Donazione e vendita: quanto tempo di vuole per il passaggio di proprietà. Tutti i passaggi necessari e gli obblighi del notaio. 

Quando si intende acquistare una casa o riceverla in donazione, non basta firmare una scrittura privata tra le parti. È necessario recarsi da un notaio, stipulare un rogito, registrarlo presso l’Agenzia delle entrate e procedere alla trascrizione dell’atto nei Pubblici Registri Immobiliari. Questa trascrizione serve per rendere pubblico l’atto stesso e quindi opponibile ai terzi. Ma quanto dura tutta questa procedura? Quanto tempo ci vuole per intestare una casa? 

In realtà, il tempo necessario per intestare una casa può variare in base a diversi fattori, tra cui il tipo di contratto da stipulare (vendita o donazione), l’eventuale presenza di terzi soggetti per il rogito (ad esempio la banca per il mutuo), la richiesta al notaio di effettuare verifiche circa la proprietà del bene e la presenza di eventuali iscrizioni negative (come ipoteche, pignoramenti, ecc.). 

In generale, il processo di intestazione di una casa può richiedere dalle due alle otto settimane, sempre tenuto conto degli impegni dello studio notarile e dell’appuntamento da questi fornito alle parti. Una cosa è certa: del notaio non si può fare a meno, sia che si voglia procedere ad una vendita che a una donazione. 

Solo per per la stipula di un compromesso (il cosiddetto contratto preliminare), il notaio non è necessario ed è possibile sottoscrivere una scrittura privata. Ritorna necessaria la presenza del notaio però se si tratta di immobili acquistati “sulla carta”, ossia ancora da costruire. 

Ma procediamo con ordine e vediamo, più nel dettaglio, quanto tempo ci vuole per intestare una casa a un’altra persona.

È più veloce la vendita o la donazione?

Sicuramente la procedura per la donazione è molto più breve. E ciò perché le parti non devono attendere la concessione di un mutuo da parte della banca. Inoltre, quando si stipula una donazione non si procede mai alla previa sottoscrizione del compromesso. Peraltro, il compromesso di una donazione è nullo: non ha infatti alcun valore l’impegno a stipulare una futura donazione, anche se sottoscritto dinanzi al notaio. La donazione è un atto istantaneo che non ammette coercizioni, neanche auto-imposte.

Come anticipato, sia per la donazione che per la vendita è sempre necessario stipulare un atto notarile, non avendo alcun valore la scrittura privata. Nel caso della donazione però è indispensabile anche la presenza di due testimoni che, il più delle volte, sono messi a disposizione dalla stessa banca. 

Donazione indiretta: quanto tempo ci vuole per intestare la casa?

Una procedura assai frequente per intestare la casa a una persona, ad esempio un figlio o il coniuge, è quello della cosiddetta donazione indiretta. In tale ipotesi, il donante non è proprietario del bene ma lo acquista da un terzo. Il donante può erogare al donatario il denaro necessario a pagare il prezzo dell’immobile o versarlo direttamente al venditore. 

Anche per la donazione indiretta i tempi per intestare la casa al donatario si dilatano poiché, molto spesso, il donante deve prima accedere a un mutuo.  

La procedura per il rilascio del mutuo è piuttosto lunga e può richiedere anche due mesi. Tutto parte da una richiesta che fa il mutuatario all’istituto di credito, con deposito della documentazione attestante i propri redditi. La richiesta viene sottoposta al direttore che ottiene l’autorizzazione della sede centrale (il più delle volte attraverso dei criteri di rating ormai automatizzati dai computer).

La banca può rilasciare un preliminare impegno alla concessione del mutuo in modo da consentire alle parti di iniziare a prendere l’appuntamento con il notaio. 

Per valutare l’importo che verrà concesso in prestito, la banca incarica un perito di propria fiducia di effettuare una stima del valore del bene. E ciò perché la legge impedisce alla banca di concedere un mutuo superiore all’80% del valore dell’immobile (salvo la concessione di ulteriori ipoteche o di una fideiussione).  

