Per eseguire un provvedimento di sfratto e ottenere la riconsegna di un immobile, il proprietario del bene deve iniziare un’esecuzione forzata nei confronti dell’inquilino.

L’inquilino al quale hai locato un appartamento di tua proprietà ormai da mesi non paga più l’affitto. Stanco dei suoi ripetuti rinvii, ti sei rivolto ad un avvocato chiedendogli di diffidare l’inquilino per iscritto. Poiché la diffida non ha avuto riscontro positivo, il legale, successivamente, ha provveduto a notificargli un atto (di citazione) di intimazione di sfratto al fine di ottenere la riconsegna dell’immobile e il pagamento dei canoni di locazione scaduti. All’udienza fissata, il giudice ha convalidato lo sfratto, con un’apposita ordinanza, e al contempo ha emesso un decreto con il quale ha ingiunto all’inquilino, il pagamento degli arretrati. Ora che fare?

Se dopo la notifica all’inquilino dell’ordinanza di convalida di sfratto, questi non dovesse andare via spontaneamente, potrai iniziare l’azione esecutiva nei suoi confronti per la liberazione forzata dell’appartamento. Come funziona il rilascio dell’immobile? La relativa procedura si articola in diverse fasi. Più precisamente, inizia con la notifica dell’atto di precetto, prosegue con la notifica del preavviso di sfratto, che rappresenta l’atto di avvio dell’esecuzione forzata vera e propria, e si conclude con la liberazione dell’immobile e l’immissione in possesso del proprietario.

Vediamo insieme come funziona il rilascio dell’immobile nel dettaglio.

Cosa deve contenere il precetto per il rilascio dell’immobile?

Dopo che il tribunale ha emesso l’ordinanza di convalida di sfratto, l’avvocato del proprietario dell’immobile (creditore) deve notificare all’inquilino (debitore) un apposito atto, il precetto [1], che consiste nell’intimazione di adempiere l’obbligo risultante dall’ordinanza di convalida entro un termine non inferiore a 10 giorni, salvo che nei casi eccezionali in cui vi è pericolo nel ritardo, con l’avvertimento che, in mancanza, si procederà all’esecuzione forzata.

In tale atto vanno inseriti, a pena di nullità, degli elementi obbligatori come ad esempio il nominativo delle parti coinvolte nella procedura, cioè dell’intimante e dell’intimato, la data di notifica dell’ordinanza di convalida, se è stata fatta separatamente dall’atto di precetto, la dichiarazione di residenza o l’elezione di domicilio della parte istante nel Comune in cui ha sede il giudice competente per l’esecuzione.

In particolare, il precetto per rilascio di immobili deve contenere, oltre alle predette indicazioni, anche la descrizione sommaria dei beni sui quali occorre procedere. Inoltre, se il titolo esecutivo dispone circa il termine per il rilascio, l’intimazione va fatta con riferimento a detto termine [2]. Si pensi all’ipotesi in cui il giudice con l’ordinanza di convalida ha fissato una data precisa prima della quale non è possibile eseguire lo sfratto. Nel precetto, quindi, bisogna riportare tale data come termine per l’inizio della procedura per il rilascio dell’immobile.

Il precetto, quindi, è una sorta di ultimatum per l’adempimento in quanto con lo stesso viene preannunciato l’inizio della fase esecutiva e viene data all’inquilino l’ultima possibilità di rilasciare spontaneamente l’immobile, entro e non oltre 10 giorni dalla notifica, prima che venga data effettiva esecuzione al provvedimento di sfratto.

Nell’ipotesi in cui vi sia un pericolo nel ritardo, il Presidente del Tribunale competente per l’esecuzione può provvedere, con decreto, alla riduzione o all’eliminazione del predetto termine autorizzando l’esecuzione immediata.

Il precetto ha una durata di 90 giorni dalla notifica durante i quali il proprietario dell’immobile da rilasciare (creditore) deve richiedere l’esecuzione forzata; se detto termine viene fatto decorrere inutilmente, il creditore dovrà procedere ad una nuova notifica dell’atto di precetto, affinché si avvii l’esecuzione, facendo così decorrere nuovamente i 90 giorni.

Se l’inquilino non rilascia l’immobile nel termine fissato nel precetto, il creditore per mettere in esecuzione il provvedimento di sfratto, deve recarsi presso gli ufficiali giudiziari competenti e chiedere la notifica al debitore di un ulteriore atto, il cosiddetto preavviso di rilascio, che rappresenta l’atto iniziale dell’esecuzione.

In cosa consiste il preavviso di rilascio?

Il preavviso di rilascio è l’atto con il quale l’ufficiale giudiziario comunica, almeno 10 giorni prima dell’accesso, alla parte tenuta a rilasciare l’immobile, quando procederà all’esecuzione [3]. Nell’atto, infatti, è contenuta l’indicazione della data e dell’ora fissate dall’ufficiale giudiziario per effettuare il primo accesso presso l’immobile oggetto dell’esecuzione forzata al fine di richiederne il rilascio all’inquilino.

Di solito, in tale data lo sfratto non viene eseguito e il primo accesso è semplicemente interlocutorio. L’ufficiale giudiziario informa l’inquilino che è iniziata l’azione esecutiva e prende contezza delle condizioni generali del suo nucleo familiare nonché di determinate circostanze che possono complicare la futura esecuzione dello sfratto, quali, ad esempio la presenza di minori all’interno del nucleo familiare o di persone anziane o con disabilità oppure la presenza di animali domestici.

Le predette situazioni richiedono il compimento di maggiori attività preparatorie all’esecuzione vera e propria. Quindi, una volta eseguito il primo accesso, l’ufficiale giudiziario rinvierà l’esecuzione ad altra data, che fisserà in base alla sua agenda. In questa data, l’ufficiale giudiziario procederà ad eseguire lo sfratto, altrimenti disporrà un nuovo rinvio.

