In cosa consiste e come si costituisce il diritto di servitù? Che cos’è e a cosa serve la trascrizione? Quanto costa l’imposta di registro?

A volte è consentito usare la proprietà altrui, anche contro il volere del legittimo titolare. È ciò che succede in presenza delle cosiddette “servitù prediali”, le quali permettono di sfruttare la proprietà di altri a proprio esclusivo vantaggio. È il caso, ad esempio, della servitù di passaggio, che spetta di diritto nell’ipotesi in cui il proprio terreno sia completamente intercluso, cioè non abbia sbocchi sulla strada: in un’ipotesi del genere il proprietario avrebbe il diritto di attraversare la proprietà del vicino. Con questo argomento ci occuperemo di una particolare questione: vedremo cioè quanto costa trascrivere una servitù.

Sin da subito possiamo dire che la trascrizione è quella formalità che consente di rendere opponibili gli atti anche alle persone che non ne hanno preso formalmente parte. È il caso, ad esempio, del rogito di compravendita: affinché il passaggio di proprietà sia efficace anche nei confronti dei terzi occorre che sia trascritto nei registri immobiliari della conservatoria presso l’Agenzia delle entrate. Ma procediamo per gradi. Se l’argomento t’interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme quanto costa trascrivere una servitù.

Cosa sono le servitù?

Le servitù sono diritti che una persona può vantare sulla proprietà altrui.

La più nota è sicuramente la servitù di passaggio, che consente di attraversare il terreno altrui per raggiungere la strada; molto frequente è anche la servitù di acquedotto, che permette invece di condurre acqua al proprio immobile passando per la proprietà del vicino.

Come si costituisce una servitù?

Una servitù può essere costituita:

• per contratto, cioè mediante accordo tra le parti;
• per testamento;
• per usucapione. È il caso, ad esempio, del sentiero che si è creato nell’erba a forza di passare per la proprietà del vicino: in questa ipotesi si avrebbe una servitù di passaggio acquistata per usucapione;
• per volontà dell’originario proprietario dei terreni, poi successivamente divisi e attribuiti a diversi soggetti. Si pensi al proprietario di un fondo che poi viene diviso tra i figli;
• per sentenza del giudice, nel caso di fondo intercluso. Si parla in questa circostanza di servitù coattiva.

Che cos’è la trascrizione?

La trascrizione è quell’adempimento (in genere demandato a un pubblico ufficiale, quale il notaio) che serve a portare a conoscenza di terzi una determinata operazione giuridica.

La trascrizione è considerata una forma di pubblicità giuridica, nel senso che ciò che viene trascritto deve ritenersi conosciuto da tutti.

In pratica, quindi, la trascrizione di un atto giuridico equivale alla sua pubblicizzazione, un po’ come avviene quando si mettono per strada i manifesti di un avvenimento per farlo conoscere a tutti.

A cosa serve la trascrizione?

La trascrizione serve a rendere opponibili gli effetti di un atto anche ai terzi estranei all’operazione giuridica.

Secondo la legge [1], gli atti soggetti a trascrizione non hanno effetto riguardo ai terzi che, a qualunque titolo, hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi.

Paolo acquista una casa da Matteo, ma non trascrive l’atto di compravendita in conservatoria. Matteo vende lo stesso immobile anche a Carlo, il quale però provvede a trascrivere l’acquisto. Per la legge, la casa è di Carlo perché ha trascritto per primo la compravendita. Paolo avrà però diritto alla restituzione di quanto pagato e al risarcimento dei danni nei confronti di Matteo, il quale in malafede ha venduto la casa che aveva già in precedenza alienato.

Ecco perché la trascrizione è importantissima: senza di essa, il proprio acquisto (o donazione o altra operazione giuridica) non sarebbe opponibile ai terzi, i quali quindi potrebbero non rispettarlo.

Quali atti sono soggetti a trascrizione?

Sono soggetti a trascrizione solamente alcuni atti, come ad esempio:

• i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;
• i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell’enfiteuta;
• i contratti che costituiscono o modificano servitù [2].

Servitù: quanto costa la trascrizione?

Come appena detto, anche l’atto costitutivo di una servitù va trascritto all’interno dei registri della Conservatoria immobiliare.

L’operazione è in genere curata dal notaio che ha redatto l’atto pubblico con cui è stata costituita la servitù sul fondo altrui.

A proposito dei costi di trascrizione di una servitù è intervenuta l’Agenzia delle entrate [3], la quale ha stabilito che la stipula di atti costitutivi del diritto di servitù:

• non comporta l’obbligo di presentazione della domanda di voltura catastale;
• comporta la trascrizione, con conseguente obbligo di corrispondere l’imposta ipotecaria, pari a 200 euro.

Inoltre, all’atto costitutivo del diritto di servitù si applica un’imposta di registro la cui aliquota è del 9 per cento se si tratta di terreni agricoli, del 15 per cento negli altri casi [4].

A questi costi vanno ovviamente aggiunti quelli riguardanti la parcella del notaio.

Per ulteriori approfondimenti sui costi di trascrizione, si legga l’articolo da titolo Quanto costa trascrivere un preliminare di vendita.