Responsabilità per mala gestio e per grave inadempimento delle obbligazioni contrattuali; obbligo di vigilanza e custodia delle cose comuni; ritardata predisposizione del rendiconto annuale e della convocazione dell’assemblea; mancata consegna della documentazione contabile; posizione di garanzia.

Responsabilità dell’amministratore del condominio: esclusione

In tema di omissione di lavori in costruzioni che minacciano rovina negli edifici condominiali, nel caso di mancata formazione della volontà assembleare e di omesso stanziamento di fondi necessari per porre rimedio al degrado che dà luogo al pericolo, non può ipotizzarsi la responsabilità per il reato di cui all’art. 677 c.p. a carico dell’amministratore del condominio per non aver attuato interventi che non erano in suo materiale potere, ricadendo in siffatta situazione su ogni singolo proprietario l’obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa, indipendentemente dall’attribuibilità al medesimo dell’origine della stessa.

(Nella specie, la Corte ha sottolineato che a nulla rilevava la circostanza secondo cui gli imputati si erano sempre preoccupati di segnalare la situazione della facciata condominiale all’amministratore e avevano sempre partecipato alle assemblee condominiali).

Cassazione penale sez. I, 07/06/2022, n.31592

Amministratore condominiale inadempiente: risarcimento del danno

L’amministrazione del condominio è assimilabile al mandato con rappresentanza, con conseguente applicazione delle norme sul mandato. Ciò esposto,va da sé che l’amministratore deve esercitare il mandato con la diligenza richiesta dall’art. 1176, comma 2, c.c. ed in caso di inadempimento nello svolgimento del proprio incarico egli risponderà dei relativi danni a titolo di responsabilità contrattuale nei confronti del condominio. In ogni caso l’amministratore è tenuto al rispetto del regolamento e delle norme di cui agli artt. 1130,1131 e 1135 c.c. ed è tenuto, in particolare, al risarcimento dei danni cagionati dalla sua negligenza e dal cattivo uso dei suoi poteri.

Tribunale Roma sez. V, 31/05/2022, n.8568

Parziarietà della responsabilità per il corrispettivo contrattuale dell’appaltatore

La responsabilità per il corrispettivo contrattuale preteso dall’appaltatore per l’esecuzione dei lavori inerenti parti comuni assunta dall’amministratore del condominio, o comunque, nell’interesse del condominio – nel regime antecedente alla garanzia ex articolo 63, comma 2, disposizioni di attuazione del codice civile, introdotta dalla legge 220/2012 -, è retta dal criterio della parziarietà, per cui l’obbligazione assunta nell’interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall’articolo 1123 del codice civile, essendo tale norma non limitata a regolare il mero aspetto interno della ripartizione delle spese.

Ne consegue che al condomino, che abbia versato al terzo creditore anche la parte dovuta dai restanti condomini, allo scopo di ottenere da costoro il rimborso di quanto da lui corrisposto, non può consentirsi alcun diritto di regresso, ex articolo 1299 del codice civile, né per l’intera somma dovuta dal condominio, né nei confronti degli altri condomini, sia pur limitatamente alla quota millesimale dovuta da ciascuno di essi, né il predetto condomino può avvalersi della surrogazione legale in forza dell’articolo 1203, n. 3, del codice civile, giacché essa – implicando il subentrare del condebitore adempiente nell’originario diritto del creditore soddisfatto in forza di una vicenda successoria – ha luogo soltanto a vantaggio di colui che, essendo tenuto con altri o per altri al pagamento del debito, aveva interesse a soddisfarlo.

Cassazione civile sez. VI, 22/04/2022, n.12926

Amministratore di condominio: responsabilità per la gestione

In materia di condominio, l’amministratore di condominio è tenuto, a norma dell’art. 1130 c.c. a rendere conto della gestione del condominio, alla luce di tale disposizione, ovviamente, non si può addebitare al nuovo amministratore intervenuto la responsabilità della pregressa gestione svolta dal precedente amministratore incaricato che non abbia reso conto del proprio operato al condominio.

