Se l’inquilino ha un regolare contratto di affitto ma non paga, dopo quanto tempo può essere sfrattato? Quanto tempo passa prima che debba lasciare casa?

Una volta risolto il contratto di affitto, sia per scadenza del termine che per morosità, l’inquilino dovrebbe lasciare immediatamente l’appartamento. In realtà, i termini sono destinati a dilatarsi per via della lentezza delle azioni giudiziarie rivolte a ottenerne lo sfratto. Difatti, semmai l’inquilino dovesse rimanere all’interno dell’abitazione pur non avendone alcun diritto, non sarebbe possibile sbatterlo fuori con la forza, neanche chiedendo l’intervento della polizia, se prima non si attiva la procedura giudiziaria. E sono proprio le lungaggini di quest’ultima a garantire all’affittuario un margine di tempo per organizzarsi e trovare una sistemazione alternativa. 

Ecco perché, a volte, è più facile per il locatore trovare un accordo con l’inquilino che non sfoderare l’arma dell’azione legale.

Dunque, quanto tempo si ha per lasciare la casa in affitto? In verità, non è possibile fissare un termine certo: tutto dipende dalla celerità del magistrato nel fissare l’udienza e dal successivo intervento dell’ufficiale giudiziario, intervento che si rende spesso necessario per attuare esecutivamente lo sfratto. 

Ecco alcuni importanti chiarimenti sul punto. 

Quando scatta lo sfratto?

Lo sfratto può scattare in due casi:

• per morosità: ossia per mancato pagamento anche di un solo canone, per come vedremo nel successivo paragrafo;
• per finita locazione ossia per scadenza del termine: ciò avviene quando il contratto sia stato disdettato da una delle due parti entro i termini indicati nel contratto stesso (di norma 6 mesi nell’affitto a uso abitativo) e il preavviso sia scaduto. La disdetta infatti impedisce l’automatico rinnovo del contratto. Non è possibile intimare l’abbandono dell’appartamento prima del preavviso, così come non è possibile liberare l’immobile di punto in bianco, riconsegnando le chiavi al locatore, per liberarsi dall’obbligo di pagare i canoni durante il periodo di preavviso. 

Dopo quante mensilità non pagate arriva lo sfratto?

Nel caso di affitto per uso abitativo, lo sfratto può essere intimato anche in caso di mancato pagamento di una sola mensilità. Il ritardo però deve essere di almeno 20 giorni rispetto al termine di pagamento indicato nel contratto.

Il locatore può sfrattare l’inquilino anche se questi non versa la parte delle spese condominiali su di lui gravanti (i cosiddetti oneri accessori). In tal caso, però, lo sfratto scatta solo se: 

• il ritardo è di almeno 60 giorni dalla richiesta di pagamento del locatore (è infatti quest’ultimo, e non l’amministratore di condominio, a poter riscuotere le quote condominiali dall’affittuario);
• le somme non corrisposte sono superiori ad almeno due mensilità del canone.

Diverse sono invece le regole per l’affitto a uso commerciale. Qui la legge non dice dopo quanto tempo può intervenire lo sfratto. Bisogna allora riferirsi alle norme generali in materia di contratti secondo cui la risoluzione del rapporto scatta quando l’inadempimento è “grave”. Sarà il giudice a valutare, caso per caso, quando sussiste tale presupposto: e lo farà tenendo conto dell’economia complessiva del contratto, del debito maturato dall’affittuario e dell’importo dei vari canoni sino ad allora corrisposti. Pertanto, nelle locazioni non abitative lo sfratto scatta solo in presenza di un inadempimento di importanza rilevante in relazione all’interesse concreto del locatore (da valutarsi caso per caso) e ai principi di buona fede contrattuale.

Inoltre, anche in tal caso è possibile sfrattare l’inquilino che non paga il condominio; ma poiché la legge non specifica a quanto deve ammontare la morosità, è il giudice a verificare se l’inadempimento ha un’importanza tale da rompere l’equilibrio del contratto.

Quanto dura lo sfratto?

Lo sfratto inizia con una normale diffida dell’avvocato con cui viene intimato al conduttore di lasciare l’immobile e pagare i canoni eventualmente residui. Questo passaggio non è obbligato e potrebbe essere curato anche direttamente dal locatore, ma il più delle volte vi si fa ricorso nella speranza di trovare un accordo evitando la procedura giudiziaria. 

