Un focus sul ruolo cruciale del notaio nella compravendita: responsabilità, doveri e le implicazioni di recenti sentenze giuridiche.

Quando acquistiamo o vendiamo una proprietà, il notaio svolge un ruolo centrale. Non è solo un pubblico ufficiale chiamato ad accertare l’identità delle parti e la validità delle rispettive firme. Egli deve compiere tutte quelle attività prodromiche e successive all’atto per garantire che il trasferimento dell’immobile vada a buon fine. Deve quindi verificare se il venditore è effettivamente titolare del bene e ha il diritto di alienarlo; deve accertare che non vi siano pesi e altri vincoli sul bene (ipoteche, pignoramenti, diritti reali altrui), deve procedere alla registrazione e alla trascrizione dell’atto pubblico.

Alla luce di tutte queste incombenze è possibile comprendere quali sono le responsabilità del notaio nella compravendita. Come può proteggere le parti coinvolte? E cosa dice la legge quando le cose non vanno come previsto? In questo articolo, analizzeremo le funzioni e gli obblighi del notaio, con un particolare focus sulle recenti sentenze della Cassazione.

Cosa si intende per “responsabilità del notaio” nella compravendita?

La figura del notaio è fondamentale in ogni compravendita. Egli ha il dovere non solo di autenticare l’atto, ma anche di proteggere le parti, fornendo informazioni e consigli. Questo significa che non può basarsi solo sulle dichiarazioni del venditore e dell’acquirente, ma deve effettuare controlli, verifiche catastali e proprietarie, per garantire che la transazione sia regolare.

Mario dichiara di voler vendere la casa ad Antonio qualificandosi come proprietario. È tuttavia dovere del notaio verificare se effettivamente Mario è proprietario esclusivo dell’immobile sulla base delle risultanze dei pubblici registri immobiliari. Dovrà quindi verificare se la moglie di Mario è in comunione dei beni o se il bene è in comproprietà con altri soggetti.

In cosa consiste la consulenza del notaio?

Il notaio non può limitarsi a recepire le volontà delle parti. Ma quali sono gli obblighi informativi e di consiglio del notaio? Oltre ai controlli catastali e ipotecari, il notaio ha il dovere di informare e consigliare le parti. Ciò significa che deve assicurarsi che queste comprendano tutti gli aspetti della transazione e che siano a conoscenza di eventuali problemi. Se omette queste informazioni, può essere ritenuto responsabile.

Ad esempio quando l’atto può avere delle implicazioni negative per l’acquirente, è dovere del professionista informare quest’ultimo di tutti i rischi che si assume.

Si pensi al caso della vendita di un immobile proveniente da una donazione, quando ancora non sono decorsi 20 anni dalla donazione stessa. Solo il decorso di tale termine infatti protegge l’acquirente dall’eventuale azione di restituzione che gli eredi del donante, eventualmente lesi dalla donazione, potrebbero intraprendere contro di lui.

Un altro rischio potrebbe consistere nell’acquistare un immobile privo di agibilità o con un’ipoteca. Seppur è lecito vendere un immobile ipotecato, è bene che l’acquirente sappia che l’ipoteca segue il bene. Sicché, se il venditore non dovesse pagare il proprio debito, il creditore potrebbe sottoporre a pignoramento l’immobile.

Altro rischio è quando il prezzo di vendita non viene corrisposto al momento del rogito o non vengono mostrati al notaio gli assegni o i bonifici: il notaio deve avvisare le parti del rischio che qualcuno, mancando l’effettivo trasferimento del denaro, potrebbe impugnare il trasferimento per simulazione.

Quali sono gli obblighi del notaio?

La sentenza della Cassazione n. 23718 del 3 agosto 2023 ha messo in luce un aspetto importante. Se il notaio non informa l’acquirente sull’esistenza di un’ipoteca o di un pignoramento gravante sull’immobile è personalmente responsabile e quindi tenuto a risarcire il danno all’acquirente.

Nel caso di specie, un acquirente si era impegnato a pagare 7.000 euro per estinguere un’ipoteca, ma il valore effettivo dell’ipoteca era di 50.000 euro. Secondo la Cassazione, il notaio avrebbe dovuto informare l’acquirente di questa discrepanza.

Il notaio può sempre basarsi sulle dichiarazioni delle parti?

No. La Cassazione ha sottolineato che le semplici dichiarazioni delle parti non sono sufficienti per esonerare il notaio dai suoi obblighi. Ha l’obbligo di eseguire controlli per assicurare che il bene oggetto della compravendita sia libero da gravami o altre restrizioni.

Il notaio deve accertare la capacità delle parti?

Il notaio non è un medico e quindi non può verificare se i soggetti che ha dinanzi sono nel pieno delle loro capacità mentali. Questo significa che, nonostante l’atto pubblico, è ben possibile impugnare una vendita fatta da un soggetto incapace di intendere e volere.

Quando il notaio non è responsabile?

Le parti, per accelerare i tempi e ridurre i costi della parcella notarile, possono esonerare il notaio dal compimento di tutte quelle attività preliminari – come le visure nei pubblici registri immobiliari – che questi altrimenti è tenuto a fare. In tal caso il notaio non sarà responsabile di eventuali pesi sull’immobile come ipoteche e pignoramenti in atto.