Cosa succede se la delibera di conferimento dell’incarico non prevede in modo analitico il compenso che spetta all’amministratore?

Ogni amministratore di condominio ha diritto al compenso per l’attività svolta. Sul punto la legge [1] non lascia adito a dubbi: l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina (e del suo rinnovo), deve specificare analiticamente l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Spesso tuttavia l’amministratore matura non solo il diritto al compenso ma anche quello alla restituzione delle somme anticipate nell’interesse della compagine. Con il presente articolo ci occuperemo proprio di questo argomento: come funziona il rimborso spese dell’amministratore di condominio?

A tale quesito ha recentemente risposto la Suprema Corte di Cassazione [2], ribadendo peraltro un orientamento già consolidato che rende la vita difficile all’amministratore condominiale. Vediamo perché.

L’amministratore ha diritto al compenso?

Come anticipato in premessa, l’amministratore ha diritto a essere retribuito per il proprio incarico. Per la precisione, l’amministratore ha diritto al compenso così come specificamente indicato nella delibera di nomina [3].

Da tanto deriva che:

• l’amministratore non può chiedere più dell’onorario pattuito inizialmente, a meno che la maggior somma richiesta non riguardi attività straordinarie non prevedibili inizialmente o che, comunque, esorbitano dalle sue funzioni tipiche [4];
• in assenza di specificazione dell’onorario che spetta all’amministratore, la nomina è radicalmente nulla [5] in quanto il legislatore ha ritenuto essenziale, per la validità della stessa, il requisito della specifica e dettagliata indicazione delle voci di compenso;
• è invece valida la nomina anche se nella delibera non è indicato il compenso ma al verbale è allegato il preventivo dell’amministratore, contenente tutti gli estremi richiesti dalla legge.

Per ulteriori informazioni, si legga l’articolo dal titolo Quanto è il compenso di un amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio può lavorare gratis?

Quanto detto nel precedente paragrafo non significa che l’amministratore non possa decidere di lavorare gratuitamente per il proprio condominio. Ciò accade soprattutto nei condomini minimi in cui l’assemblea decide di affidare l’incarico a uno dei proprietari, dando luogo così al cosiddetto “amministratore interno”.

Perché la delibera di nomina sia valida, però, occorre che venga specificato che l’amministratore intende svolgere l’incarico in modo gratuito: se la deliberazione fosse vaga in punto di compenso, infatti, si rischierebbe di incorrere nella nullità della nomina di cui abbiamo parlato in precedenza.

Sebbene a riguardo la legge non disponga nulla, il lavoro gratuito sembra ammissibile grazie all’estensione delle norme sul mandato all’incarico di amministratore: poiché la legge contempla espressamente il mandato gratuito, deve ritenersi che anche chi gestisce un condominio possa optare per tale scelta.

L’amministratore ha diritto alla restituzione delle spese?

Oltre al compenso l’amministratore condominiale ha ovviamente diritto alla restituzione di tutte le somme anticipate nell’interesse della compagine.

Si tratta di una circostanza frequente, spesso dettata dalla necessità di far fronte alle obbligazioni condominiali quando uno o più proprietari si sono resi morosi mettendo in difficoltà l’intero edificio nei riguardi dei creditori (impresa appaltatrice, ditta di pulizia, ecc.).

Pertanto, al termine del proprio incarico annuale l’amministratore matura non solo il diritto al compenso preventivato ma anche al pagamento delle eventuali attività straordinarie e al rimborso delle spese anticipate.

Amministratore: come ottenere il rimborso delle spese?

Ottenere il rimborso delle spese anticipate nell’interesse del condominio non è facile. A ribadirlo è stata la recente pronuncia della Cassazione citata in apertura: poiché il credito dell’amministratore per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio si fonda sul contratto di mandato che intercorre con i condòmini [6], è l’amministratore che deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condòmini (che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, e a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell’eventuale danno) devono dimostrare di avere adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore da ogni diminuzione patrimoniale subita.

Insomma: l’amministratore che pretende il rimborso delle spese anticipate deve fornirne rigorosa prova, ad esempio producendo le ricevute e le quietanze di pagamento.

Spetta invece all’assemblea il potere di approvare, col conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali, ma solo una chiara e definitiva indicazione in bilancio dell’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condòmini nei confronti del precedente amministratore.

Per converso, l’amministratore del condominio, a seguito della conclusione dell’attività gestoria, è tenuto a rimettere ai condòmini tutto ciò che ha in cassa, indipendentemente dall’esercizio cui le somme si riferiscono [7].

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