Eventuali limiti all’utilizzo degli appartamenti contenuti in un regolamento di condominio possono essere opposti a chi compra casa se non ne era a conoscenza?

Quando si acquista una casa in condominio, è importante conoscere le regole che disciplinano la convivenza tra i proprietari. Il regolamento condominiale svolge un ruolo fondamentale nel definire i diritti e gli obblighi di ciascun condomino. Esso può infatti imporre dei limiti all’utilizzo degli appartamenti: ad esempio può vietare il cambio di destinazione d’uso o l’esercizio di determinate attività commerciali, può impedire di stendere i panni fuori dalla finestra o di adagiarvi delle fioriere, può stabilire orari di silenzio e così via. Ma questi limiti possono valere per chi dovesse, in un momento successivo, comprare la casa o riceverla in donazione? In altri termini il regolamento condominiale vale per i condomini successivi?

Una recente sentenza della Corte di Appello di Cagliari ha offerto un chiarimento importante su questo punto. Nel seguente articolo, esamineremo il contenuto della sentenza e forniremo una guida esaustiva per coloro che si stanno avvicinando all’acquisto di una casa in condominio.

Quando il regolamento condominiale è opponibile ai successivi acquirenti e condomini?

La sentenza afferma che il regolamento condominiale non è opponibile ai terzi acquirenti se:

• le clausole non sono state trascritte nei pubblici registri immobiliari;
• o, in mancanza di trascrizione, se il regolamento non è allegato al rogito di acquisto.

In merito al secondo punto, la Cassazione ha anche precisato che non è necessaria la materiale allegazione del regolamento all’atto di compravendita se in esso viene semplicemente menzionato

Ciò significa che un acquirente che acquista una casa da un privato e non ha modo di leggere il regolamento, vuoi perché non è stato trascritto, vuoi perché non è allegato al rogito, vuoi perché non è semplicemente citato nel rogito stesso, non sarà vincolato dalle clausole in esso contenute.

Cosa significa che il regolamento condominiale deve essere trascritto?

La trascrizione del regolamento condominiale è un atto formale che rende pubblico il suo contenuto. Di solito, la trascrizione avviene presso l’Ufficio del Registro Immobiliare competente per la zona in cui si trova il condominio. Senza la trascrizione, il regolamento non ha effetto giuridico vincolante sui terzi acquirenti. In verità, più che di una trascrizione, si parla più propriamente di una annotazione.

La trascrizione non può essere generica; occorre pertanto indicare le clausole del regolamento che incidono in senso limitativo sui diritti dei condomini di loro esclusiva proprietà, esponendone il contenuto essenziale.

La nota di trascrizione, in pratica, deve permettere di accertare con sicurezza a favore e a carico di chi la trascrizione stessa esplichi i propri, e quale sia il mutamento giuridico che l’atto trascritto produce in relazione ai beni ai quali si riferisce.

L’omissione (o l’inesattezza) di tali indicazioni nella nota di trascrizione, che induca incertezza sulle persone, sul bene, o sul rapporto giuridico a cui si riferisce l’atto che viene trascritto, comporta l’invalidità della trascrizione stessa.

Quali sono le conseguenze per chi acquista casa?

La sentenza offre una tutela ai terzi acquirenti che acquistano una casa in condominio da un privato senza conoscere il contenuto del regolamento o senza riceverne una copia trascritta. Questi acquirenti non saranno obbligati a rispettare le clausole del regolamento che non sono state trascritte nel rogito di acquisto.

Cosa succede se il regolamento condominiale è trascritto e menzionato nel rogito?

Se invece il regolamento condominiale è trascritto e menzionato nel rogito di acquisto, le clausole in esso contenute sono opponibili ai terzi acquirenti. Pertanto, un acquirente successivo sarà tenuto a rispettare le disposizioni del regolamento.

Quali sono le conseguenze di non rispettare le clausole del regolamento condominiale?

La violazione delle clausole del regolamento condominiale può comportare azioni legali e sanzioni per l’acquirente. Ad esempio, se il regolamento vieta modifiche alle proprietà esclusive senza autorizzazione assembleare, un acquirente che apporta modifiche senza tale autorizzazione potrebbe essere obbligato a ripristinare lo stato originale dell’unità immobiliare e potrebbe essere soggetto a sanzioni pecuniarie.

Quando il regolamento condominiale può imporre limiti all’uso degli appartamenti?

Quanto appena detto però non basta. In un solo caso il regolamento di condominio può fissare dei limiti all’uso delle unità abitative individuali: quando si tratta di un regolamento contrattuale ossia di un regolamento approvato all’unanimità. E l’unanimità si può raggiungere in due modi:

• o con delibera assembleare cui partecipino tutti i condomini;
• oppure con allegazione e approvazione del regolamento al rogito di compravendita dei vari appartamenti da parte dell’originario costruttore dell’edificio. In tal modo, gli acquirenti accettano non solo l’atto di vendita ma anche il regolamento stesso, così formandosi – seppur in momenti temporalmente distinti tra loro – l’unanimità.