Prima di distaccarsi dall’impianto centralizzato è necessario comunicarlo all’amministratore e ottenere l’autorizzazione dell’assemblea, che però non può essere negata se non si creano squilibri e disfunzioni.

Coi tempi che corrono e coi prezzi del gas alle stelle, in molti stanno ormai pensando di distaccarti dall’impianto di riscaldamento centralizzato del condominio per poter tenere sotto controllo i consumi quotidiani. Ma come operare un simile distacco in modo legittimo e qual è la procedura da seguire? Per dotarsi di un impianto di riscaldamento autonomo va chiesto il permesso al condominio? Va fornita una preventiva comunicazione all’amministratore? Potrebbe l’assemblea opporsi ed in quali casi sarebbe legittimo un tale diniego?

Vediamo cosa dice la legge e come questa viene interpretata dalla giurisprudenza.

Cosa dice la legge sul distacco dall’impianto di riscaldamento?

L’articolo 1118 del Codice Civile stabilisce che un condomino può rinunciare all’uso dell’impianto centralizzato ma solo a condizione che dal suo distacco non derivino:

• notevoli squilibri di funzionamento all’impianto centralizzato;
• aggravi di spesa per gli altri condomini.

In ogni caso anche chi si distacca deve contribuire alle spese:

• per la manutenzione straordinaria dell’impianto;
• per la conservazione e messa a norma dell’impianto;
• per i cosiddetti consumi involontari (ossia le dispersioni di calore provenienti dai tubi condominiali che finiscono per irradiarsi nelle singole unità abitative).

Procedura per il distacco dall’impianto centralizzato

Per distaccarsi dall’impianto centralizzato bisogna dare preventiva comunicazione al condominio, indirizzata all’amministratore, non fosse altro per consentire a quest’ultimo di rivedere le tabelle e la ripartizione delle spese delle bollette successive.

La comunicazione deve essere accompagnata da documentazione tecnica che attesti l’assenza di danni o squilibri per gli altri condomini.

L’assemblea può negare il distacco?

L’assemblea di condominio può negare il distacco solo in presenza delle due condizioni appena indicate, ossia quando ciò determini un malfunzionamento dell’impianto centralizzato o quando comporti una maggiore spesa per gli altri condomini. La «maggior spesa» cui fa riferimento la norma non può chiaramente essere quella che consegue alla divisione della bolletta tra un minor numero di teste, poiché questa è una conseguenza normale del distacco (diversamente nessuno potrebbe mai dotarsi di un impianto autonomo).

Che succede se non si fa la comunicazione al condominio?

L’assemblea che intenda opporsi al distacco deve comunque fornire prove concrete di squilibri o maggiori spese per gli altri condomini. Non può quindi limitarsi a vietare la realizzazione di un impianto di riscaldamento autonomo senza alcuna valida ragione o motivazione.

Da quanto appena detto deriva, secondo la Cassazione (sent. n. 25559/2023 del 31.08.2023), che il semplice fatto di non aver presentato una richiesta al condominio prima di operare materialmente il distacco non può inficiare la validità del distacco stesso. In altri termini, il condominio non può imporre il ripristino della situazione precedente solo perché non è stata rispettata la procedura della comunicazione preventiva se dal distacco non sono comunque derivati danni e aggravi di spesa.

E se l’assemblea condominiale avalla il distacco?

Se l’assemblea ha già dato il suo consenso, il condomino distaccante non è obbligato a fornire ulteriore documentazione. Tuttavia, in caso di problemi successivi al distacco, sarà responsabilità del distaccante rimediare ai danni.

La vicenda

Giova infine ripercorrere la vicenda da cui è scaturita la sentenza della Cassazione appena menzionata.

Una condomina aveva acquistato l’abitazione con un impianto di riscaldamento autonomo, frutto di un distacco precedente. Il condominio, invece, sottolineava che non era mai stata fatta una richiesta formale di distacco, definendo quindi come illegittimo il distacco effettuato.

In primo grado così come in appello, il giudice ha dato ragione al condominio.

La Cassazione ha ribaltato i due precedenti verdetti, evidenziato che la sentenza della Corte d’appello non era adeguatamente motivata. Sebbene avesse ritenuto il distacco illegittimo, non aveva fornito prove concrete di squilibri o maggiori spese per gli altri condomini, rendendo quindi la decisione censurabile. In seguito a ciò, la Cassazione ha accolto il ricorso della condomina.