Quali sono i requisiti minimi di altezza, aerazione ed illuminazione dei locali che un sottotetto deve avere per essere agibile.

Hai trovato una casa che ti piace e vorresti acquistarla. L’hai visitata e risulta adatta alle esigenze della tua famiglia. L’unica cosa che ti preoccupa è l’altezza del sottotetto, che non ti sembra sufficiente. Vorresti sfruttare al meglio quello spazio ed anche evitare problemi di commerciabilità in futuro, così ti serve sapere: quanto deve essere alta una mansarda per essere abitabile?

Sottotetto e mansarda: definizioni e differenze

Iniziamo con le definizioni, che per rispondere alla nostra domanda sono indispensabili: infatti la mansarda è sempre abitabile, mentre il sottotetto ha altre destinazioni d’uso (ad esempio, soffitta, ripostiglio o stenditoio).

Tra un sottotetto e una mansarda c’è una profonda differenza:

• il sottotetto è un volume tecnico della costruzione, compreso tra il solaio di copertura e il tetto dell’edificio;
• la mansarda è un locale attrezzato per ospitare persone: è dotata di stanze, bagni ed allacci alle utenze elettriche, idriche e fognari.

Mansarda abitabile: requisiti 

Una mansarda, per essere abitabile a norma di legge, deve presentare alcuni requisiti minimi, che sono indispensabili per garantire la salubrità dei locali e per ottenere il certificato di agibilità. Tale documento attesta la sussistenza delle condizioni di salubrità, sicurezza e igiene stabilite dalla normativa per considerare un’unità immobiliare come abitabile.

I requisiti di abitabilità della mansarda riguardano, essenzialmente, l’altezza e l’illuminazione dei locali.

Mansarda abitabile: quale altezza minima?

Il limite generale di altezza minima di una mansarda abitabile è fissato dalla normativa nazionale in:

• 2,7 metri (misurati dal pavimento al soffitto) per le stanze, i soggiorni e la cucina;
• 2,4 metri per i locali di servizio, come i corridoi ed i bagni.

Le leggi regionali possono prevedere limiti diversi, che spesso sono inferiori allo standard nazionale: ad esempio nei Comuni montani l’altezza minima stabilita per gli ambienti abitabili è di 2,55 metri.

Alcune Regioni e Comuni richiedono anche di rispettare il fattore di altezza media ponderale, che tiene conto dell’inclinazione del tetto e delle diverse misure esistenti al colmo e ai lati della costruzione.

Mansarda abitabile: areazione e illuminazione

Per stabilire il livello minimo di aerazione e di illuminazione richiesto per una mansarda abitabile si adotta il criterio del rapporto aero-illuminante: deve sussistere un rapporto di almeno 1/8 tra la superficie finestrata apribile (anche con abbaini o lucernari) e la superficie del pavimento calpestabile.

Inoltre, occorre che il fattore medio di luce diurna di origine naturale proveniente dall’esterno sia almeno del 2% (anche se per una buona vivibilità degli ambienti è consigliabile avere un valore superiore).

Mansarda abitabile: classificazione catastale

Mentre i sottotetti e le soffitte vengono iscritti in catasto nella categoria C/2 (magazzini e locali di deposito), la mansarda abitabile deve avere la classificazione catastale nella categoria “A”, che è quella, appunto, riferita alle unità immobiliari adibite ad abitazioni (e si scompone in diverse sottocategorie, da A/1 ad A/11, in base alla tipologia dell’immobile).

Se i locali erano già iscritti in catasto in una categoria diversa, occorre compiere, con l’ausilio di un professionista abilitato (architetto, ingegnere o geometra) il cambio di destinazione d’uso e così ottenere l’attribuzione della classificazione catastale corretta, con una procedura online che il tecnico incaricato dovrà compiere sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Se sei intenzionato ad acquistare una mansarda, è opportuno controllare, eseguendo una visura catastale anche tramite il notaio di fiducia, quale categoria è stata attribuita all’immobile e se prima della stipula dell’atto di compravendita occorre compiere variazioni di classificazione.

Recupero del sottotetto e trasformazione in mansarda abitabile

In molti casi prima di procedere alla formale variazione catastale occorre effettuare materialmente il recupero del sottotetto a fini abitativi: è un intervento edilizio di ristrutturazione dei locali (e, talvolta, anche di sopraelevazione del fabbricato) necessario per trasformarli in mansarda abitabile.

Trattandosi di una ristrutturazione edilizia che aumenta la volumetria abitabile, e talvolta modifica anche la sagoma del fabbricato e i prospetti esterni, per il recupero del sottotetto è necessario munirsi del permesso di costruire e delle ulteriori autorizzazioni necessarie se l’immobile è ubicato in zone sottoposte a vincoli paesaggistici, archeologici o sismici. Il recupero del sottotetto rientra, attualmente nell’ambito degli interventi fiscalmente agevolati dal Superbonus, se con l’intervento si ottiene un miglioramento energetico dell’edificio, con un salto di almeno due classi Ape  (Attestato di prestazione energetica, rilasciato da un tecnico abilitato) ottenuto attraverso l’isolamento termico o la coibentazione.

Approfondimenti

Per approfondire leggi anche gli articoli: “Cosa si intende per mansarda abitabile?” e “Come capire se la mansarda è abitabile?“.

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