La mediazione è obbligatoria per controversie condominiali, ma cosa succede in caso di una azione di risarcimento danni da infiltrazioni all’interno di un condominio? Ecco una guida con esempi pratici per comprendere questa differenza.

Come noto, in materia condominiale la legge prescrive l’obbligo della mediazione come condizione preliminare per poter agire innanzi al giudice. Così, ad esempio, nel caso di contestazione di una delibera dell’assemblea o di una violazione del regolamento è necessario tentare prima la conciliazione dinanzi a un organismo di mediazione certificato, a pena di improcedibilità della domanda giudiziale. 

In questo articolo, analizzeremo la questione della mediazione obbligatoria nel contesto delle azioni di risarcimento danni causati da infiltrazioni provenienti dalle parti comuni. Attraverso esempi pratici, chiariremo quando la mediazione sia obbligatoria e quando invece non lo sia.

La mediazione obbligatoria nelle controversie condominiali: quando è prevista?

La mediazione obbligatoria è un procedimento previsto per risolvere alcune tipologie di controversie tra condomini, come stabilito dall’articolo 71 quater delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile. In particolare, la mediazione è obbligatoria per controversie derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni riguardanti il condominio.

Risarcimento danni da infiltrazioni: la mediazione è obbligatoria?

Una recente sentenza del Tribunale di Latina [1], pubblicata il 9 marzo 2023, ha stabilito che l’azione di risarcimento danni per infiltrazioni idriche subite da un condomino e provenienti dalle parti comuni non è soggetta al preventivo esperimento della mediazione obbligatoria. Ma perché la mediazione non è obbligatoria in questo caso?

Poniamo il caso di Tizio, proprietario di un appartamento all’interno di un condominio. A causa di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare condominiale, Tizio ha subito danni al proprio immobile e ha chiesto al consorzio il risarcimento dei danni e la realizzazione delle opere necessarie per eliminare le infiltrazioni. Tuttavia, il condominio contesta la fondatezza della domanda e solleva l’eccezione del mancato esperimento della mediazione obbligatoria.

Il Tribunale di Latina ha rigettato l’eccezione del condominio, ritenendo che l’azione di risarcimento danni non rientri nell’ambito di applicazione della mediazione obbligatoria per come disciplinata dal decreto legislativo 28/2010. Infatti, la richiesta di risarcimento danni è riconducibile al risarcimento da fatto illecito ai sensi dell’articolo 2051 del Codice civile, e non alla violazione o all’errata applicazione delle disposizioni riguardanti il condominio.

La giurisprudenza in materia di mediazione obbligatoria: azioni risarcitorie 

La sentenza del Tribunale di Latina si inserisce in un filone giurisprudenziale che esclude dall’obbligo di mediazione le azioni essenzialmente accertative e risarcitorie, come le azioni di risarcimento danni da infiltrazioni. In questi casi, si considera che la materia non rientri nelle controversie condominiali per le quali è previsto l’obbligo di mediazione, pena l’improcedibilità della domanda giudiziale.

Come distinguere tra controversie condominiali soggette a mediazione obbligatoria e azioni di risarcimento danni?

Per capire se una controversia è soggetta alla mediazione obbligatoria, è importante verificare se l’oggetto del giudizio riguarda la violazione o l’errata applicazione delle disposizioni sul condominio. Se, invece, la controversia concerne unicamente una richiesta di risarcimento danni, come nel caso delle infiltrazioni, la mediazione obbligatoria non sarà necessaria.

Cosa fare in caso di infiltrazioni e danni al proprio immobile?

Se si verificano infiltrazioni e danni al proprio immobile, è importante segnalare tempestivamente la situazione all’amministratore del condominio e richiedere il risarcimento dei danni subiti. L’amministratore può verificare il danno tramite un idraulico e, prima di liquidarlo, deve convocare l’assemblea. 

Se il condominio non provvede alle riparazioni necessarie o contesta la domanda di risarcimento, è possibile agire in giudizio senza passare per la mediazione obbligatoria.

La ripartizione del risarcimento deve avvenire secondo millesimi e deve tenere conto anche della quota del condomino danneggiato: anche questi infatti “deve risarcire sé stesso”, rivestendo la qualità di danneggiante (in quanto condomino) e danneggiato (in quanto titolare dell’appartamento interessato dalle infiltrazioni). Ciò si risolve nella decurtazione, dall’ammontare complessivo del risarcimento, della quota millesimale del proprietario dell’immobile interessato dalle infiltrazioni.