Quali sono le tasse da pagare per l’acquisto della prima casa e quali sono le condizioni.

Comprare una casa è un passo importante nella vita di molte persone. Le agevolazioni fiscali previste dalla legge possono rendere questo sogno più accessibile. Ma concretamente quanto si paga per l’acquisto di una prima casa? In questo articolo, cercheremo di rispondere a questa domanda in modo semplice e chiaro, fornendo esempi pratici e una panoramica completa dei costi da sostenere.

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa sono diverse a seconda che il venditore sia una società soggetta a fatturazione (ad esempio la ditta costruttrice) o un privato (ad esempio nel caso di acquisto di immobile usato). Nel primo caso infatti si applica l’Iva, mentre nel secondo, in sostituzione dell’Iva, si è soggetti all’imposta di registro. Le aliquote delle due imposte sono diverse, sicché sarà bene distinguerle in due diversi paragrafi.

Quanto costa comprare la prima casa da una società

Sul piano fiscale bisogna conteggiare:

• IVA ridotta al 4% anziché al 10% (o al 22% per gli immobili di lusso);
• imposta ipotecaria e catastale in misura fissa pari a 200 euro ciascuna.

Quanto costa comprare la prima casa da una società

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa consistono principalmente in:

• imposta di registro ridotta: 2% invece del 9%
• imposta ipotecaria e catastale fisse in misura fissa pari a 50 euro ciascuna.

La differenza

Occorre poi notare che, mentre nelle vendite imponibili a Iva, l’aliquota Iva si applica al prezzo dichiarato nel contratto di compravendita, nelle vendite soggette a imposta proporzionale di registro nelle quali ci si avvale dell’agevolazione “prima casa”, l’aliquota del 2 per cento si applica al valore risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale per il coefficiente 115,5.

Il risultato pratico è che in quest’ultimo caso la tassazione è assai inferiore a quella che si deve scontare nell’ipotesi dell’acquisto della “prima casa” imponibile a Iva.

Gli altri costi da sostenere

Oltre alle imposte, ci sono altre spese da sostenere per l’acquisto della prima casa, tra cui:

spese notarili: variano a seconda del valore dell’immobile e della complessità dell’atto di compravendita. Sono ridotte per l’acquisto della prima casa;

• spese di agenzia immobiliare: se ci si avvale di un’agenzia per la ricerca dell’immobile, la percentuale all’agente varia dal 2 al 5%;
• spese di istruttoria del mutuo e assicurazione: se ci si rivolge a una banca per ottenere il finanziamento. Il privato può tuttavia decidere di avvalersi di una compagnia di assicurazione diversa da quella suggerita dal proprio istituto di credito, che faccia un prezzo inferiore;
• visura ipocatastale: serve per verificare se l’immobile ha ipoteche, pignoramenti o cause in corso. Di solito è curata dallo stesso notaio delegato al rogito, tuttavia è sempre meglio procurarsi tale documento prima di firmare il compromesso;
• compromesso o contratto preliminare: tale documento (che impegna le parti a firmare il rogito in un momento successivo) può essere redatto con scrittura privata, ma ha effetti nei confronti dei terzi solo se trascritto nei pubblici registri immobiliari (ad esempio, per tutelarsi da una vendita a terzi dello stesso immobile o dal fallimento del costruttore). In questo caso l’atto deve essere autenticato dal notaio. Inoltre il compromesso deve essere fatto dinanzi al notaio per immobile ancora da costruire.

Esempi pratici

Ecco alcuni esempi pratici per illustrare i costi da sostenere per l’acquisto della prima casa con le agevolazioni fiscali.

