. Esistono infatti dei limiti che possono essere stabiliti direttamente dalla legge oppure che possono derivare da un precedente accordo. Si pensi, solo per fare un esempio, all’obbligo di far passare all’interno del proprio terreno il vicino, il quale altrimenti non potrebbe accedere alla sua proprietà. Con il presente articolo ci soffermeremo su una particolare questione: vedremo cos’è e come funziona la servitù di riscaldamento.
Come diremo, la stessa giurisprudenza mette in discussione che una fattispecie del genere possa esistere, risolvendosi di fatto in una sorta di servitù di passaggio delle tubazioni, frequente soprattutto in ambito condominiale. Ma procediamo con ordine.
Cos’è una servitù?
La servitù è una limitazione alla proprietà privata, imposta dalla legge o dalla volontà delle parti. Classico esempio è la servitù di passaggio, che costringe il proprietario a far transitare altre persone attraverso il proprio fondo, non potendone impedire l’accesso.
Come si costituisce una servitù?
Una servitù può essere costituita in molti modi: può essere imposta dalla legge (si parla in questi casi di servitù coattiva), pattuita con contratto, decisa per testamento oppure dall’originario proprietario dell’unico immobile (di cui diremo a breve), ovvero perfino usucapita.
Chi passa per il fondo altrui per così tanto tempo da aver creato un vero e proprio sentiero, potrà dire dopo venti anni di aver usucapito una servitù di passaggio.
Il titolare di un fondo totalmente intercluso che non ha alcun accesso alla pubblica via ha diritto per legge alla servitù di passaggio nella proprietà del vicino.
Cos’è la servitù di riscaldamento?
Per “servitù di riscaldamento” si intende il diritto di poter far passare i tubi che costituiscono l’impianto di riscaldamento nella proprietà privata di un’altra persona.
Si tratta di un’ipotesi abbastanza frequente in condominio, che si verifica tutte le volte in cui le tubazioni dell’impianto centralizzato passano anche all’interno delle singole unità immobiliari di proprietà dei condòmini.
La Corte di Cassazione [1] sembra invece aver escluso che possa esistere una servitù di riscaldamento da intendersi come diritto di potersi avvalere dell’impianto di riscaldamento realizzato da un’altra persona.
Come funziona la servitù di riscaldamento?
La servitù di riscaldamento in un contesto condominiale deve ritenersi pienamente legittima se le tubazioni necessarie all’impianto centralizzato sono state realizzate dall’originario costruttore del fabbricato: in un’ipotesi del genere, infatti, si verifica una servitù costituita per destinazione del padre di famiglia, cioè dal soggetto che, originariamente, era unico proprietario dell’intero edificio [2].
In questa ipotesi, il condomino nella cui unità immobiliare (ad esempio, box auto, cantina o perfino appartamento) passano i tubi dell’impianto centralizzato di riscaldamento non potrà lamentarsi della presenza degli stessi.
Tale conclusione è sostenuta dalla Corte di Cassazione [3] con riferimento a qualsiasi bene o servizio condominiale (come ad esempio la centrale termica, l’autoclave o l’impianto di sollevamento delle acque luride) che si trovi in locali di proprietà esclusiva.
Le cose cambiano, invece, se la servitù di riscaldamento è stata costituita successivamente: in questa ipotesi, occorre necessariamente il consenso scritto del proprietario (per la precisione, atto pubblico) che intende accettare il passaggio dei tubi nella sua unità immobiliare, non essendo sufficiente un consenso verbale né tacito.
In un’ipotesi del genere, il proprietario di un immobile può far rimuovere la tubazione del riscaldamento che passa nel suo locale (ad esempio, nella cantina), anche se l’installazione è stata autorizzata verbalmente dal precedente proprietario [4].