Il locatore deve restituire i canoni di locazione pagati in eccesso quando il contratto non è stato registrato o è stato registrato per un importo inferiore.  

In questo articolo, analizzeremo le situazioni in cui un conduttore paga un canone di locazione superiore al dovuto e come può ottenere la restituzione dei canoni pagati in eccesso. Esamineremo le recenti sentenze della Cassazione e forniremo esempi pratici per chiarire le diverse situazioni.

La questione dei canoni di locazione eccessivi

Nei contratti di locazione di durata di 3 anni più altri 2 di automatico rinnovo – anche chiamati “contratti di locazione a canone concordato” – il canone è fissato dalla legge, sulla base di accordi locali, stipulati territorialmente tra le associazioni di categoria degli inquilini e dei proprietari.

Solo nei contratti di locazione a canone libero, ossia quelli di durata di 4 anni più altri 4 di rinnovo automatico, è possibile concordare liberamente il prezzo dell’affitto. 

Tuttavia la legge stabilisce che l’obbligo di pagare il canone sussiste solo se il contratto è stato registrato. Questo perché il contratto di affitto in nero – ossia non registrato – è nullo e pertanto il locatore non potrebbe agire in tribunale per ottenere il rispetto delle condizioni concordate (anche se per iscritto).

Potrebbe anche succedere che il conduttore si trovi a pagare un canone di locazione superiore a quello effettivamente dovuto. Questo può verificarsi in due occasioni:

• quando, a voce, viene concordato un canone di locazione superiore rispetto a quello riportato nel contratto di locazione registrato (cosiddetto “extracanone”);
• quando vengono stipulati due contratti di locazione e il primo, con un canone più alto, non viene registrato mentre il secondo sì. La Cassazione [1] ha stabilito che in queste situazioni, il secondo contratto, con un canone inferiore, è quello valido, e il conduttore ha diritto alla restituzione dei canoni pagati in eccesso.

Entro quanto tempo chiedere la restituzione dei canoni di locazione pagati in eccesso

In base all’articolo 79 della Legge 392/78, l’inquilino ha diritto di chiedere al locatore la restituzione dei canoni pagati in eccesso, purché la richiesta venga presentata entro sei mesi dal momento in cui l’immobile viene rilasciato. È fondamentale rispettare questo termine, poiché, in caso contrario, l’ex affittuario incorrerà nella prescrizione del diritto al rimborso.

La Corte di Cassazione, attraverso la sentenza n° 10128/2004, ha sottolineato l’obbligo del proprietario di rispettare il periodo stabilito per permettere all’ex inquilino di esercitare il diritto di richiedere il rimborso dei canoni versati oltre il dovuto. Il locatore, dunque, è tenuto a concedere a chi ha abitato l’immobile il tempo necessario per avanzare le proprie pretese in merito ai crediti eccedenti corrisposti durante il periodo di locazione.

La tardiva regolarizzazione fiscale e l’invalidità del contratto

La Cassazione ha affermato che la tardiva regolarizzazione fiscale del contratto di locazione sana retroattivamente il contratto stesso. Tuttavia, se viene registrato un contratto diverso, l’inquilino ha il diritto a pagare solo gli importi indicati in quest’ultimo contratto e non nel primo – con il canone più alto – che non è mai stato registrato.  

In altre parole, il conduttore non è tenuto a pagare il canone più alto previsto nel contratto originario se questo è stato registrato successivamente al secondo contratto, con un canone inferiore.

Poniamo il caso di Tizio, che ha preso in affitto un appartamento. Tizio ha stipulato un primo contratto di locazione con un canone di 1000 euro al mese, ma questo contratto non è stato registrato. Successivamente, Tizio e il suo locatore stipulano un secondo contratto, con un canone di 500 euro al mese, che viene prontamente registrato. In base alla sentenza della Cassazione, Tizio è tenuto a pagare solo il canone di 500 euro previsto nel secondo contratto, e il locatore non può chiedere il pagamento del canone più alto previsto nel primo contratto.

Poniamo il caso di Tizio che chiede a Caio, per l’affitto della propria casa, un canone mensile di 890 euro. Tuttavia Tizio chiede a Caio di firmare un contratto ove il canone ufficiale è pari a 500 euro. Alla fine della locazione, Caio che ha sempre pagato 890 euro potrà chiedere a Tizio la restituzione di tutti gli importi in eccedenza corrisposti, ossia quelli pari alla differenza tra 890 e 500 euro, moltiplicate tutte le mensilità versate.

La posizione della Cassazione e le conseguenze per i conduttori

La sentenza della Cassazione è chiara: in caso di due contratti di locazione, il conduttore è tenuto a pagare il canone previsto nel contratto immediatamente registrato, anche se questo prevede un importo inferiore rispetto al contratto originario. Questo principio protegge i diritti dei conduttori e garantisce la certezza del rapporto tra le parti.

Ecco le parole della Cassazione: «In materia di locazione immobiliare ad uso diverso da quello abitativo, qualora le parti concludano un primo contratto, senza provvedere alla sua registrazione, ed uno successivo, immediatamente registrato, che contempli un minor canone locatizio, la tardiva registrazione del contratto originario (che segua quella del secondo contratto) non può avere l’effetto di sanarne l’invalidità, restando, dunque, il solo contratto posteriore quello idoneo a regolare il rapporto corrente tra le parti».

Come ottenere la restituzione dei canoni pagati in eccesso

Se un conduttore si accorge di aver pagato un canone di locazione superiore al dovuto, può richiedere la restituzione dei canoni pagati in eccesso al suo locatore entro 6 mesi da quando ha restituito le chiavi dell’immobile. Lo dovrà fare inviando una lettera raccomandata a/ contenente una diffida e il calcolo di tutti i canoni in eccesso corrisposti volontariamente. Se il locatore si rifiuta di restituire l’importo eccessivo, il conduttore può rivolgersi ad un avvocato per far valere i propri diritti e ottenere la restituzione dei canoni pagati in eccesso.

La registrazione dei contratti di locazione

La registrazione dei contratti di locazione è un passo fondamentale per garantire la validità del contratto e la tutela dei diritti sia del locatore che del conduttore. Assicurarsi che il contratto sia debitamente registrato è un modo per evitare problemi futuri e garantire che il canone di locazione pagato sia quello effettivamente dovuto.