Chi non ha il box auto e non ha interesse ad accedere alla rimessa adibita a garage deve pagare le spese di manutenzione e ristrutturazione?

Non capita di rado che, nel seminterrato di un edificio condominiale, lì dove ci sono i garages di alcuni condomini, si trovino anche i contatori di luce, acqua e gas di tutte le unità immobiliari. Colui che non possiede un box auto e che si limita ad accedere a tale area sporadicamente, solo al fine di verificare i consumi delle proprie utenze domestiche, è tenuto a partecipare alle spese di manutenzione e/o di ristrutturazione? Se l’assemblea dovesse deliberare il rifacimento della pavimentazione, della copertura o della rampa di accesso, tra chi andrebbero ripartiti i costi per pagare la ditta di lavori? Insomma, nel caso di un seminterrato con i contatori, chi non ha il garage paga le spese? La risposta è contenuta nel codice civile.

Come si ripartiscono le spese condominiali?

L’articolo 1123 del Codice Civile regolamenta la divisione delle spese condominiali, stabilendo tre principali criteri:

• ripartizione secondo millesimi (criterio generale);
• ripartizione secondo il maggior uso;
• ripartizione in base all’utilità.

Vediamoli singolarmente.

Ripartizione per millesimi

Il primo criterio si basa sulla divisione proporzionale secondo i millesimi di proprietà. Ciò significa che le spese relative alla manutenzione delle parti comuni dell’edificio, come il tetto, l’androne, le fognature, ecc., sono suddivise tra tutti i condomini in base alle quote millesimali che ognuno possiede e che sono allegate al regolamento. Queste quote vengono generalmente determinate in base alla superficie, al valore e all’ubicazione di ciascuna unità immobiliare all’interno del condominio.

Il criterio millesimale è la regola generale. Solo una delibera assunta all’unanimità o un regolamento condominiale contrattuale (ossia approvato da tutti i condomini) può derogare a tale principio.

Ripartizione secondo il maggior uso

Il secondo criterio, che integra il precedente, prevede la possibilità che alcuni condomini facciano un uso più intenso di determinati beni rispetto ad altri. Essi quindi parteciperanno alle spese in misura superiore.

Ad esempio, se ci sono servizi o infrastrutture da cui alcuni condomini traggono un maggiore beneficio rispetto ad altri (ad esempio i condomini dell’ultimo piano con riferimento ad ascensore e scale), le relative spese vengono suddivise in modo proporzionale all’uso che ciascun condomino può farne.

Ripartizione in base all’utilità

L’ultimo comma dell’articolo 1123 cod. civ. prevede che, in presenza di un edificio con più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Ad esempio, se si rompe l’ascensore della scala A, i condomini che risiedono nella scala B non dovranno partecipare alle spese.

Come si ripartiscono le spese condominiali del garage?

In linea generale il garage è un’area comune, appartenente cioè a tutti i condomini che dispongono di un posto auto all’interno di esso, indipendentemente dal fatto che lo usino o meno. Sicché tutti coloro che possono – anche solo potenzialmente – parcheggiare l’auto in tale area devono contribuire alle spese per la sua manutenzione (ad esempio il rifacimento del massetto o della pavimentazione). Al contrario, chi non dispone di un posto auto non deve pagare le spese di manutenzione del garage o del seminterrato destinato a rimessa delle auto.

Garage con contatori: bisogna pagare le spese?

Ritorniamo all’esempio da cui siamo partiti ed immaginiamo un seminterrato adibito a garages all’interno del quale sono collocati i contatori di luce, acqua e/o gas. Chi non ha il box auto è ugualmente tenuto a contribuire alle spese di tale area se vi accede solo per visionare i predetti contatori? La risposta è affermativa ma va applicato il secondo criterio previsto dall’articolo 1123 cod. civ., quello cioè in base al maggior uso. In altri termini l’amministratore deve procedere ad una suddivisione che tenga conto del minore utilizzo da parte dei condòmini privi di box, ma che accedono a queste parti comuni sostanzialmente per necessità connesse al contatore delle unità abitative. Questi condòmini devono quindi partecipare alla spesa in misura ridotta e proporzionale.

In ogni caso è sempre bene consultare il regolamento condominiale. A volte, certe dinamiche o responsabilità possono essere già state stabilite in precedenza all’interno di tale documento.