Se si ritira la proposta d’acquisto al venditore e non si firma il compromesso bisogna pagare l’agenzia immobiliare? 

Come per tutti i contratti, anche per la compravendita immobiliare la proposta di acquisto firmata dall’acquirente e depositata presso l’agenzia immobiliare è vincolante solo nel momento in cui l’acquirente stesso ha avuto conoscenza dell’accettazione da parte del venditore. Prima di allora, la proposta di acquisto può essere ritirata e revocata. In un’ipotesi del genere è normale chiedersi quali potrebbero essere le pretese dell’agenzia immobiliare che, fino ad allora, ha speso tempo e risorse per mediare l’affare. Tale attività deve considerarsi gratuita o va comunque pagato un compenso?

Proprio di recente è stato chiesto alla Cassazione se, in caso di revoca della proposta di acquisto, spetta la provvigione all’agente. Il dubbio che si è posto è se l’obbligo di pagamento della provvigione scatti solo con la stipula del compromesso (il cosiddetto contratto preliminare) o se possa essere anticipato. 

La questione è di particolare rilevanza e per comprenderne le implicazioni sarà bene partire da un esempio pratico.

Recesso dalla proposta di acquisto

Immaginiamo una persona che, dopo essersi rivolta a un’agenzia immobiliare per l’acquisto di una casa, si dimostri interessata a una delle proposte che le vengono mostrate. Dopo aver visto un paio di volte l’appartamento, su invito dell’agente consegna a quest’ultimo una proposta di acquisto da recapitare al venditore. Insieme alla proposta, deposita anche un assegno con un anticipo sul prezzo. 

L’agente parla con il venditore il quale si prende sette giorni di tempo per pensarci. Senonché, prima dello scadere della settimana e quindi di ricevere la risposta del proprietario della casa, l’acquirente vede altri immobili e, attratto da uno di questi, decide di annullare la precedente proposta d’acquisto.

Chiede quindi la restituzione dell’assegno all’agente il quale invece gliela nega dicendo di doverla trattenere a titolo di provvigione per l’opera sino ad allora svolta. È legittimo un comportamento del genere? Spetta la provvigione all’agente in caso di revoca della proposta d’acquisto? Vediamo qual è l’orientamento della Cassazione espresso nella sentenza in commento [1].

La proposta d’acquisto è vincolante?

La proposta d’acquisto può essere revocata se in essa viene posto un termine e la controparte non dichiara l’accettazione entro la relativa scadenza.

La proposta d’acquisto diventa vincolante solo quando il proponente (nel nostro caso l’acquirente) viene a conoscenza dell’accettazione da parte del venditore. Prima di tale momento, la proposta di acquisto è revocabile.  

La proposta però non può mai essere ritirata se l’acquirente ha dichiarato che essa è irrevocabile.

In pratica, secondo la nostra legge, la proposta può essere ritirata se la revoca perviene al destinatario prima che questi abbia fatto pervenire l’accettazione, salvo il caso in cui la proposta sia irrevocabile. 

In ogni caso, affinché la proposta possa essere considerata irrevocabile è necessario che la stessa contenga gli elementi essenziali del contratto: prezzo, oggetto, termini di pagamento, condizioni contrattuali, ecc. La variazione di uno di tali elementi consente al proponente di ritirare la proposta o di non prendere in considerazione la relativa accettazione.

Quando bisogna pagare la provvigione al mediatore?

Secondo la nostra legge, il mediatore ha diritto alla provvigione solo quando venditore e acquirente dell’immobile siglano un contratto giuridicamente vincolante, che cioè può essere azionato dinanzi a un contratto per il caso di inadempimento. 

Ebbene, secondo la giurisprudenza, tale contratto è il compromesso (o meglio detto “contratto preliminare”). Difatti la violazione del compromesso consente alla controparte di rivolgersi al tribunale e ottenere dal giudice:

• una sentenza che trasferisca coattivamente la proprietà dell’immobile dietro pagamento del residuo prezzo;
• la risoluzione del contratto (ossia lo scioglimento di qualsiasi vincolo tra le parti) con risarcimento del danno.

In caso di proposta d’acquisto bisogna pagare l’agente immobiliare?

Alla luce di quanto abbiamo sinora detto può ben comprendersi l’orientamento sposato dalla Cassazione. Secondo la Corte, la proposta d’acquisto non rappresenta un vero e proprio vincolo giuridico e, pertanto, esclude il diritto alla provvigione da parte dell’agente immobiliare. Vediamo meglio qual è stato il ragionamento seguito dai giudici.

Posto che, ai sensi dell’articolo 1755 Codice civile, affinché maturi il diritto alla provvigione è necessario che l’affare sia stato concluso, ci si è chiesti se la semplice proposta di acquisto fosse idonea a integrare detto requisito. La risposta però non poteva che essere negativa, essendo tale atto costitutivo del semplice vincolo a dare impulso alla successiva conclusione dell’affare, la quale – di contro – richiede perlomeno la stipula di un contratto preliminare o del contratto definitivo (il rogito notarile).

La Corte, in tal modo, ha inteso dare continuità all’orientamento dominante secondo cui l’affare può ritenersi perfezionato soltanto quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che sia tale da abilitare ciascuna di esse ad agire in giudizio per l’esecuzione del contratto o per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato [2].

La proposta di acquisto certamente non può intendersi quale vincolo giuridico, così come specificato dalla Suprema corte e, pertanto, esclude il diritto alla provvigione.

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