La banca richiederà al notaio anche una relazione notarile preliminare con cui si provvederà a descrivere la casa, a garantire che sia libera da pesi, pignoramenti e ipoteca e sia stata comprata regolarmente. 

Sarà poi necessario che il notaio rediga una relazione notarile preliminare in cui venga descritto l’immobile, verificando che sia libero da vincoli come pesi, pignoramenti e altre ipoteche, e che sia stato acquistato in modo legittimo. In particolare, il notaio effettuerà una scrupolosa analisi di tutti i passaggi di proprietà avvenuti nell’ultimo ventennio e controllerà attentamente la presenza di eventuali altri vincoli sulla casa. Insomma, la procedura può essere lunga e complessa, ma è fondamentale seguire ogni passaggio con cura per evitare problemi e ritardi.

Come velocizzare i tempi per l’intestazione della casa

La situazione ideale sarebbe quella di avere già a disposizione tutte le documentazioni relative alle autorizzazioni per la costruzione, nonché una planimetria dell’immobile depositata presso il Catasto. In questo modo, il notaio potrà verificare che lo stato dell’immobile corrisponda a quanto dichiarato e che non vi siano vincoli o problematiche legate alla sua edificazione.

Inoltre, è importante avere a disposizione anche l’attestato di prestazione energetica dell’immobile, che indica la sua classe energetica e le relative prestazioni in termini di efficienza energetica. Tutto ciò può permettere al notaio di verificare che l’immobile rispetti le normative vigenti e di redigere l’atto notarile in modo più veloce ed efficiente.

Quando intestare una casa richiede più tempo?

Nel processo di trasferimento della proprietà di un immobile, non sempre la pratica si svolge in modo semplice e rapido e le documentazioni necessarie non sono sempre disponibili immediatamente. Ad esempio, potrebbe capitare che la planimetria dell’immobile depositata presso il Catasto non corrisponda allo stato reale della casa a causa di lavori strutturali interni che non sono stati riportati sulla planimetria medesima e quindi non è avvenuto l’aggiornamento del Catasto. In tal caso, prima della stipula dell’atto notarile, sarà necessario l’intervento di un tecnico – un architetto o un ingegnere – che provveda ad aggiornare la planimetria e a presentarla al Comune.

Inoltre, potrebbe verificarsi il caso in cui alcune parti dell’immobile, come ad esempio una stanza, siano state costruite senza il permesso di costruire e risultino pertanto abusive. Anche in questa situazione, sarà necessario l’intervento di un tecnico che verifichi la regolarità della situazione e presenti la documentazione necessaria al Comune per ottenere la sanatoria. Difatti la legge vieta la cessione di immobili abusivi.

Quanto ci vuole per registrare il passaggio di proprietà?

Una volta che sia stato stipulato l’atto notarile per il trasferimento della proprietà di un immobile, il lavoro del notaio non è ancora concluso. Infatti, dopo il rogito notarile, il notaio dovrà effettuare ulteriori adempimenti per completare la pratica. In particolare, il notaio dovrà registrare il contratto stipulato all’Agenzia delle Entrate e pagare l’imposta di registro, che varia a seconda del valore dell’immobile e del fatto che esso sia o meno prima casa per il nuovo intestatario. L’imposta di registro viene versata dall’acquirente o dal donatario al notaio che a sua volta la versa all’Erario.

La registrazione dell’atto notarile deve essere effettuata entro il termine di trenta giorni dalla data del rogito notarile, in modalità telematica. Questa procedura consente di formalizzare la transazione e di aggiornare i registri pubblici con i dati relativi al cambio di proprietà. In questo modo, si assicura la tracciabilità e la trasparenza del passaggio di proprietà e si evitano problemi e controversie in futuro.

Il notaio, in qualità di professionista esperto, ha il compito di seguire attentamente tutti questi adempimenti per garantire la corretta conclusione della pratica di trasferimento della proprietà. In caso di dubbi o problemi, il notaio può fornire la necessaria assistenza per risolvere le problematiche che possono sorgere in questa fase delicata del processo di acquisto o vendita di un immobile.

