Condominio: come calcolare correttamente la divisione dei costi riguardanti la spesa sostenuta per la pulizia delle scale? Quale criterio si applica?

In condominio tutti devono contribuire alle spese che riguardano le parti comuni come il cortile, l’atrio, il tetto, il lastrico e l’ascensore. A meno che il regolamento contrattuale non preveda criteri differenti, il principio che solitamente trova applicazione è quello della ripartizione in base ai millesimi: il proprietario che è titolare dell’unità immobiliare di maggior valore contribuisce in misura superiore rispetto agli altri.

Non sempre, tuttavia, si applica questo principio: la legge prevede delle eccezioni quando si tratta di alcune parti comuni. Tra queste vi sono anche le scale, per le quali è stato stabilito un criterio di maggior contribuzione a carico di chi vive nei piani più alti in ragione della più intensa utilizzazione del bene. È proprio in questo contesto che appare utile riportare un esempio pratico di ripartizione spese per la pulizia delle scale.

Come si dividono le spese condominiali?

L’articolo 1123 del codice civile stabilisce che le spese condominiali si dividono tra tutti i condòmini in misura proporzionale al valore di ciascuna proprietà privata, solitamente espressa in millesimi.

Questo criterio generale può essere derogato soltanto se i condòmini, all’unanimità, ne approvano uno diverso.

Accanto a questo criterio di ripartizione la legge ne prevede altri due che si applicano quando del bene comune si avvantaggiano maggiormente o esclusivamente alcuni rispetto ad altri:

• secondo il cosiddetto principio dell’utilizzazione differenziata, se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Come diremo, è il criterio che si applica per le scale e gli ascensori;
• secondo il principio dell’utilizzazione separata, se si tratta di cose destinate a servire solo alcuni condòmini, le spese gravano solamente su costoro, in proporzione ai millesimi di proprietà.

Scale e ascensori: come si dividono le spese?

Secondo l’articolo 1124 del codice civile, le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono; sono pertanto esclusi tutti i condòmini che non possono affatto servirsi di detti beni in quanto le proprietà di cui sono titolari non sono raggiunti da essi.

È il caso del condomino che è proprietario solo di una cantina e di un box auto posti nel seminterrato non servito dall’ascensore.

La spesa relativa alla manutenzione e alla sostituzione di scale e ascensori è ripartita tra i condòmini:

• per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari;
• per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Per la ripartizione delle spese riguardanti scale e ascensori si applica quindi un criterio misto, che tiene conto non solo del valore delle proprietà ma anche della loro altezza dal suolo.

Il principio, infatti, è che i condòmini che si trovano più in alto nel palazzo utilizzino maggiormente detti beni rispetto agli altri.

Ciò significa che i proprietari degli appartamenti al pianterreno pagheranno solo il 50% della spesa, calcolato in base ai loro millesimi di proprietà, e null’altro dovranno, in quanto l’altezza del loro piano è pari a zero.

Pulizia delle scale: come si dividono le spese?

Secondo la giurisprudenza [1], per la pulizia delle scale si applica il solo criterio dell’altezza del piano dal suolo, non trovando applicazione quello relativo ai millesimi di proprietà.

Pertanto, se si vorrà correttamente dividere la spesa riguardante la pulizia delle scale, bisognerà tenere in considerazione solamente l’altezza e non il valore della proprietà.

Peraltro, la Corte di Cassazione ha precisato che, ai fini della ripartizione della spesa suddetta, deve considerarsi ininfluente la destinazione d’uso delle singole unità immobiliari: ciò significa che l’obbligo di contribuire grava anche sui proprietari di cantine, box e negozi, purché raggiunti dalle scale.

Divisione spese pulizia scale: esempio pratico

Facciamo un esempio pratico di calcolo che consenta di capire come funziona la divisione delle spese per la pulizia delle scale condominiali.

Immaginiamo un edificio di 4 piani, con un appartamento per piano, ognuno di eguale valore, e una spesa complessiva di 2.000 euro.

Secondo la giurisprudenza, la spesa va ripartita tenendo conto solo dell’altezza dal suolo.

Per trovare il coefficiente di divisione legato all’altezza occorre sommare i piani: 1 + 2 + 3 + 4 = 10.

Dopodiché, bisogna dividere la spesa per tale coefficiente; si avrà pertanto 2.000/10 = 200.

Quest’ultimo importo si moltiplica per il numero di piano al fine di stabilire la quota per ciascuno di esso:

1. 200 x 1 = 200 euro;
2. 200 x 2 = 400 euro;
3. 200 x 3 = 600 euro;
4. 200 x 4 = 800 euro.

Abbiamo così ottenuto la quota che ogni piano dovrà pagare per la pulizia delle scale, espressa in relazione all’altezza dal suolo.

Nell’esempio appena riportato abbiamo immaginato che per ogni piano vi fosse un solo appartamento; se, invece, ve ne dovessero essere due o più, la quota ottenuta in base al calcolo dell’altezza dal suolo va divisa tra i proprietari presenti sullo stesso piano, in relazione ai millesimi di proprietà.

Pertanto, se ad esempio, al primo piano (quota 200 euro) dovessero esservi due appartamenti di egual valore, la quota andrebbe divisa equamente (100 euro ciascuno).