Affitto: il danno da lucro cessante da versare al padrone di casa corrisponde, in via presuntiva, ai canoni da pagare per il mancato preavviso.

Il contratto di locazione vincola sia il proprietario che l’inquilino al rispetto di determinati obblighi. Tra questi non v’è soltanto quello di consentire il godimento dell’immobile a fronte del regolare pagamento delle mensilità, ma anche di avvisare tempestivamente l’altra parte nell’ipotesi in cui non si abbia più interesse a proseguire il rapporto giuridico. Tanto è confermato dal fatto che, in caso di recesso anticipato dalla locazione, si pagano i canoni del preavviso. Spieghiamo meglio questo concetto.

Recesso anticipato dell’inquilino: quando è legale?

A differenza del recesso del locatore, l’inquilino può decidere di disdire il contratto d’affitto con maggiore libertà.

Per la precisione, se non diversamente concordato, per recedere dalla locazione il conduttore deve comunicare al locatore la sua intenzione inviando una lettera di disdetta (una raccomandata a/r) con almeno 6 mesi di preavviso.

Recesso anticipato del conduttore: quali conseguenze?

Nel caso in cui l’inquilino di un immobile receda anticipatamente dal contratto di locazione senza rispettare il termine di preavviso, deve versare al padrone di casa il risarcimento del danno da “lucro cessante” per aver quest’ultimo perso i canoni di affitto durante tutto il periodo necessario a trovare un nuovo conduttore.

L’ammontare di tale danno viene determinato, almeno in prima battuta e salvo prova contraria, sulla base dei canoni che il locatore avrebbe percepito durante il periodo di preavviso previsto per il recesso dell’inquilino. È questo l’orientamento costante della Cassazione [1].

In altre parole, la risarcibilità del danno è rappresentata dal pagamento dei canoni non riscossi dopo lo scioglimento del rapporto fino alla rilocazione, nonché dall’eventuale differenza tra il canone originariamente pattuito e quello della nuova locazione [2].

Locatore: come ottenere il risarcimento?

Non si tratta, però, di un risarcimento che scatta in automatico, solo perché c’è stato un recesso anticipato da parte del conduttore.

Infatti il padrone di casa resta comunque obbligato a provare, davanti al giudice, di aver rimesso l’immobile sul mercato, di aver cercato nuovi inquilini e di non averne trovati o di averne trovati a prezzi più bassi rispetto a quelli praticati a colui che se n’è andato.

Dunque, per ottenere l’indennizzo a causa dell’anticipato recesso, al padrone di casa non basta dimostrare che l’inquilino ha lasciato l’immobile senza preavviso (cosiddetta risoluzione anticipata del contratto): deve anche provare che l’immobile sia stato nuovamente posto sul mercato.

La semplice circostanza della mancata locazione non può fondare, di per sé, il diritto al risarcimento.