Corte appello Napoli sez. II, 07/03/2022, n.926

Diritti dei singoli condomini

L’assemblea dei condomini, avendo il potere di autorizzare l’amministratore ad agire in giudizio per l’esercizio di diritti che, pur riferentesi alle parti comuni dell’edificio condominiale, non rientrino nella rappresentanza giudiziale attiva del condominio attribuita all’amministratore dall’art. 1131 c.c., è legittimata a rinunciare all’azione nei confronti dell’appaltatore, che abbia eseguito opere di manutenzione dell’edificio, per eliminare i vizi ed i difetti in esse riscontrati, senza che tale delibera possa invadere la sfera dei diritti riservati ai singoli condomini, i quali possono liberamente fare valere nei confronti dell’appaltatore il diritto al risarcimento di eventuali danni ad essi derivanti dalla cattiva esecuzione dell’appalto.

Una tale deliberazione assembleare determina, peraltro, l’insorgere del potere -dovere dell’amministratore, ex art. 1130 c.c., n. 1, di darne attuazione, sicché la stessa non può integrare un fatto illecito idoneo a fondare una responsabilità risarcitoria personale dell’amministratore, oppure una condanna al risarcimento del danno del condominio, quale centro di imputazione degli atti e delle attività compiute dalla collettività condominiale e delle relative conseguenze patrimoniali sfavorevoli.

Cassazione civile sez. VI, 21/02/2022, n.5645

Responsabilità dell’amministratore in tema di danni

L’amministratore di condominio non può essere chiamato in causa per il risarcimento dei danni procurati da una ditta appaltatrice qualora, in ossequio a una delibera assembleare, abbia rinunciato all’azione di responsabilità. A dirlo è la Cassazione dichiarando inammissibile il ricorso di un condomino e sottolineando come tale deliberazione non può integrare un fatto illecito idoneo a fondare una responsabilità risarcitoria personale dell’amministratore.

Cassazione civile sez. VI, 21/02/2022, n.5645

Furto subito da un condomino: chi ne risponde?

L’amministratore del condominio ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi o agli stessi condomini. Quest’obbligo non viene meno neanche nell’ipotesi in cui il condominio appalti a terzi lavori riguardanti le parti comuni dell’edificio condominiale, a meno che il compito di vigilare su tali lavori non venga affidato a persona diversa dall’amministratore.

Nel caso di specie, il Tribunale ha ritenuto sussistente la responsabilità dell’amministratore del condominio, in solido con l’impresa di ristrutturazione, per il furto di due caldaie subito da un condomino a causa dei difetti dei sistemi di vigilanza e di sicurezza dei ponteggi esterni, che avevano agevolato il compito dei ladri.

Tribunale Cosenza sez. II, 19/07/2021, n.1652

Amministratore di condominio: la legittimazione a promuovere l’azione di responsabilità

La legittimazione dell’amministratore a promuovere l’azione di responsabilità ex art. 1669 c.c., nei confronti del costruttore, a tutela dell’edificio nella sua unitarietà, non può estendersi, in difetto di mandato rappresentativo dei singoli condomini, anche alla proposizione delle azioni risarcitorie relative ai danni subiti dai condomini nei rispettivi immobili di proprietà esclusiva.

Corte appello Genova sez. I, 07/05/2021, n.517

Rapporto fra il condominio ed il suo amministratore

Il rapporto fra il condominio ed il suo amministratore va ricondotto nell’ambito del contratto di mandato e l’azione promossa dal primo contro il secondo diretta a far valere la responsabilità per aver omesso una condotta che sarebbe stata dovuta in adempimento delle sue competenze va qualificata come azione di risarcimento dei danni da inadempimento contrattuale all’obbligo dell’amministratore di eseguire diligentemente il mandato conferitogli a norma dell’art. 1710 c.c..

