Come risparmiare evitando la lunga e costosa procedura di divisione giudiziale dell’eredità; quando serve il notaio; quanto si paga di tasse.

Dividere una proprietà immobiliare non è una questione semplice: ci sono aspetti sia tecnici sia giuridici da considerare, e sempre tanta burocrazia. Inoltre non sempre i «comunisti» (si chiamano così i partecipanti alla comunione, che sono comproprietari di un bene indiviso) si mettono d’accordo spontaneamente, e allora occorre intraprendere una causa di divisione giudiziale, con conseguente aumento delle spese. Così la nostra domanda: quanto costa fare un atto di divisione di una casa? può avere molteplici risposte, che dipendono dalle variabili in gioco.

La divisione ereditaria

Il caso più frequente di necessità di dividere una casa o qualsiasi altro tipo di immobile (non solo fabbricati, ma anche terreni) sorge in seguito alla comunione ereditaria, che per sua natura è forzosa: si pensi a più fratelli e sorelle che, in qualità di eredi legittimari – e dunque per quote – succedono ai loro genitori, defunti senza lasciare testamento, e che non riescono a trovare un accordo amichevole su come spartirsi quei beni ricevuti.

Se si vuole uscire dall’impasse, dove tutti i partecipanti a questa comunione sono comproprietari di “un po’ di qualcosa”, cioè di una quota ideale sui vari beni immobili ricevuti in eredità (ad esempio, 3 fratelli con 1/3 ciascuno) ma nessuno è interamente proprietario di niente – e perciò non può disporre autonomamente degli immobili senza il consenso degli altri – si deve arrivare a una divisione ereditaria.

Divisione ereditaria amichevole: come si fa

La divisione ereditaria si può fare in via amichevole, con un contratto, nel quale tutti i coeredi si accordano su come ripartire fra loro i beni immobili che formano la massa ereditaria pervenuta loro in comproprietà. Vale a dire che se la massa ereditaria comprende tre immobili (ad esempio, un appartamento in città, un capannone industriale e una villetta in campagna), fino a quando non si procede alla divisione ereditaria i 3 fratelli divenuti eredi sono contitolari in comunione fra loro di quel patrimonio, e solo attraverso la divisione possono superare tale scomoda situazione e avere – ad esempio, perché non è l’unica soluzione possibile – un immobile ciascuno.

Divisione giudiziale: quando è necessaria

Il problema pratico sorge perché spesso i beni che rientrano nella comunione ereditaria sono eterogenei per tipologia, e perciò anche di diverso valore, oppure c’è un immobile solo che non può essere frazionato in unità abitative (o commerciali) distinte, in modo da soddisfare ciascuno dei condividenti. Ecco perché molte divisioni ereditarie sono complesse e hanno un iter travagliato: i coeredi non riescono a mettersi d’accordo in via amichevole, e allora l’unico rimedio possibile è rivolgersi al giudice civile, proponendo una domanda di divisione giudiziale.

In questo caso sarà il tribunale a decidere come ripartire i beni. Di solito il tribunale nomina un Ctu (consulente tecnico d’ufficio) incaricandolo di redigere una perizia per valutare la massa ereditaria e elaborare un progetto di divisione delle quote tra i coeredi, che sarà poi sottoposto al giudice per l’approvazione in sentenza. Prima di arrivare alla sentenza, si può comunque tentare una conciliazione fra le parti, nell’ambito di un procedimento di mediazione, o con la negoziazione assistita dai rispettivi avvocati dei coeredi che partecipano al giudizio.

Se l’attribuzione diretta dei beni ai vari coeredi risulta impossibile, si deve procedere alla vendita giudiziaria degli immobili, che saranno messi all’asta con distribuzione del ricavato in proporzione alle rispettive quote ereditarie. In tali situazioni, c’è l’ulteriore aggravio dei costi da sostenere per la pubblicità della vendita immobiliare e per le spese di custodia giudiziaria, da corrispondere al professionista nominato dal giudice come incaricato del compimento delle operazioni.

