Termini per contestare vizi e difetti di costruzione della ditta dei lavori di ristrutturazione.
Non capita di rado di delegare una ditta per svolgere lavori in casa e di accorgersi, dopo qualche mese, che vi sono difetti di realizzazione delle opere: una crepa sul muro, un tubo di acqua che perde, una mattonella non posata correttamente, un tetto non coibentato correttamente, ecc.
In ipotesi del genere è normale chiedersi: quanto tempo ho per denunciare un lavoro fatto male?
I termini di decadenza per agire in giudizio contro la ditta appaltatrice variano a seconda della gravità del difetto. Vediamo qui di seguito quali sono e come bisogna muoversi per far valere i propri diritti.
Garanzia della ditta appaltatrice
La ditta che prende in appalto lavori edili, siano essi grandi o piccole dimensioni, è responsabile per gli errori commessi che abbiano pregiudicato l’opera o l’abbiano resa del tutto inservibile.
Questa garanzia è di:
- 10 anni per i vizi più gravi;
- 2 anni per i vizi meno gravi.
Il termine decorre dall’ultimazione dell’opera.
La presenza di vizi obbliga l’appaltatore a effettuare i lavori per eliminare le difformità o a rimborsare il committente per i danni subiti.
In entrambi i casi è necessario che il committente denunci al titolare della ditta i vizi riscontrati entro i termini indicati dalla legge che vedremo qui di seguito.
Ricordiamo che l’appaltatore è responsabile anche di un’opera realizzata in base a un progetto altrui, dovendo sempre rispettare le regole dell’arte.
Il committente non è coperto da garanzia quando ha accettato l’opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o riconoscibili e non sono stati in malafede taciuti dall’appaltatore.
Piccole difformità o vizi dell’opera
Il committente deve contestare formalmente all’appaltatore i difetti entro 60 giorni da quando li ha scoperti.
La scoperta coincide dal momento in cui il committente si rende conto che il vizio o il difetto deriva dall’imperfetta esecuzione dell’opera da parte dell’appaltatore. Quindi non basta la semplice visione del difetto ma bisogna acquisire anche la consapevolezza della responsabilità della ditta. E ciò di norma coincide con l’acquisizione di una perizia di parte.
La denunzia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati. Successivamente il committente deve avviare la causa in tribunale entro il termine di 2 anni dall’ultimazione dell’opera; scaduto questo termine, come detto, cessa la garanzia.
La denuncia può riguardare solo vizi occulti, mentre quelli palesi e riconoscibili possono essere fatti valere solo in sede di verifica o collaudo. La denuncia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati.
Il committente è esonerato dall’obbligo di denuncia anche quando l’appaltatore è pienamente consapevole dell’esistenza dei vizi e del loro carattere occulto e nonostante ciò assume un comportamento reticente e di mala fede.
Gravi difetti di costruzione
In tal caso il committente deve contestare i vizi entro 1 anno da quando li ha scoperti ed, entro 1 anno da tale contestazione deve avviare la causa in tribunale.
Anche in questo caso la scoperta deve riguardare la cognizione tecnica delle cause del difetto e, dunque, si può dire acquisita con la perizia ottenuta da un tecnico di propria fiducia.
Quali sono i gravi difetti di costruzione?
Come visto, ai fini della durata della garanzia e dei termini per la contestazione assume preminente importanza comprendere se il difetto possa considerarsi grave o meno.
Sono considerati gravi difetti, ad esempio:
- quelli riguardanti l’impermeabilizzazione e l’insonorizzazione o i rivestimenti e gli impianti dell’immobile;
- le fessurazioni o microfessurazioni di intonaci o di altri tipi di rivestimento, a prescindere dalla possibilità concreta di causare o meno infiltrazioni, devono qualificarsi come idonee, astrattamente, a compromettere la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene, configurando quindi un grave vizio;
- quelli relativi al funzionamento dell’impianto idrico o alla presenza di infiltrazione e umidità anche se incidono solamente su parti ad uso comune dell’edificio;
- quelli che riguardano elementi secondari ed accessori (come impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, ecc.), purché tali da compromettere la funzionalità globale, la normale utilizzazione e il godimento dell’immobile, secondo la destinazione propria di quest’ultimo.
Non sono gravi difetti invece le infiltrazioni di acqua e vento di modesta entità, l’umidità di un immobile che non ha compromesso l’abitabilità e il godimento del bene, i difetti relativi al posizionamento degli infissi e agli allacci idrici, il cattivo funzionamento dell’impianto videocitofonico oppure l’ossidazione delle porte di un ascensore.
Contro chi agire?
Il committente può chiedere il risarcimento
all’appaltatore possono però essere chiamati a rispondere anche i seguenti soggetti:
- al progettista, se i vizi e le difformità nell’esecuzione dell’opera dipendono anche da suoi errori;
- a direttore dei lavori sotto il cui controllo si sono svolte le opere.
Il committente può chiedere:
- l’eliminazione dei vizi;
- oppure la riduzione del corrispettivo pattuito.
Resta sempre la possibilità di pretendere anche il risarcimento di eventuali danni.