Gestione del condominio moroso e procedura di recupero del credito: dal decreto ingiuntivo, al precetto, per finire al pignoramento. La responsabilità dell’amministratore se il precetto scade.  

Hai mai avuto un condomino moroso nel tuo condominio? Hai mai sentito parlare di atto di precetto? Che ne dici di approfondire l’argomento per comprendere come si recuperano i crediti in condominio e come si gestiscono queste situazioni specie quando l’amministratore non è solerte nell’agire contro i debitori? In questo articolo, ti spieghiamo tutto quello che devi sapere sull’atto di precetto contro il condomino moroso, la scadenza e il pignoramento. Ma procediamo con ordine.

Cosa accade quando un condomino non paga le sue quote condominiali?

Se un condomino si rifiuta di pagare le sue quote, l’amministratore del condominio deve adire le vie legali entro massimo sei mesi dall’approvazione del rendiconto da parte dell’assemblea. A tal fine egli deve nominare un avvocato di sua fiducia affinché si rivolga al giudice e chieda un decreto ingiuntivo. Il decreto ingiuntivo è “provvisoriamente esecutivo”: significa che il debitore deve pagare non appena ne riceve la notifica. Altrimenti partirà il pignoramento dei suoi beni. Tuttavia, prima del pignoramento, il condominio deve notificare al debitore il cosiddetto atto di precetto.

Che cos’è un atto di precetto?

Un atto di precetto è un atto legale che segue il decreto ingiuntivo. È un ultimatum legale che dà al debitore un termine di 10 giorni per adempiere all’obbligo. Se il debitore non paga entro il termine stabilito, l’amministratore del condominio, tramite l’avvocato, può procedere al pignoramento dei beni del debitore.

Che succede se il condominio non chiede il pignoramento entro 90 giorni?

Qui entra in gioco un elemento cruciale. Se l’amministratore non avanza la richiesta di pignoramento entro 90 giorni dalla notifica dell’atto di precetto, l’atto decade e, per avviare l’esecuzione forzata, sarà necessario notificare un nuovo atto di precetto, con ulteriori costi legali.

Chi sostiene le spese legali del precetto?

Con l’atto di precetto, le spese legali per la sua redazione vengono imputate al condomino moroso. Tuttavia, nel frattempo, il creditore – ossia il condominio – deve anticipare l’onorario all’avvocato che lo sta assistendo, compresi i costi vivi per la notifica.

Ebbene, nell’attesa di recuperare le spese dal moroso, può l’assemblea di condominio imputare i costi per il rinnovo dell’atto di precetto all’amministratore che non si è adoperato per tempo nell’avviare la successiva fase di pignoramento? In effetti, sì. L’amministratore del condominio ha l’obbligo legale di gestire diligentemente la procedura di recupero del credito. Se l’amministratore non agisce in modo appropriato, causando così il decadimento dell’atto di precetto, il condominio può chiedere il risarcimento dei danni, inclusi i costi sostenuti per il nuovo atto di precetto.

Cosa succede se l’amministratore viene ritenuto inadempiente?

Se l’amministratore viene ritenuto inadempiente, può essere revocato secondo l’articolo 1129 del Codice civile. Inoltre, l’amministratore può essere obbligato a risarcire il condominio per i danni subiti a causa della sua negligenza.

Per illustrare meglio, immagina un condominio di 10 unità. Uno dei condomini non paga le sue quote per diversi mesi. L’amministratore ottiene un decreto ingiuntivo e notifica un atto di precetto al condomino moroso. Tuttavia, l’amministratore si dimentica di chiedere il pignoramento entro 90 giorni e l’atto di precetto decade. Gli altri condomini possono quindi chiedere all’amministratore di sostenere i costi del nuovo atto di precetto e di risarcire eventuali danni subiti.

La gestione del condomino moroso e della procedura del precetto può sembrare un processo complicato. Tuttavia, conoscendo i tuoi diritti e obblighi come condomino e capendo le responsabilità dell’amministratore del condominio, è possibile navigare in questa complessa situazione legale.