Il numero e l’entità dei rinvii dipendono da diversi fattori quali ad esempio i provvedimenti di sfratto a cui deve dare esecuzione il medesimo ufficiale giudiziario e la sua conseguente organizzazione lavorativa oppure la necessità di far intervenire la forza pubblica all’esecuzione dello sfratto e la disponibilità della medesima ad essere presente il giorno e all’orario stabiliti dall’ufficiale giudiziario.

Come avviene il rilascio di un immobile?

Come già detto in precedenza, il giorno e l’ora dell’esecuzione dello sfratto esecutivo vengono stabiliti dall’ufficiale giudiziario. In quell’occasione, presso l’immobile da liberare, dovranno essere presenti:

• il proprietario del bene o un suo delegato, generalmente accompagnato dal proprio avvocato;
• un fabbro, che dovrà intervenire per cambiare la serratura, aprire forzatamente la porta ed entrare nell’immobile oggetto della procedura di sfratto, qualora l’inquilino dovesse opporre resistenza o non dovesse trovarsi in casa;
• la forza pubblica, se richiesto dall’ufficiale giudiziario per fornire la necessaria assistenza.

Inoltre, in base alla singola situazione concreta, potrebbe essere necessario che all’esecuzione dello sfratto partecipino altri soggetti come ad esempio un medico o un’autoambulanza, qualora nell’immobile vi sia una persona malata e/o allettata da trasportare in idonea struttura, gli addetti a un canile, qualora vi sia la presenza di animali, un cane o un gatto, che l’inquilino non intende portare via con sé, i servizi sociali comunali, nel caso in cui vi siano situazioni particolarmente problematiche, come la presenza di bambini molto piccoli o di persone molto anziane o con disabilità.

Se lo sfrattando si trova a casa, l’ufficiale giudiziario lo invita a rilasciare spontaneamente l’immobile. Se oppone resistenza, l’ufficiale giudiziario fa intervenire la forza pubblica, che lo conduce forzatamente fuori dall’immobile. Poi, con l’ausilio del fabbro, si procede al cambio della serratura; quindi, l’ufficiale giudiziario consegna le chiavi al proprietario, immettendolo nel possesso dell’immobile, ed ingiunge allo sfrattato e a chiunque altro di non introdursi più nell’appartamento, pena le sanzioni previste dalla legge (se l’inquilino dovesse entrare nuovamente nell’immobile, infatti, commetterà violazione di domicilio).

Invece, se lo sfrattando non si trova in casa, l’ufficiale giudiziario dispone l’apertura forzata della porta da parte del fabbro e il cambio della serratura. Poi, fa apporre sulla porta dell’immobile un avviso di avvenuta esecuzione dello sfratto e di ingiunzione allo sfrattando, a non introdursi più nell’immobile, pena sanzioni di legge.

L’ufficiale giudiziario redige un apposito verbale delle attività svolte per il rilascio dell’immobile.

In che stato va rilasciato l’immobile?

In entrambe le ipotesi di cui sopra, la procedura di esecuzione forzata si conclude con l’immissione del proprietario nel possesso dell’immobile. Detto bene va restituito al locatore nel medesimo stato in cui l’inquilino l’aveva ricevuto, tranne che il deterioramento o il consumo risulti dall’uso della cosa in conformità di quanto previsto dal contratto di locazione. L’immobile deve essere consegnato al proprietario libero da ogni bene appartenente all’inquilino.

Pertanto, nel momento in cui viene materialmente eseguito lo sfratto, l’ufficiale giudiziario intima alla parte tenuta al rilascio di asportare i beni di sua proprietà dall’immobile, assegnandogli un termine per provvedervi. Se l’inquilino non è presente al rilascio, l’intimazione all’asporto entro il termine assegnato, deve essere compiuta con un apposito atto compilato e notificato a spese del proprietario dell’immobile.

Per liberare l’immobile dei suoi beni, l’inquilino dovrà accordarsi con il proprietario, che dispone delle chiavi dell’appartamento, in quanto con l’esecuzione dello sfratto è stata cambiata la serratura della porta.

Cosa succede se l’inquilino sfrattato non libera l’immobile?

Se l’inquilino sfrattato non libera l’immobile dei suoi beni, il proprietario può fare richiesta di asporto, dichiarandosi disposto a sostenerne le relative spese. In tal caso, l’ufficiale giudiziario con l’ausilio di uno stimatore, procede a redigere un inventario dei beni di proprietà dell’inquilino e alla stima di realizzo degli stessi, quantificando anche le eventuali spese di custodia e asporto.

A questo punto, può succedere che:

1. il valore di realizzo sia maggiore delle spese di custodia e di asporto. In tal caso, l’ufficiale giudiziario nomina un custode, che si dovrà occupare di trasportare i beni in un altro luogo e di provvedere alla loro vendita senza incanto. Il ricavato dovrà essere utilizzato per le spese di asporto, custodia e vendita, mentre l’eventuale eccedenza verrà impiegata per il pagamento delle spese di esecuzione e per il pagamento del debito per i canoni e gli oneri rimasti insoluti. In caso di infruttuosità della vendita, verrà successivamente disposto lo smaltimento dei beni;
2. il tentativo di vendita appaia inutile e i beni vengono considerati come cose abbandonate. L’ufficiale giudiziario, quindi, ne dispone lo smaltimento o la distruzione.

Il proprietario dei beni, dopo il decorso del termine per asportarli e prima che siano venduti o smaltiti, può chiedere che gli vengano consegnati dietro pagamento delle spese per la custodia e il trasporto.

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