Esame delle responsabilità degli acquirenti in caso di rettifica del prezzo di vendita di un immobile e dell’imposta di registro corrispondente da parte dell’Agenzia delle Entrate: analisi delle possibili azioni legali.

Nel complesso scenario del mercato immobiliare, una delle problematiche che può emergere riguarda la rettifica del prezzo di vendita di un immobile da parte dell’Agenzia delle Entrate e le conseguenti responsabilità degli acquirenti in caso di comproprietà. In questo articolo, analizzeremo la questione, con particolare attenzione alle responsabilità degli acquirenti in relazione all’imposta di registro: vedremo cioè se sussiste una responsabilità solidale e quale diritto spetti a chi paghi l’imposta anche per conto degli altri comproprietari.

Cosa succede se l’Agenzia delle Entrate contesta un valore maggiore dopo la vendita di un immobile?

Non capita di rado che l’Agenzia delle Entrate contesti un valore maggiore dell’immobile rispetto a quello dichiarato nel contratto di compravendita. Ciò comporta un aumento dell’imposta di registro dovuta da entrambe le parti contraenti ossia tanto dal venditore quanto dall’acquirente. Difatti, anche se nella pratica, l’imposta di registro viene corrisposta solo dall’acquirente al momento della compravendita (e versata nelle mani del notaio che, a sua volta, la gira all’Erario), in base all’articolo 57 del DPR 131/1986 entrambe le parti sono solidalmente responsabili per il versamento dell’imposta di registro.

Poniamo il caso di Tizio, che ha venduto un immobile a Caio. Dopo la vendita, l’Agenzia delle Entrate contesta un valore maggiore dell’immobile e richiede un pagamento aggiuntivo dell’imposta di registro. In tal caso tenuti a pagare la maggiorazione con le sanzioni sono sia il venditore che l’acquirente.

Come fa l’Agenzia delle Entrate ad accertare il maggior valore di vendita?

L’Agenzia delle Entrate rettifica il valore delle vendite attraverso i valori OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare). Tuttavia la Cassazione ha più volte detto che tali quotazioni non sono da sole sufficienti essendo necessaria una verifica delle concrete condizioni dell’immobile, potendo questo avere un valore inferiore rispetto ai valori OMI come nel caso di un palazzo in pessime condizioni di manutenzione. 

Chi è tenuto a pagare l’imposta di registro in caso di rettifica del prezzo di vendita?

Come detto, in linea generale, l’imposta di registro è posta a carico dell’acquirente. Tuttavia, la legge stabilisce che le parti contraenti sono responsabili in solido per il pagamento dell’imposta. Ciò significa che l’Agenzia delle Entrate può richiedere il pagamento a entrambi i contraenti, indipendentemente dall’accordo tra le parti. E ciò vale anche in caso di successiva rettifica.

Cosa può fare il venditore se l’acquirente non paga l’imposta di registro?

Se l’acquirente non paga l’imposta di registro, l’Agenzia delle Entrate può intraprendere azioni esecutive nei confronti del venditore, in quanto debitore solidale. In questo caso, il venditore può decidere di pagare il debito per evitare ulteriori conseguenze legali.

Se il venditore paga l’intero debito relativo all’imposta di registro, può esercitare il diritto di regresso nei confronti dell’acquirente, chiedendo il rimborso della parte di imposta a carico di quest’ultimo. In base all’articolo 1299 del Codice Civile, il venditore può ripetere dal condebitore solidale (nel nostro caso, l’acquirente) la parte spettante. Tuttavia, nella situazione descritta non emergono profili risarcitori causati dall’acquirente che si è sottratto al pagamento dell’imposta.

Quali sentenze recenti riguardano la solidarietà passiva tributaria?

Una sentenza interessante in materia di solidarietà passiva tributaria è quella della Cassazione n. 2231 del 30 gennaio 2018. La Corte ha stabilito che, in caso di opposizione all’accertamento da parte di uno dei contraenti, la sentenza favorevole ottenuta da quest’ultimo è opponibile al Fisco anche se l’altro contraente ha pagato l’intera imposta richiesta per evitare un’azione esecutiva in suo danno. Ciò vale, però, solo se la sentenza favorevole si basa su elementi oggettivi e non meramente soggettivi.

Come evitare problemi col fisco in caso di rettifica del prezzo di vendita?

Per evitare problemi con l’Agenzia delle Entrate in caso di rettifica del prezzo di vendita di un immobile, gli acquirenti possono adottare alcune precauzioni, tra cui:

• verificare accuratamente il valore dell’immobile prima della compravendita, consultando un perito immobiliare o confrontando il prezzo con quello di immobili simili nella stessa zona o attraverso il sito dell’Agenzia delle Entrate come spiegato in questa guida su come controllare il valore di un immobile;
• stipulare un contratto di compravendita accurato e dettagliato, in cui siano esplicitate le condizioni relative al pagamento dell’imposta di registro;
• effettuare il pagamento dell’imposta di registro tempestivamente e in modo completo, per evitare eventuali contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Poniamo il caso di Sempronio, che intende acquistare un immobile da Mevio. Prima di procedere all’acquisto, Sempronio consulta un perito immobiliare per valutare il valore dell’immobile e si assicura di stipulare un contratto di compravendita dettagliato. Inoltre, Sempronio si impegna a pagare l’imposta di registro in modo tempestivo e completo.