Divisione giudiziale: la perizia sui beni immobili

La stima peritale sugli immobili da dividere deve tenere conto di due fattori essenziali: la quantità, e il correlativo valore, dei beni da assegnare, in rapporto al numero dei partecipanti alla divisione.

Ad esempio, se la massa ereditaria comprende tre immobili, bisogna stabilire il valore di ciascuno, e verificare se vi è un’eccedenza nell’attribuzione di un immobile a taluno dei coeredi: l’appartamento in città potrebbe valere molto di più della villetta in campagna, o viceversa, e allora chi riceve questi beni di valore maggiore deve versare agli altri coeredi che hanno ricevuto i beni di valore minore un conguaglio in denaro, per rispettare le corrette proporzioni delle quote di eredità rispettivamente spettanti.

A quanto ammontano le spese di divisione di una casa?

Divisione amichevole

Arrivati a questo punto, è facile intuire che le spese di una divisione di una casa che avviene in via amichevole sono molto più contenute di quelle di una divisione giudiziale, nella quale il costo delle operazioni peritali viene posto a carico delle parti in causa (che spesso nominano i propri consulenti di parte, quindi con ulteriori costi).

Quando la divisione avviene in via consensuale, con l’accordo delle parti, il contratto, per essere valido deve avere la forma scritta dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata [1]: quindi è necessario l’intervento del notaio, il cui onorario sarà commisurato alla complessità della prestazione (quindi al numero e al valore dei beni da dividere e degli assegnatari). Nelle divisioni immobiliari più semplici, l’onorario medio del notaio è di circa 2.000 euro, ovviamente da ripartire tra i condividenti in proporzione alle rispettive quote.

Divisione giudiziale

In caso di divisione giudiziale, bisogna considerare le varie spese legali (contributo unificato, che varia in relazione al valore dei beni da dividere, più le notifiche, i bolli e i diritti di copia degli atti) e, soprattutto, l’onorario dell’avvocato incaricato da ciascuna delle parti (che, essendo in contrapposizione fra loro, nomineranno ciascuna un professionista diverso). E la parcella finale può essere molto salata, perché solitamente si tratta di cause molto lunghe (alcune si trascinano per decenni, quando qualcuno degli eredi muore prima della decisione, e per proseguire bisogna citare in giudizio i suoi eredi).

La liquidazione delle spese di divisione giudiziale viene operata dal giudice nella sentenza che definisce la causa, ma intanto le parti hanno già dovuto anticipare i costi dei propri avvocati e periti di parte. Comunque anche nelle divisioni giudiziali, come in tutte le cause civili, vale il criterio della soccombenza, in base al quale la parte che perde – cioè chi ha visto dichiarare infondate le proprie domande – è condannata a pagare interamente le spese di giudizio. Spesso però nella divisione ereditaria si verifica il fenomeno della soccombenza reciproca (alcune domande vengono accolte ed altre respinte), sicché il giudice può compensare, in tutto o in parte e spese. Per approfondire questo aspetto leggi “Chi paga le spese in caso di divisione giudiziale?“.

Divisione di una casa: tassazione

Non è ancora finita, perché la divisione di beni immobili è considerata un trasferimento di ricchezza, e quindi è soggetta all’imposta di registro, con l’aliquota dell’1% sul valore della massa ereditaria. Il momento impositivo sorge nel momento in cui l’atto di divisione ereditaria viene trascritto nei pubblici registri immobiliari e registrato, in termine fisso all’Agenzia delle Entrate. A ciò si aggiungono le imposte ipotecarie e catastali, nella misura di 200 euro ciascuna.

Anche i conguagli in denaro sono soggetti all’imposta di registro proporzionale al valore ricevuto e, se superano il 5% del valore della quota ereditaria, si applicano ad essi le maggiori imposte previste per la compravendita. Per maggiori dettagli leggi “Divisione ereditaria: tassazione“.