Acquisto di un immobile da un privato del valore di 200.000 euro:

• imposta di registro: 4.000 euro (2%)
• imposta ipotecaria e catastale: 100 euro (50 euro ciascuna)
• spese notarili: circa 2.000 euro
• spese di agenzia immobiliare: 4.000 euro (2%)

Totale: circa 10.100 euro

Acquisto di un immobile da un’impresa del valore di 200.000 euro

• IVA: 8.000 euro (4%)
• imposta di registro: 200 euro
• imposta ipotecaria e catastale: 200 euro (100 euro ciascuna)
• spese notarili: circa 2.000 euro
• spese di istruttoria del mutuo: 1.000 euro

Totale: circa 11.400 euro

Quando sulla prima casa si paga l’imposta di registro

Perché all’acquisto della “prima casa” sia applicabile l’imposta di registro al 2% occorre alternativamente che:

• il venditore sia un soggetto “privato”, cioè un soggetto che non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione; oppure che:
• il venditore, pur essendo un “soggetto Iva”, non effettui una vendita imponibile a Iva.

A quest’ultimo riguardo, occorre precisare che:

• è obbligatoriamente imponibile a Iva la vendita dell’abitazione da parte dell’impresa costruttrice (oppure ristrutturatrice) che venda in corso di costruzione o di ristrutturazione oppure che abbia ultimato i lavori di costruzione (o di ristrutturazione) da meno di cinque anni;
• è imponibile a Iva la vendita dell’abitazione da parte dell’impresa costruttrice (o ristrutturatrice) che abbia ultimato i lavori di costruzione (o di ristrutturazione) da oltre cinque anni ma che eserciti l’opzione di applicare comunque l’Iva alla vendita in questione;
• non è imponibile a Iva (ma deve essere emessa una fattura recante l’indicazione dell’esenzione da Iva) la vendita dell’abitazione da parte dell’impresa costruttrice (o ristrutturatrice) che abbia ultimato i lavori di costruzione (o di ristrutturazione) da oltre cinque anni e che non eserciti l’opzione per applicare l’Iva alla vendita in questione;
• non può mai essere imponibile a Iva (e deve quindi essere emessa una fattura recante l’indicazione dell’esenzione da Iva) la vendita dell’abitazione effettuata da un soggetto Iva in casi diversi da quelli indicati nei punti precedenti (dall’1 al 3); è il caso, ad esempio, della abitazione venduta da una società che non l’abbia né costruita né ristrutturata.

Condizioni per avere l’agevolazione fiscale sulla prima casa

Per ottenere l’agevolazione “prima casa”, deve ricorrere una pluralità di presupposti.

Innanzitutto oggetto di compravendita deve essere un’abitazione classificata in catasto nelle categorie del gruppo catastale A diverse dalle categorie A/1, A/8 e A/9, che sono quelle in cui sono comprese le abitazioni di maggior pregio (nonché dalla categoria A/10, nella quale sono compresi gli uffici).

La casa oggetto di acquisto deve essere ubicata:

• nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha già la sua residenza (oppure nel quale egli stabilisca la propria residenza entro diciotto mesi dalla data del rogito d’acquisto); oppure:
• nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività di lavoro o di studio; oppure:
• nel Comune in cui ha sede il datore di lavoro dell’acquirente, se si tratta di un acquirente trasferito all’estero per ragioni di lavoro; oppure:
• in qualsiasi Comune italiano, se si tratta di un acquirente cittadino italiano emigrato all’estero, che non abbia altre case sul territorio italiano;

Inoltre nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare:

• di non essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione (in proprietà o in usufrutto) nel territorio del Comune in cui è situata la casa oggetto di acquisto;
• di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione (in proprietà, in usufrutto, in nuda proprietà) acquistata dallo stesso acquirente o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa” via via vigenti nel nostro Paese dalla legge 168/1982 in avanti.

A quest’ultimo riguardo, va precisato che se l’acquirente si trovi nella titolarità di un’altra abitazione, acquistata con l’agevolazione “prima casa”, è possibile compiere comunque un nuovo acquisto con l’agevolazione “prima casa”, ma a condizione che la casa già posseduta venga ceduta (venduta o donata) entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato.