Il risarcimento deve essere ripartito tra tutti i condomini compreso il danneggiato che partecipa in base alla propria quota millesimale. 

Quando un condominio non ha una polizza assicurativa, deve pagare di tasca propria i danni arrecati a terzi o agli stessi condomini. Si pensi al caso di materiale edile che si riversa sulla strada ferendo un passante o danneggiando un’auto. Si pensi a chi cade dalle scale rese scivolose da un detergente usato dalla ditta di pulizie. Ma soprattutto – ed è questa l’ipotesi più frequente – si pensi ai danni da infiltrazioni d’acqua procurati dalle tubature condominiali che spesso causano muffa e macchie all’interno degli appartamenti dei singoli condomini. A questo punto, una volta che l’assemblea abbia deciso di mettere mano al portafogli per indennizzare la vittima, sorge il consueto problema: come si ripartisce un risarcimento danni in condominio? 

La questione è stata più volte posta all’attenzione dei giudici e finanche della Cassazione. Non è raro infatti che l’amministratore abbia proposto di dividere la spesa in quote uguali tra tutti i condomini e che qualcuno invece, opponendosi, abbia invocato l’applicazione delle tabelle millesimali. 

Dopo aver stabilito qual è il criterio di ripartizione del risarcimento danni in condominio va affrontato un secondo e più spinoso tema: quello di chi debba pagare tali importi. La risposta varia sensibilmente a seconda che il danneggiato sia un terzo estraneo o uno dei condomini. In questa seconda ipotesi, infatti, come si vedrà a breve, il danneggiato riveste anche la figura di danneggiante, facendo parte del condominio; pertanto è giusto che anche lui paghi “se stesso”. Quanto appena detto può sembrare, a prima vista, assurdo; ecco perché sarà bene operare alcuni chiarimenti sul tema.

Come si divide il risarcimento del danno tra i condomini?

Tanto nell’ipotesi in cui il danneggiato sia un terzo (si pensi a un estraneo che, entrato in condominio per accedere a un ufficio, cada in una buca o a causa di un gradino rotto), tanto in quella in cui il danneggiato sia proprio uno dei condomini, la ripartizione della spesa per il risarcimento deve avvenire secondo millesimi. Sarebbe quindi illegittima una delibera assembleare, anche se approvata a maggioranza, che stabilisca un criterio di divisione differente. E questo perché è la legge – e in particolare l’articolo 1123 del codice civile – a stabilire che il metodo di divisione di qualsiasi spesa in condominio: quello del valore dei singoli appartamenti (ossia i millesimi indicati nell’apposita tabella). Tale criterio generale può certo essere derogato dall’assemblea ma solo all’unanimità. Quindi qualora dovesse esserci il consenso di tutti i condomini si potrebbe dividere il risarcimento del danno per quote uguali altrimenti bisognerà procedere secondo millesimi.

Chi partecipa alla spesa per il risarcimento del danno?

Ci sarà sempre chi dirà, a danno già verificatosi, «Ve lo avevo detto». Si pensi al condomino che faccia più volte presente la necessità di ristrutturare i balconi, riparare il tetto, rifare la coibentazione del lastrico solare. Eppure, nonostante tali avvertimenti siano stati messi a verbale, il “profeta” di turno dovrà pagare anch’egli il risarcimento secondo la propria quota. Non potrà cioè invocare un’esenzione in forza del fatto che aveva messo in guardia il condominio circa la possibile verificazione del danno.

Non solo. La spesa va ripartita anche tra tutti coloro che che rivestono la qualità di condomini e quindi anche tra chi è proprietario di un semplice box auto, di un magazzino, di un appartamento disabitato. 

Il danneggiato partecipa alla spesa per il risarcimento del danno?

Ultima e più delicata questione è quella che si verifica quando il danneggiato è uno dei condomini. Prenderemo ad esempio il caso delle infiltrazioni di acqua causate dalla mancata manutenzione delle tubature comuni. Le polizze assicurative di norma non coprono questi danni e quindi i costi dei ripristini rimangono a carico del condominio, il che significa che in concreto devono essere pagati da tutti i condòmini. Compreso il danneggiato. In pratica, l’amministratore, nel ripartire il risarcimento tra i vari condomini, deve considerare anche quello che il risarcimento lo incasserà. È vero infatti che questi è “danneggiato” (e quindi vittima del condominio) ma è anche “danneggiante” poiché riveste la qualità di condomino. A dirlo è la giurisprudenza che interpreta alla lettera l’articolo 2055 cod. civ. sulla responsabilità solidale secondo cui, quando il fatto dannoso è imputabile a più persone, sono tutte obbligate in solido a risarcire il danno. «In solido» significa che il creditore può agire anche contro uno dei coobbligati per l’intero importo, salvo poi il diritto di questi di esigere dagli altri il rimborso. Per inciso: in condominio però la regola della solidarietà non esiste: ciascun condomino, anche nei confronti dei creditori – e quindi dei danneggiati – risponde solo nei limiti della propria quota millesimale. Sicché il danneggiato non potrà agire contro un singolo condomino per l’intero ammontare del risarcimento. 

Ritorniamo alla regola della partecipazione al risarcimento da parte del danneggiato. Quando i locali o i beni danneggiati sono di proprietà esclusiva di un condomino, talvolta accade che quest’ultimo si ritenga, in quanto danneggiato, esonerato da qualsiasi partecipazione all’obbligo risarcitorio. Ed invece non è così, perché – come abbiamo detto sopra – il costo della riparazione del danno subito da una proprietà privata ricade su tutti i condòmini, compreso, per la sua quota, il condomino proprietario dello stesso immobile danneggiato.

Si tratta di un principio che è stato enunciato in più occasioni dalla Cassazione [1], a dimostrazione di quanti avvocati cadano ancora in questo errore.  

Come avviene il pagamento del risarcimento 

Chiaramente, il fatto che il danneggiato debba partecipare alla divisione delle spese condominiali non significa che sarà tenuto a versare la propria quota all’amministratore che, a sua volta, gliela restituirà insieme a quella di tutti gli altri condomini. Significa solo che, dall’ammontare del risarcimento che gli erogherà il condominio, sarà sottratta la somma da questi dovuta, con una normale operazione matematica di compensazione tra il suo debito e il suo stesso credito. 

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