L’amministratore che dà l’incarico alla ditta senza autorizzazione dell’assemblea paga da sé le spese in contratto, salvo vi fosse urgenza e necessità.

Non è facile mettere d’accordo i condomini quando si tratta di deliberare lavori straordinari all’edificio, anche quando sono necessari per scongiurare danni a terzi.

In tali situazioni, l’amministratore può essere tentato di prendere iniziative autonome, senza un mandato specifico da parte dell’assemblea, dando l’incarico a una ditta edile di propria fiducia. Ma cosa accade se l’amministratore preleva fondi dal conto corrente condominiale senza l’autorizzazione preventiva? In questa guida analizzeremo qual è la responsabilità dell’amministratore per i lavori straordinari in condominio, quando può agire da solo e quando invece necessita della previa delibera assembleare, quali sono le conseguenze di una spesa sostenuta in assenza dei presupposti di legge. Ma procediamo con ordine.

Quando l’amministratore non può autorizzare lavori straordinari?

Solo l’assemblea dei condòmini ha l’autorità di decidere sull’esecuzione dei lavori straordinari, adottando una delibera specifica. All’esito della delibera, l’amministratore ha l’obbligo di eseguirla sottoscrivendo il contratto con la ditta appaltatrice.

La delibera di approvazione delle opere straordinarie è nulla se, contestualmente, non viene deliberata l’istituzione di un fondo speciale ove dover accantonare le quote millesimali dei condomini, che andranno riscosse anticipatamente rispetto all’avvio dei lavori (o, eventualmente, a stati di avanzamento lavori).

Quando l’amministratore può autorizzare lavori straordinari?

L’amministratore di condominio può conferire l’incarico a una ditta di lavori senza preventiva autorizzazione solo se le opere risultano urgenti e necessarie, al fine di evitare danni a terzi, alla cosa comune e/o ai singoli appartamenti.

Il tipico esempio è quello di un cornicione che minacci di cadere e finire in testa a un passante, con rischio di gravi lesioni e conseguente responsabilità patrimoniale del condominio. Lo stesso dicasi per un tetto pericolante o da cui filtri acqua piovana in copiosa quantità.

In tutti questi casi l’amministratore può:

• prelevare i soldi dal conto corrente condominiale, se ve ne è la disponibilità, imputando la spesa al condominio;
• in assenza di fondi, assumere l’obbligazione di pagamento per conto del condominio nei confronti della ditta e successivamente recuperare le quote millesimali dai singoli condomini;
• anticipare la spesa con le proprie disponibilità economiche e poi chiedere il rimborso al condominio.

Invece per i lavori non urgenti è necessaria sempre l’approvazione dell’assemblea (Cassazione 10865/2016).

Cosa accade se l’amministratore ordina lavori non urgenti?

L’amministratore che commissiona lavori straordinari in mancanza dei requisiti di urgenza e necessità, senza l’assenso dell’assemblea, può essere tenuto a pagare personalmente. Questo perché tali lavori non rientrano nelle sue prerogative e non obbligano i condòmini al pagamento. In pratica, il contratto resta valido ma produce effetti solo in capo all’amministratore che se ne deve pertanto assumere la responsabilità finanziaria. Come infatti precisato dalla Cassazione (sent. n. 4430/2017 e n. 2807/2017), l’amministratore che supera le sue attribuzioni non può imputare i costi ai condòmini.

Come ha scritto il Tribunale di Milano (sent. del 19.01.2022): «eventuali incarichi straordinari conferiti direttamente dall’amministratore del condominio non sono opponibili al condominio, in quanto negozi giuridici eccedenti dai poteri ricevuti dall’assemblea… L’iniziativa contrattuale dell’amministratore che, senza previa approvazione o successiva ratifica dell’assemblea, disponga l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale…, non determina l’insorgenza di alcun obbligo di contribuzione dei condomini al riguardo…».

Che succede se l’amministratore autorizza lavori straordinari senza l’assemblea?

Nel caso in cui l’amministratore autorizzi lavori straordinari non urgenti senza mandato dell’assemblea si possono verificare le seguenti situazioni:

• se l’amministratore non paga i lavori, l’impresa può richiedere il pagamento al condominio (con un decreto ingiuntivo), che a sua volta può rivalersi sull’amministratore;
• se l’amministratore paga utilizzando fondi condominiali destinati ad altre spese, il condominio può agire legalmente per recuperare la somma.

Che succede se l’amministratore autorizza varianti ai lavori?

Anche le varianti ai lavori approvati inizialmente dall’assemblea richiedono la successiva approvazione dell’assemblea stessa. L’amministratore non può autorizzare da solo modifiche o aggiunte ai lavori (Cassazione 4430/2017).

Pertanto il condominio potrà agire contro l’amministratore per ottenere la restituzione della somma eccedente corrisposta all’impresa esecutrice oltre alla differenza della indennità sui lavori illegittimamente percepita. Se l’amministratore non ha ancora attinto alle somme del conto corrente condominiale, resterà tenuto personalmente a pagare la ditta.

L’amministratore deve operare entro i limiti delle sue attribuzioni e poteri. Se supera questi limiti commissionando lavori non urgenti senza delibera assembleare, deve affrontare personalmente le spese.