Una guida completa alle norme che regolano il rifacimento del pavimento dei balconi in un contesto condominiale, con particolare attenzione al Codice Civile.
Il rifacimento del pavimento del balcone in un condominio è un argomento che solleva numerose domande e dubbi. In particolare, la scelta dei materiali e il rispetto delle decisioni prese in assemblea sono temi cruciali che toccano la gestione della proprietà individuale e l’estetica dell’edificio. A chi spetta decidere se avviare la ristrutturazione e chi sceglie la ditta dei lavori? Chi deve sostenere le spese per il rifacimento del pavimento del balcone? Cosa succede se l’intervento non viene fatto a regola d’arte e ci sono infiltrazioni sui piani sottostanti?
È essenziale conoscere i propri diritti e doveri come condòmini per navigare in queste acque, spesso turbolente, e prendere decisioni che rispettino sia la legge che gli accordi condominiali. Cerchiamo quindi di fare il punto della situazione.
Chi è il proprietario del pavimento del balcone?
I pavimenti dei balconi, così come quelli interni all’appartamento e i balconi stessi, sono di proprietà individuale: non appartengono cioè al condominio ma ai singoli condomini.
Più volte infatti la Cassazione ha detto che il balcone non è altro che un prolungamento dell’abitazione verso l’esterno.
Chi decide i lavori alla pavimentazione dei balconi?
Quanto appena detto comporta che ogni condomino è libero di scegliere se ristrutturare o meno la pavimentazione del balcone, fermo restando comunque la sua responsabilità per eventuali danni a terzi (come infiltrazioni). Si ritiene tuttavia che, laddove dal balcone possa derivare un grave e irreparabile pregiudizio alle parti comuni del condominio o alle proprietà individuali, rispettivamente il condominio o il condomino interessato possono agire dinanzi al giudice per ottenere una condanna all’esecuzione dei lavori nei confronti del titolare di tale area.
Al di fuori di tale ipotesi eccezionale, il condomino proprietario del balcone è libero quindi di modificare, mantenere o sostituire il pavimento del proprio balcone. Questa libertà, tuttavia, viene esercitata entro certi limiti: qualsiasi modifica non deve pregiudicare il decoro architettonico dell’edificio. In pratica, le modifiche apportate non devono alterare significativamente l’aspetto esterno dell’edificio.
Da tanto deriva anche che il condominio non può imporre una propria ditta per l’esecuzione dei lavori al balcone. Fanno eccezione gli aspetti decorativi e architettonici del balcone che contribuiscono ad abbellire la facciata dell’edificio. Questi ultimi infatti sono parti comuni e quindi di proprietà del condominio (lo stesso decoro architettonico è un bene comune). La relativa spesa viene quindi ripartita secondo millesimi.
Posso scegliere qualsiasi materiale per il mio balcone?
Sebbene la legge permetta ai condòmini di scegliere autonomamente il tipo di pavimentazione, la scelta non è del tutto libera. È importante che i nuovi materiali non alterino l’aspetto estetico dell’edificio. Pertanto, anche se tecnicamente un condomino potrebbe optare per materiali differenti, deve considerare il contesto architettonico dell’edificio e le scelte precedentemente concordate in assemblea.
Si tenga tuttavia conto che il concetto di decoro architettonico va valutato alla luce di eventuali modifiche nel frattempo intervenute all’edificio. Sicché se già gli altri appartamenti sono stati interessati da interventi che abbiano leso l’originario disegno dato dal costruttore all’edificio, l’eventuale modifica al pavimento del balcone sarà valutata con minore serietà. In buona sostanza, laddove la facciata sia già stata alterata da precedenti lavori, non si può più parlare di lesione al decoro architettonico.
Che ruolo ha l’assemblea?
Le decisioni prese in assemblea condominiale possono comportare ulteriori limiti, ma solo se assunte all’unanimità. Ad esempio è possibile concordare l’utilizzo di specifici materiali per mantenere un’estetica uniforme per non alterare l’armonia visiva dell’edificio.
Legalmente, una decisione dell’assemblea non può annullare il diritto individuale di un condòmino di scegliere materiali diversi se è assunta a semplice maggioranza e non all’unanimità.
Nel caso un condomino desideri utilizzare materiali diversi da quelli decisi in assemblea per il proprio balcone, gli altri condòmini possono opporsi solo se le modifiche alterano significativamente l’aspetto estetico dell’edificio. Se la pavimentazione scelta è visibile dall’esterno e contrasta fortemente con il resto dell’edificio, gli altri condòmini potrebbero avere una base legale per richiedere il rispetto della decisione assembleare o per imporre un materiale che si adatti meglio al contesto. A tal fine però dovranno agire in giudizio contro il responsabile.