La registrazione del rogito non richiede mai più di una settimana.

La trascrizione del rogito

L’ultimo passaggio, successivo alla registrazione del rogito, è la sua trascrizione nei pubblici registri. La registrazione e la trascrizione sono passaggi necessari tanto per la donazione che per la vendita.

La trascrizione nei Pubblici Registri immobili serve per rendere pubblico l’atto, conoscibile a tutti, e quindi opponibile anche a terzi. «Opponibilità» significa che il diritto del nuovo titolare prevarrà su terzi se la sua trascrizione è anteriore. Facciamo qualche esempio. 

Se il venditore vende la stessa casa a due persone, tra le due prevale chi per primo trascrive il rogito, indipendentemente dalla data dell’atto stesso. Ed inoltre, se il venditore subisce un’ipoteca o un pignoramento del bene dopo che la relativa cessione è stata ormai trascritta, il creditore non potrà rivalersi contro il nuovo proprietario; potrà invece farlo se la trascrizione del suddetto pignoramento o dell’ipoteca è anteriore al rogito.

La trascrizione del rogito notarile, ovvero l’iscrizione dell’atto di trasferimento della proprietà di un immobile nei registri pubblici, è un passaggio fondamentale per garantire la validità e la trasparenza del processo di acquisto o vendita della casa. Questo adempimento deve essere effettuato entro il termine di 30 giorni dalla data di stipula dell’atto.

Tuttavia, è importante sottolineare che la trascrizione dell’atto deve avvenire nel minor tempo possibile per evitare eventuali problematiche. Ad esempio, se il rogito notarile viene stipulato e trascorrono più di 30 giorni senza che l’atto venga trascritto nei registri pubblici, la proprietà dell’immobile potrebbe essere compromessa. In questo intervallo di tempo, infatti, potrebbero verificarsi problemi come il pignoramento dell’immobile, che potrebbe ostacolare o impedire il passaggio di proprietà.

Per evitare tali situazioni, è quindi consigliabile che la trascrizione dell’atto avvenga nel minor tempo possibile, anche pochi giorni dopo la stipula del rogito notarile. 

Chi procede alla registrazione e alla trascrizione del rogito?

Tanto la registrazione quanto la trascrizione del rogito sono adempimenti che vengono di norma svolti dal notaio salvo apposita dispensa. 

Voltura catastale

Un altro importante passaggio per concludere l’intestazione di una casa è la voltura catastale. Si tratta di un adempimento a cui provvederà il notaio. Tale adempimento consiste nella variazione al Catasto del titolare dell’immobile.

Il Catasto è il registro pubblico in cui sono descritti e identificati tutti i fabbricati, le proprietà immobiliari e le relative caratteristiche, tra cui il titolare della proprietà. Quando si verifica un cambio di proprietà a seguito di un rogito notarile, è necessario presentare all’Agenzia del Territorio, ossia all’Agenzia delle Entrate, la richiesta di voltura catastale.

La voltura catastale è un adempimento importante perché consente di aggiornare i registri pubblici con i dati del nuovo proprietario dell’immobile, garantendo la piena trasparenza e legalità della transazione. Inoltre, la voltura catastale è necessaria anche per poter accedere a eventuali agevolazioni fiscali e per poter procedere con altre pratiche burocratiche legate all’immobile.

Il notaio, in qualità di esperto del settore, si occuperà di predisporre la documentazione necessaria per la voltura catastale, verificando che siano presenti tutti i requisiti e le autorizzazioni necessarie. In particolare, il notaio dovrà accertarsi che il nuovo proprietario dell’immobile sia in possesso di tutti i documenti necessari, come ad esempio l’attestato di prestazione energetica e la planimetria aggiornata.

Quando si può avere copia dell’atto di donazione o di compravendita?

Solo una volta che siano stati eseguiti tutti questi adempimento, il notaio provvederà a inviare al cliente una copia autentica dell’atto di compravendita o di donazione con tutti gli estremi della registrazione e della trascrizione.