Alla diffida segue – senza che vi sia un termine prestabilito dalla legge – la notifica di un atto giudiziale – la cosiddetta intimazione di sfratto per “morosità” o “per finita locazione” – che viene consegnato di solito “a mani del conduttore” direttamente dall’ufficiale giudiziale.

Nell’atto è indicata la data dell’udienza alla quale il conduttore potrà eventualmente presentarsi. 

Tra la notifica della citazione e la data dell’udienza devono decorrere almeno 20 giorni, per permettere al convenuto di improntare una propria difesa.

Se all’udienza per la convalida dello sfratto l’inquilino non si presenta, il giudice emette l’ordinanza con l’ordine di liberare l’appartamento entro 10 giorni (che possono essere allungati in caso di presenza di minori, anziani o disabili). 

Se, nonostante il decorso dei 10 giorni l’inquilino non va via di casa, il locatore deve rivolgersi all’ufficiale giudiziario per l’esecuzione forzata (di tanto parleremo a breve).

Da quanto appena visto, si può intuire che, dal momento in cui matura la morosità, decorrono almeno due/tre mesi prima che venga emessa l’ordinanza di sfratto: durante questo tempo l’inquilino può continuare a rimanere nell’immobile, fermo restando comunque che potrà essere poi perseguito dal locatore per il pagamento dei canoni che nel frattempo matureranno. 

Come allungare i tempi dello sfratto?

All’udienza per lo sfratto il conduttore può adottare due tecniche per allungare i tempi dello sfratto.

Innanzitutto può costituirsi attraverso un avvocato per proporre opposizione allo sfratto (ad esempio deducendo l’avvenuto pagamento di tutte le mensilità o vizi nella procedura). Se il giudice ritiene l’opposizione fondata su prova scritta, può bloccare lo sfratto e poi disporre la trattazione del giudizio secondo le regole ordinarie del processo di lavoro. Lo sfratto sarà pronunciato solo alla fine del processo.

Diversamente, in mancanza di gravi motivi, il giudice pronuncia immediatamente lo sfratto nonostante l’opposizione e, nel contempo, dispone l’avvio della causa. 

Una seconda tecnica per allungare i tempi dello sfratto è quella di chiedere al giudice, all’udienza – anche senza l’assistenza di un avvocato – la concessione di un termine di 90 giorni (il cosiddetto «termine di grazia»). Questo termine serve per poter trovare eventualmente i soldi per corrispondere l’arretrato. 

Durante i 90 giorni, il canone deve essere comunque corrisposto regolarmente. 

Alla scadenza del termine, il giudice, se verifica che la morosità persiste, emette l’ordinanza di sfratto con cui ingiunge all’inquilino di lasciare la casa entro un termine fissato nell’ordinanza stessa. 

Come evitare lo sfratto?

Non c’è modo per evitare lo sfratto per finita locazione. Invece lo sfratto per morosità può essere evitato pagando, prima della sua pronuncia, tutto l’arretrato maturato e le spese legali sostenute dal locatore. 

Come avviene lo sfratto materialmente?

Se, allo scadere del termine dato dal giudice per l’abbandono della casa, l’inquilino non va via, il locatore agisce in via esecutiva coinvolgendo l’ufficiale giudiziario. Questa fase è altrettanto lunga e potrebbe richiedere non meno di ulteriori due mesi.

L’ufficiale giudiziario di solito fa almeno due accessi per invitare l’inquilino ad andare via dall’immobile “con le buone”. Ma se tale tentativo non dovesse sortire effetto, l’ufficiale potrà farsi accompagnare dalla forza pubblica (i carabinieri o la polizia) e da un fabbro per l’apertura con la forza della serratura di casa e per mandare via materialmente gli inquilini.

Anche in questo caso, quindi, il locatore – che dovrà comunque sostenere le spese di questa ulteriore fase – dovrà avere pazienza. Non sempre infatti gli ufficiali giudiziari sono solerti in tale attività.

In tutto, quindi, per mandare via un inquilino che non voglia collaborare sarà necessario attendere non meno di 4/6 mesi. In alcuni tribunali i termini possono arrivare anche a 1 anno.

The post Quanto tempo ho per lasciare la casa in affitto? first appeared on La Legge per tutti.