Sul punto va poi ulteriormente precisato che la responsabilità dell’amministratore di condominio, alla stregua di quella del professionista, non può affermarsi per il solo fatto del suo non corretto adempimento dell’attività, occorrendo verificare se il danno lamentato sia riconducibile alla condotta del primo, se un danno vi sia stato effettivamente e infine se, ove questi avesse tenuto il comportamento dovuto, il condominio avrebbe evitato il pregiudizio lamentato, difettando, altrimenti, la prova del necessario nesso eziologico tra la condotta del professionista, commissiva o omissiva ed il risultato derivatone.

Tribunale Reggio Emilia sez. II, 03/08/2020, n.815

Amministratore di condominio: doveri di diligenza

Rientra tra i doveri di diligenza dell’amministratore di condominio, cui l’assemblea abbia dato mandato per la stipulazione e l’esecuzione del contratto d’appalto di manutenzione straordinaria del fabbricato, l’obbligazione di eseguire i pagamenti all’appaltatore seguendo le regole della tracciabilità come previste dal d.min. n. 41/1998 onde consentire al singolo condomino la detrazione fiscale delle spese sostenute di propria pertinenza nella misura prevista dall’art. 1, comma 1, della l. 27 dicembre 1997 n. 449 .

Cassazione civile sez. II, 04/03/2020, n.6086

Danni lamentati dai condomini

Va giudizialmente affermata, in chiave di accertamento negativo, l’insussistenza, a carico dei condomini non consenzienti, dell’obbligo di partecipare alla spesa, anticipata nella sua interezza dagli altri componenti la collettività condominiale, relativa all’esecuzione di opere edili cui l’amministratore ha dato corso nonostante la sospensione dell’efficacia delle delibere assembleari che ne avevano deciso la realizzazione; va, inoltre, affermata la solidale responsabilità del condominio e dell’amministratore per i danni lamentati dai condomini in conseguenza del limitato godimento delle abitazioni in rispettiva proprietà solitaria per la presenza degli impalcati all’uopo posizionati e del solo amministratore, avente anche diretto interesse a tali interventi quali condomino, per il negligente espletamento del proprio mandato gestorio.

Tribunale Salerno sez. I, 19/11/2019, n.3672

Doveri dell’amministratore di condominio

Il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti e, nell’ambito di tale rapporto, l’amministratore è personalmente responsabile, nei confronti di ogni condomino, dell’adempimento dei suoi doveri, tra i quali deve annoverarsi anche quello di consentire l’esame e l’estrazione di copie di documenti condominiali; tale responsabilità lo rende legittimato a resistere in proprio alle richieste giudiziali inerenti la violazione dei suddetti doveri, senza che sia necessario il coinvolgimento del condominio amministrato.

Tribunale Gorizia, 20/02/2017, n.56

Incolpevole inerzia dell’amministratore: giustifica la revoca del mandato?

In tema di responsabilità dell’amministratore di condominio, il mero modesto ritardo nell’assunzione di un’incombenza, qualora non si traduca in una forma di colpevole inerzia, non è sufficiente ad integrare una grave violazione dei doveri dell’amministratore suscettibile di portare alla revoca dello stesso ex art. 1129 c.c..

(Nel caso di specie, all’amministratore veniva contestato di non essersi mosso con solerzia nell’attività di risarcimento dei danni subiti dalla ricorrente, ritardo considerato fisiologico dei rallentamenti decisionali ed operativi connessi alle decisioni assembleari).

