Sopraelevazione dell’edificio e trasformazione dei locali in mansarda: quali requisiti e permessi occorrono, quali sono i limiti da non superare.
Lo spazio nelle case non basta mai, e vorresti sfruttare al meglio tutte le parti disponibili, recuperandole a fini abitativi. Pensi alla parte più elevata dell’edificio, che è già coperta e potrebbe avere un’utilizzazione migliore e più proficua, magari “slanciandola” e ampliandola un po’, con una sopraelevazione. E allora ti chiedi: quanto posso alzare il sottotetto?
C’è un duplice aspetto da considerare: devi cambiare la destinazione d’uso di quei locali, per renderli idonei all’uso abitativo, e devi anche munirti dei permessi necessari per eseguire i lavori edilizi. Dall’estate 2020, le cose sono un po’ più facili grazie al Decreto Semplificazioni, che ha introdotto una piccola fascia di tolleranza per altezze, cubature e superfici.
Tieni presente, però, che per trasformare i locali e creare un sottotetto abitabile occorre sempre l’autorizzazione del Comune, che deve rilasciare il permesso di costruire. È necessario chiederlo ed ottenerlo prima di iniziare i lavori, altrimenti si realizzerebbe un abuso edilizio, che comporta la demolizione delle opere eseguite.
Come rendere un sottotetto abitabile
Per rendere abitabile un sottotetto bisogna modificarne la destinazione d’uso. Infatti i locali che inizialmente sono classificati come soffitte, lavatoi o stenditoi, quando vengono adibiti a mansarda diventano abitabili.
Il cambio di destinazione d’uso, che non può essere arbitrariamente deciso dal proprietario ma deve essere preventivamente comunicato al Comune e autorizzato[1]. In concreto, per procedere occorre effettuare il passaggio del sottotetto – non abitabile – dalla categoria catastale C/2 (magazzini e locali di deposito) e farlo rientrare nella categoria catastale A, quella relativa alle abitazioni. La sottocategoria (ad esempio, A/2 per le abitazioni civili, A/3 per quelle economiche, A/4 per le popolari, ecc.) dovrà corrispondere a quella dell’immobile di riferimento.
Sottotetto abitabile: altezza minima
Prima di realizzare questa variazione, però, occorre rendere il sottotetto effettivamente abitabile, anche mediante appositi lavori di ristrutturazione e ampliamento. Tra questi rientra anche l’aumento dell’altezza.
L’abitabilità richiede alcuni essenziali requisiti, e tra questi vi è l’altezza minima dei locali, che deve essere di almeno 2,70 metri per le stanze e di 2,40 metri per i locali di servizio, come bagni e corridoi. Alcune Regioni italiane prevedono limiti diversi (superiori o inferiori, a seconda delle zone: ad esempio, nei Comuni montani l’altezza minima è fissata a 2,55 metri).
Dunque per rendere l’altezza conforme a questi standard potrebbe essere necessario sopraelevare il sottotetto o anche agire all’inverso, cioè abbassare il solaio, per ottenere comunque un aumento di superficie utile e sfruttare l’altezza recuperata riducendo le dimensioni di questa componente. Un buon professionista (ingegnere, architetto o geometra) potrà consigliare la soluzione più opportuna e redigere il progetto, che, come vedremo adesso, è sempre necessario in questi casi.
Quali permessi per alzare il sottotetto
Per ristrutturare i locali, trasformare il sottotetto in mansarda abitabile ed aumentare l’altezza rispetto a quella originaria bisogna munirsi del permesso di costruire, da richiedere al Comune del luogo ove è ubicato l’immobile oggetto degli interventi. Non è sufficiente presentare la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività), perché questi lavori richiedono una valutazione tecnica dell’impatto urbanistico e della sicurezza dell’edificio.
Precisamente, il Testo Unico sull’Edilizia [2] richiede il preventivo rilascio del permesso di costruire per «gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli».
Anche la giurisprudenza [3] ritiene indispensabile il permesso a costruire per le trasformazioni di sottotetti in locali abitabili, poiché questi interventi non possono essere considerati interventi di manutenzione ordinaria.
Sottotetto troppo alto: quali sanzioni?
Chi aumenta le dimensioni di un sottotetto e lo rende abitabile senza aver ottenuto il permesso di costruire dal Comune, oppure esegue i lavori in modo difforme da quanto autorizzato, compie un reato di abuso edilizio: tra le conseguenze penali, oltre alla pena detentiva dell’arresto o dell’ammenda a carico del responsabile, c’è anche la demolizione delle opere abusive [4].
Il recente Decreto Legge “Semplificazioni” [5] ha introdotto la cosiddetta «tolleranza costruttiva» che evita il reato e la demolizione se le difformità riscontrate sono minime e, precisamente, se lo scostamento rientra nella soglia del 2% – riferita all’altezza, alla cubatura, alla superficie coperta e ad «ogni altro parametro delle singole unità immobiliari» [6].
A particolari condizioni, chi ha realizzato un sottotetto abusivo, o ha compiuto su di esso interventi aumentando l’altezza dei locali oltre il consentito, può ottenere la sanatoria dal Comune, se esso risulta conforme alla normativa urbanistico-edilizia e se il proprietario paga la sanzione prevista dai regolamenti comunali (solitamente pari al doppio dell’incremento di valore dell’immobile dopo i lavori di ampliamento e di abitabilità: è la cosiddetta fiscalizzazione dell’abuso, che evita la demolizione).
Approfondimenti
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