Una guida alla recente giurisprudenza in materia di servitù di passaggio: presupposti e condizioni.
La Cassazione si è recentemente occupata dei presupposti necessari per la configurabilità di un diritto di servitù costituito per usucapione, ovvero l’usucapione del diritto di passaggio. In questo articolo, analizzeremo i requisiti del possesso previsti per tale usucapione, con riferimento alla recente ordinanza della Suprema Corte [1] fornendo esempi pratici per una migliore comprensione.
Utilitas del fondo dominante
Il primo requisito riguarda l’utilitas del fondo dominante, ovvero il beneficio che il fondo dominante trae dall’esercizio del diritto di passaggio sul fondo servente. La Corte ricorda che il diritto di servitù deve sempre corrispondere a una utilità per il fondo dominante (e non solo per il suo titolare); pertanto, non è possibile ipotizzare la sussistenza di un diritto reale privo di tale requisito essenziale.
Un fondo dominante potrebbe trarre utilità dal diritto di passaggio se questo consente un accesso più agevole a una strada pubblica o a una risorsa naturale, come un fiume.
Segni visibili e esercizio effettivo del diritto di passaggio
Il secondo requisito riguarda la presenza di segni visibili in loco che confermino l’effettivo esercizio del diritto di passaggio e siano idonei a costituire “qualcosa in più” rispetto alla mera esistenza del tracciato. Questo significa che il giudice deve accertare se vi siano prove concrete dell’esercizio del diritto di passaggio, come la presenza di un cancello o un sentiero ben definito.
Un esempio di segno visibile potrebbe essere un cancello installato tra i due fondi che indica chiaramente l’accesso consentito al fondo dominante attraverso il fondo servente.
Requisiti del possesso per l’usucapione del diritto di passaggio
Il terzo requisito riguarda i requisiti del possesso utile per l’usucapione. Per l’usucapione di un diritto di passaggio, è necessario che il possesso sia pacifico, continuo, ininterrotto e non equivoco per un periodo di tempo di almeno 20 anni.
Se il proprietario del fondo dominante ha esercitato il diritto di passaggio pacificamente, senza interruzioni e per almeno 20 anni, potrebbe soddisfare i requisiti del possesso per l’usucapione del diritto di passaggio.
Accertamento unitario e concerne l’esistenza del diritto
La Corte sottolinea che l’accertamento dell’esistenza dei presupposti per la configurabilità di un diritto reale di servitù costituito per usucapione deve essere condotto unitariamente. Questo accertamento riguarda sia l’azione (ovvero la domanda riconvenzionale di usucapione del diritto reale) sia l’eccezione (con riferimento alla correlata eccezione di usucapione). Non è infatti possibile affermare l’esistenza, in via di eccezione, di un diritto del quale si nega la configurabilità in via di azione.
Pertanto, l’accertamento dell’esistenza, o meno, dei presupposti per la configurabilità di un diritto reale di servitù costituito per usucapione deve essere condotto unitariamente, con riferimento alla sussistenza dei requisiti del possesso utile ad usucapionem, dei presupposti dell’apparenza e dell’utilitas, sia con riferimento all’eventuale domanda di riconoscimento dell’esistenza del diritto stesso, indipendentemente dal fatto che essa sia proposta in via principale o riconvenzionale, sia con riguardo all’eccezione di usucapione, che sia sollevata al solo fine di paralizzare l’avversa azione negatoria del diritto reale. Non è infatti possibile riconoscere, in via di eccezione, la sussistenza dei presupposti per la configurabilità di un diritto reale che sia stata esclusa, mercé il rigetto della corrispettiva azione di accertamento della sua esistenza.
Conclusione
In conclusione, l’usucapione del diritto di passaggio richiede la sussistenza di determinati requisiti relativi all’utilitas del fondo dominante, alla presenza di segni visibili che attestino l’effettivo esercizio del diritto di passaggio e ai requisiti del possesso previsti per tale usucapione. La recente ordinanza della Cassazione evidenzia l’importanza di un accertamento unitario e coerente per stabilire l’esistenza di un diritto reale di servitù costituito per usucapione, tenendo conto sia dell’azione che dell’eccezione di usucapione. È fondamentale, quindi, che i proprietari di immobili interessati a un’azione legale relativa al diritto di passaggio si rivolgano a un avvocato esperto in materia per comprendere e soddisfare i requisiti previsti dalla legge e dalla giurisprudenza.