Tribunale Milano sez. XIII, 03/03/2017

Condotta colposa dei danneggiati

La condotta colposa dei danneggiati (sostanziatasi nel mancato rispetto, pur essendovi tenuti in relazione alle porzioni di loro esclusiva pertinenza, della normativa sulla prevenzione degli incendi e, dunque, nella mancata predisposizione ed adozione di tutti i dispositivi all’uopo prescritti e che, ove esistenti, avrebbero con ogni probabilità, avuto riguardo in particolare alla porta tagliafuoco -notoriamente deputata, tra l’altro, a ridurre la diffusione di fiamme e fumo tra compartimenti di un edificio – impedito l’infiltrarsi delle propagazioni di fumo rilasciate dall’incendio) appare sicuramente idonea ad elidere qualsiasi preteso profilo di responsabilità custodiale dell’amministratore di condominio in proprio, ponendosi quale fattore causale idoneo di per sé solo a rilevare quale causa dell’eventus damni dedotto.

Tribunale Teramo, 26/01/2017, n.48

Appropriazione indebita

La mancata consegna, da parte dell’ex amministratore condominiale resosi irreperibile, della documentazione contabile relativa alla propria gestione nelle mani del nuovo amministratore integra il reato di appropriazione indebita. Il delitto di cui all’art. 646 c.p. ha natura istantanea e si consuma con la prima condotta appropriativa, cioè nel momento in cui viene compiuto sulla cosa un atto di dominio accompagnato dalla volontà espressa o tacita di tenerla come propria.

Nel caso di specie, la Corte d’appello ha confermato la condanna nei confronti di un amministratore di condominio che, appropriandosi indebitamente della documentazione inerente il condominio da lui precedentemente amministrato, non ha consentito agli amministratori subentranti di conoscere la situazione creditoria e debitoria dello stesso condominio.

Corte appello Palermo sez. IV, 06/06/2016, n.2774

Responsabilità per mala gestio

Ricorre la responsabilità per mala gestio e per grave inadempimento delle obbligazioni contrattuali dell’amministratore condominiale, in relazione agli artt. 1710 e 1713 c.c. ed all’art. 1129 c.c., per aver tenuto, nell’esercizio del mandato conferito, una contabilità non ordinata, non intellegibile ed in ogni caso non corrispondente alla reale situazione patrimoniale condominiale e per non aver consegnato la gran parte della documentazione amministrativa/contabile del Condominio, rendendo impossibile una corretta ricostruzione dei rapporti dare-avere nei confronti dei fornitori, conseguendone la necessità di resistere nei procedimenti giudiziari, e quindi di sostenere le relative spese per la propria difesa e per la rifusione dei ricorrenti, che devono essere risarcite, nonché per il nocumento subito il ristoro liquidato in via equitativa.

Tribunale Monza sez. II, 17/12/2015, n.3103

Responsabilità dell’amministratore di condominio

In tema di responsabilità dell’amministratore di condominio, qualora ricorra una delle ipotesi astrattamente considerate dall’art. 1129 c.c. quali gravi irregolarità, l’autorità giudiziaria, può disporre la revoca dell’amministratore unicamente qualora sussistano le prove di un comportamento concreto contrario ai doveri imposti per legge, con esclusione pertanto di ogni automatismo.

Nel caso di specie, la ritardata predisposizione del rendiconto annuale e della convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore è stata ritenuta giustificata in considerazione della mancata disponibilità della documentazione contabile necessaria per predisporre il bilancio e non costituiva una grave irregolarità ai fini della revoca dell’amministratore.

Tribunale Mantova, 22/10/2015

Evento lesivo derivante dalla difettosa manutenzione dell’immobile

L’amministratore di condominio assume una posizione di garanzia ope legis, derivante dalle norme civilistiche che gli attribuiscono la competenza ad eseguire tutti i necessari atti di gestione e manutenzione delle parti comuni di un edificio. Ne discende che egli va ritenuto responsabile per l’eventuale evento lesivo derivante dalla difettosa manutenzione dell’immobile (fattispecie relativa alle lesioni subite da un minorenne colpito da pezzi di intonaco caduti da un palazzo).

Cassazione penale sez. IV, 23/10/2015, n.46385

Amministratore di condominio: quando non è responsabile?

