Installazione di sistemi di automazione al posto dei precedenti cancelli manuali: innovazione o semplice modifica?

Trovare un posto auto libero è sempre più difficile; così spesso si va ad occupare gli spazi condominiali dei palazzi limitrofi. Se, però, tali cortili fanno parte della proprietà comune condominiale, il parcheggio non autorizzato è illegittimo.

Così gli edifici, per prevenire tali situazioni, preferiscono spesso dotarsi di sbarre e cancelli elettrici, azionati con telecomando a distanza, al fine di evitare un posteggio selvaggio di parenti, amici e condomini residenti. Ma qual è la maggioranza che l’assemblea deve raggiungere per approvare l’installazione di tali elementi? Scopriamolo.

Cancello condominiale: innovazione o modificazione?

In verità, la questione dell’installazione dei sistemi di automazione quali cancelli, sbarre, ecc., è tutt’altro che pacifica. La stessa Cassazione, negli anni, ha dato soluzioni differenti.

In prima battuta la Corte [1] aveva ritenuto che lavori del genere dovessero essere qualificati come “innovazioni” [2] e che, pertanto, richiederebbero la maggioranza qualificata di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i 2/3 del valore dell’edificio: tutt’altro che agevole da raggiungere.

I giudici supremi, poi, sono tornati sui loro passi, accogliendo una tesi più elastica e facendo fuoriuscire la sbarra condominiale dal concetto di “innovazione” (ossia quei lavori che alterano l’entità sostanziale dell’edificio o ne muti la destinazione originaria) per farla invece rientrare in quello di “modificazioni” (ossia quei lavori che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune, lasciandone immutate la consistenza e la destinazione).

Condominio: quale maggioranza per installare un cancello?

Conseguenza di questo ragionamento è un abbassamento del quorum deliberativo: secondo la Cassazione [3], l’assemblea di un condominio ha tutto il diritto di decidere l’installazione di un cancello automatico e tale deliberazione richiede la maggioranza semplice, ossia un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e (in seconda convocazione) almeno un terzo del valore dell’edificio, elevato alla metà (500 millesimi) nell’ipotesi di spesa di notevole entità [4].

Ciò perché la costruzione di una sbarra o di un cancello non assume carattere innovativo, non comportando alcun mutamento di destinazione delle zone condominiali ed essendo, anzi, diretta a disciplinare, in senso migliorativo, l’uso della cosa comune impedendo a terzi estranei l’indiscriminato accesso al condominio.

Sostituzione del vecchio cancello con uno nuovo: quale maggioranza?

A tali conclusioni deve giungersi anche nell’ipotesi di sostituzione del vecchio cancello manuale con uno automatico [5].

Ciò vale, in linea di massima, per ogni tipo di “adeguamento tecnologico”; a tal proposito si legga l’articolo dal titolo Videocitofono in condominio: manutenzione o innovazione?