Occupazione senza titolo, sul risarcimento le Sezioni Unite ritengono che il danno possa essere parametrato ai valori di mercato dell’immobile. 

Se, alla scadenza del contratto di locazione o nonostante la convalida dello sfratto per morosità, l’inquilino non dovesse lasciare l’appartamento, il proprietario dell’immobile potrebbe agire contro di lui in via forzata richiedendo l’intervento dell’ufficiale giudiziario e, se necessario, della forza pubblica coadiuvata da un fabbro per l’apertura della porta. Tale attività, nota come «esecuzione forzata», richiede tempo. E questo fa perdere soldi al locatore che dovrà nel frattempo rinunciare alla possibilità di trovare nuovi inquilini. Ebbene, non v’è dubbio che tale danno debba essere risarcito dall’abusivo. Ma in che termini? A quanto ammonta cioè il risarcimento del danno da mancata liberazione dell’immobile locato? E cosa succede invece se l’occupazione dell’immobile avviene in modo abusivo, senza cioè che, a monte di essa, vi fosse un regolare contratto?

A rispondere a questo quesito ci ha pensato, dopo un lungo contrasto giurisprudenziale, la Cassazione a Sezioni Unite [1]. Dobbiamo però fare una preliminare distinzione. 

Mancata restituzione di immobile locato e risarcimento danni

In passato la Cassazione [2] aveva già stabilito che, nell’ipotesi di inquilino moroso che non liberi l’immobile locato, il danno da questi risarcibile al proprietario è pari al canone di locazione dovuto in forza del contratto. Non conta la circostanza che tale contatto sia ormai scaduto e risolto: esso diventa ugualmente parametro per calcolare il danno patito dal proprietario dell’immobile. 

Lo stesso dicasi nel caso in cui l’affitto sia cessato per scadenza del termine: anche in tale ipotesi, pur non sussistendo una morosità, si ha una indebita occupazione dell’immobile che dà luogo a una legittima richiesta di risarcimento del danno. Danno che viene quindi calcolato sulla base del canone precedentemente pattuito nel contratto di affitto.

Di tanto avevamo già parlato in Locazione: risarcimento danni conduttore 

Occupazione abusiva di immobile e risarcimento danni

Il problema della quantificazione del danno si pone quando non c’è un contratto a cui fare riferimento per la quantificazione del risarcimento del danno. Si pensi al caso di un abusivo che si serri all’interno di un appartamento altrui o – come nel caso deciso dalle Sezioni Unite richiamate in apertura – a un condomino che occupi delle aree adibite a parcheggio di proprietà invece di un altro soggetto, impedendo a questi di venderle. Se il giudice dovesse condannare l’abusivo a liberare l’immobile, come potrà essere quantificato il risarcimento da questi dovuto per tutto il tempo che ha usufruito del bene? 

Il principio da applicare, secondo la Corte, è il seguente: se il danno da perdita subita, di cui il proprietario chieda il risarcimento, non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso deve essere liquidato dal giudice in base al canone di locazione di mercato applicato in quel particolare luogo. Si tratta dunque di una valutazione presunta e basata su parametri “equitativi”. Ma ciò non impedisce tuttavia al proprietario di dimostrare che il danno patito è superiore. Se però questi non dovesse fornire le prove ulteriori, il risarcimento viene appunto calcolato sulla base della media di mercato praticata per gli affitti nella stessa zona. 

Le Sezioni unite hanno dunque affermato i seguenti principi di diritto: «Nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta. Se il danno da perdita subita, prosegue la Corte, di cui il proprietario chieda il risarcimento, non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato».

Mentre il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno «è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell’occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato».

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