In tema di condominio negli edifici, l’amministratore che ha regolarmente svolto gli adempimenti cui era tenuto senza che possa essere ritenuto responsabile di alcuna omissione, non può essere chiamato a rispondere dei danni conseguenti ad infiltrazioni di umidità denunciate dal singolo condomino e rispetto alle quali l’amministratore abbia provveduto tempestivamente ad attivarsi segnalando quanto denunciato alla compagnia di assicurazione.

Tribunale Savona, 09/11/2015

Amministratore di condominio: obbligo di vigilanza e custodia delle cose comuni

L’amministratore del condominio ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi od agli stessi condomini. Quest’obbligo non viene meno neanche nell’ipotesi in cui il condominio appalti a terzi lavori riguardanti le parti comuni dell’edificio condominiale, a meno che il compito di vigilare su tali lavori non venga affidato a persona diversa dall’amministratore.

Ne consegue che l’amministratore stesso è responsabile del danno alla persona patito da uno dei condomini, in conseguenza dell’inciampo in una insidia (nella specie, buca nel cortile condominiale) creata dall’impresa cui erano stati appaltati lavori di manutenzione dell’immobile condominiale.

Cassazione civile sez. III, 16/10/2008, n.25251

Responsabilità del trattamento dei dati personali identificativi dei condomini

L’amministratore del condominio è il responsabile del trattamento dei dati personali identificativi dei condomini, da raccogliere, trattare ed utilizzare ai soli fini necessari alla gestione amministrativa dei beni di proprietà comune. Pertanto, il trattamento di suddetti dati, in ogni forma compiuto, deve essere improntato al rispetto dei principi di pertinenza e non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati stessi vengono raccolti: con specifico riferimento alla fattispecie del condominio, la pertinenza è da intendersi nel senso di rilevanza ed utilità per la comunità condominiale, da cui può derivare anche una giustificata comunicazione di informazioni (tra cui dati personali) tra condomini purché riguardanti l’amministrazione e il funzionamento del condominio.

(Nella fattispecie, è stata ritenuta illegittima la condotta dell’amministratore che aveva esposto nella bacheca condominiale, accessibile anche a terzi, una denuncia – querela proposta nei confronti di un condomino).

Tribunale Napoli, 27/04/2005

Danni cagionati dalla negligenza dell’amministratore condominiale

L’amministratore del condominio, che è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari, non può essere ritenuto responsabile, ancorché sia tenuto a far osservare il regolamento condominiale, dei danni cagionati dall’abuso dei condomini nell’uso della cosa comune, non essendo dotato di poteri coercitivi e disciplinari nei confronti dei singoli condomini – salvo che il regolamento di condominio, ai sensi dell’art. 70 disp. attuaz. c.c., preveda la possibilità di applicazione di sanzioni nei confronti dei condomini che violano le norme da esso stabilite sull’uso delle cose comuni – nè obbligato a promuovere azione giudiziaria contro i detti condomini in mancanza di una espressa disposizione condominiale o di una delibera assembleare.

Cassazione civile sez. II, 20/08/1993, n.8804

Amministratore condominiale: la vigilanza sull’uso delle cose comuni

È da ritenersi responsabile l’amministratore condominiale per il danno causato dalla tracimazione dei pozzetti di decantazione delle acque nere e bianche in quanto, ex art. 1130 n. 2 c.c. spetta ad esso il compito di vigilare sull’uso delle cose comuni da parte dei singoli proprietari.

Tribunale Pordenone, 14/02/1992

Azione legale contro l’amministratore del condominio

È nulla la deliberazione dell’assemblea condominiale che abbia escluso a maggioranza di promuovere azione legale contro l’amministratore del condominio che si sia reso responsabile di atti di “mala gestio” che abbiano arrecato danni ai condomini, in quanto viziata da eccesso di potere.

Tribunale Milano, 24/06/1991

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