La clausola penale contenuta nell’atto di compravendita è soggetta a un’imposta di registro autonoma, slegata dal contratto principale.
La compravendita di un immobile è un momento importante che richiede l’attenzione alle varie disposizioni legali che ne regolano gli aspetti contrattuali. Una questione che può sorgere durante il processo di compravendita riguarda l’inclusione di una clausola penale nell’atto di compravendita e la possibilità, proprio a causa di ciò, di pagare di più a titolo di imposta di registro. Ma cosa implica realmente l’inserimento di questa clausola? E come viene considerata ai fini fiscali? Cerchiamo di comprenderlo nel dettaglio.
Cos’è la clausola penale e a cosa serve
Ricordiamo innanzitutto che la clausola penale è quella con cui le parti prevedano un indennizzo in caso di inadempimento della controparte, ad esempio in caso di ritardo nella consegna dell’immobile o di rifiuto a presentarsi dinanzi al notaio.
In pratica la penale non è altro che una clausola contrattuale che viene inserita per prevenire gli inadempimenti e, nel caso in cui essi si verifichino ugualmente, per sanzionarli mediante l’obbligo di pagare una somma di danaro già individuata, senza la necessità di ricorrere al giudice per la loro quantificazione.
Cosa dice l’Agenzia delle Entrate sulla clausola penale
L’Agenzia delle Entrate ha sempre avvisato che la clausola penale sconta un’imposta di registro ulteriore rispetto a quella dovuta per l’atto di compravendita; essa cioè configura «una condizione sospensiva da registrarsi con il pagamento di un’imposta di registro in misura fissa».
Cosa dice la giurisprudenza sula clausola penale
Tale posizione ha ricevuto l’avallo della giurisprudenza in più occasioni. Ad esempio la recente sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di Udine (sentenza 58/1/2023 del 31 marzo) ha stabilito che la clausola penale contenuta nell’atto di compravendita è soggetta a un’imposta di registro autonoma, indipendente dal contratto principale. Ciò significa che essa viene considerata come una condizione sospensiva che richiede la registrazione e il pagamento di un’imposta di registro a una tariffa fissa.
Cosa dice la legge sulla clausola penale
La questione ruota attorno all’articolo 21 del Decreto del Presidente della Repubblica 131/86. Tale norma stabilisce che se un atto contiene più disposizioni che non sono intrinsecamente collegate tra loro, ogni disposizione deve essere considerata come un atto separato e soggetta a imposta. Al contrario, se le disposizioni contenute nell’atto derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre, l’imposta viene applicata come se l’atto contenesse solo la disposizione che impone l’imposizione più onerosa.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, la clausola penale rientra nel primo comma dell’articolo 21 in quanto non è strettamente collegata al contratto principale. Al contrario, secondo alcuni notai, la clausola penale dovrebbe rientrare nel secondo comma dell’articolo 21, poiché rappresenta una disposizione accessoria che quantifica il danno derivante da un’inadempimento o da un ritardo nell’adempimento contrattuale.
La lettura dei giudici friulani, tuttavia, si discosta da questa interpretazione. Essi sostengono che la clausola penale è un patto accessorio del contratto che rafforza il vincolo contrattuale e determina la misura del risarcimento per l’inadempimento. Pertanto, la clausola penale è considerata come un negozio autonomo, con una causa concreta separata rispetto al contratto principale.
Le clausole penali hanno sia natura accessoria che autonoma. Da un lato, non riguardano le prestazioni tipiche di una compravendita immobiliare, come il trasferimento di proprietà in cambio di un prezzo. Dall’altro lato, sono correlate all’inadempimento o al ritardo nell’adempimento del contratto. Gli effetti della clausola penale derivano da un evento esterno al contratto stesso.
La clausola penale è quindi considerata come un negozio condizionatamente sospeso, il cui effetto si verifica solo in caso di inadempimento o ritardo. Alla luce di ciò, essa è soggetta all’applicazione dell’articolo 21, comma 1, del Testo Unico delle imposte di registro, con l’obbligo di registrazione dell’atto e il pagamento di un’imposta fissa. In caso di inadempimento, potrebbe anche essere applicata un’imposta proporzionale.