Cosa succede se un’opera edile viene realizzata male: come chiedere il risarcimento alla ditta appaltatrice e al direttore dei lavori.

Hai affidato la ristrutturazione della tua casa a un’impresa edile e hai nominato direttore dei lavori un ingegnere, che la stessa ditta ti ha suggerito. Alla consegna delle opere però ti sei accorto che i lavori sono stati eseguiti male. Ti chiedi pertanto, in presenza di difetti di costruzione, qual è la responsabilità del direttore dei lavori, qual è l’ammontare del risarcimento che puoi chiedere e come questo va calcolato. Ma procediamo con ordine.

Il ruolo del direttore dei lavori

Il direttore dei lavori non è semplicemente un supervisore; egli è chiamato a offrire la propria competenza tecnica per assicurare la corretta realizzazione dell’opera.

La sua è una “obbligazione di mezzi”. Essa cioè consiste:

• nella vigilanza attenta sull’operato dell’appaltatore;
• nell’emettere le direttive appropriate per seguire il progetto come da capitolato;
• nell’obbligo di segnalare al committente eventuali anomalie.

Quando il direttore dei lavori è responsabile

Il direttore dei lavori è ritenuto corresponsabile, insieme alla ditta appaltatrice, di eventuali irregolarità nell’esecuzione dell’opera solo:

• qualora i vizi o i difetti siano tali da non poter sfuggire alla sua sorveglianza;
• oppure perché dipendenti da indicazioni imprecise o errate fornite dallo stesso direttore all’appaltatore.

Ad esempio, se durante la posa di un pavimento emerge un difetto su una singola piastrella che avrebbe dovuto essere rilevato durante l’ispezione, potrebbe essere chiesta la sua responsabilità per non aver notato o segnalato il problema.

Valutazione dei danni e risarcimento

Se la quantificazione del danno non viene definita bonariamente tra le parti, essa può essere affidata a un perito terzo, scelto di comune accordo dalle parti interessate. In mancanza di tale collaborazione, il committente non ha altra strada che rivolgersi al Tribunale attraverso una causa civile da intentare contro il direttore dei lavori per inadempimento contrattuale e risarcimento del danno.

A quel punto sarà il giudice a nominare un consulente (il cosiddetto CTU, ossia il consulente tecnico d’ufficio) che accerterà il difetto di costruzione e l’incidenza dello stesso sull’opera, il costo per la sua eliminazione e per la successiva ricostruzione dell’area. Il perito dovrà quindi fornire una valutazione dettagliata, che potrebbe riguardare sia singoli elementi che l’intero progetto.

Immaginiamo un caso in cui, dopo la realizzazione di un complesso residenziale, si scopra che diverse piastrelle del pavimento presentano crepe evidenti. Se il direttore dei lavori aveva il compito di controllare la qualità dei materiali e la correttezza della posa in opera e se risulta che non ha sollevato questioni nonostante le evidenti discrepanze, potrebbe essere ritenuto responsabile per negligenza. In tale scenario, il committente potrebbe richiedere un risarcimento per i difetti, calcolato sulla base della diminuzione di valore dell’immobile o del costo di riparazione necessario.

La responsabilità dell’impresa edile

Alla responsabilità del direttore dei lavori si può aggiungere quella della ditta esecutrice se risulta che, nonostante le istruzioni, non ha eseguito correttamente le opere che le erano state affidate (nessuna responsabilità invece le potrà essere attribuita se si è limitata a fare ciò che le ha prescritto il direttore del cantiere).

La responsabilità dell’appaltatore per i vizi e le difformità dell’opera è disciplinata dagli articoli 1667, 1668 e 1669 del Codice civile. Queste norme stabiliscono due diverse garanzie a tutela del committente a seconda della gravità dei vizi.

Garanzia per gravi vizi (10 anni)

L’appaltatore è responsabile per i gravi vizi dell’opera, che ne diminuiscono notevolmente il godimento. Devono essere tali da pregiudicare l’utilizzo del bene o addirittura da comportarne la rovina totale o parziale. Si pensi a crepe sui muri, infiltrazioni di acqua dalle pareti o dal tetto, difetti degli impianti, ecc.

La garanzia è dovuta per un periodo di 10 anni dalla data della consegna dell’opera.

Il committente che riscontra i vizi deve comunicarli all’appaltatore entro un anno dalla loro scoperta, pena la decadenza del diritto alla garanzia. La data di scoperta da cui decorre il termine annuale non si riferisce a quella in cui il difetto diventa evidente (ad esempio la macchia di umidità sulle pareti), ma quella in cui il proprietario comprende le cause dell’anomalia (il che coincide con il rilascio di una perizia di un tecnico).

Garanzia per le altre difformità (2 anni)

L’appaltatore è responsabile anche per le altre difformità dell’opera, che non costituiscono vizi gravi (come ad esempio le mattonelle del pavimento montate in modo non perfettamente simmetrico).

Tale responsabilità copre solo un periodo di 2 anni dalla data della consegna dell’opera stessa.

Il committente deve denunciare le difformità entro 60 giorni dalla loro scoperta, pena la decadenza del diritto alla garanzia.