Come si individuano gli immobili nelle mappe catastali? Qual è la differenza tra frazionamento e divisione? Quali sono i costi?

La particella catastale è quel numero che, all’interno dei registri del catasto, individua un terreno o un fabbricato; in quest’ultimo caso, se nell’edificio ci sono più unità immobiliari, si ricorre al “subalterno”, che è appunto il numero identificativo di un immobile all’interno di un fabbricato più grande. Fatta questa premessa, con questo articolo ci occuperemo di un argomento in particolare: vedremo cioè quanto costa dividere una particella catastale.

Può infatti succede che un proprietario voglia ricavare, dallo stesso immobile di cui è titolare, due unità differenti, così da creare una nuova abitazione. Quest’operazione deve però essere dichiarata al catasto, così da poter frazionare la particella (o il subalterno). Se l’argomento t’interessa, prosegui nella lettura.

Particella catastale: cos’è?

La particella catastale è il numero con cui un immobile (terreno o fabbricato) viene identificato all’interno delle mappe del catasto.

Il catasto è un vero e proprio inventario dei beni immobili presenti in Italia che serve per individuarne il valore per poi determinare le tasse che i proprietari dovranno pagare.

Come si individua un immobile al catasto?

Le mappe dei catasti sono divise in fogli, ciascuno dei quali rappresenta una porzione di territorio comunale; all’interno di ogni foglio ci sono tante particelle quanti sono gli immobili.

A propria volta, ogni fabbricato (particella) può essere distinto in tante unità immobiliari: si pensi, ad esempio, ai condomini. In ipotesi del genere, ogni unità dello stesso fabbricato viene individuata con un numero che prende il nome di “subalterno”.

Insomma: all’interno dei registri del catasto un immobile può essere identificato facendo riferimento al numero di foglio, di particella e di eventuale subalterno (solo per i fabbricati, non anche per i terreni).

Quando si divide una particella catastale?

Una particella catastale va divisa quando il corrispondente immobile viene a sua volta frazionato, cioè scisso in due o più unità separate.

Il frazionamento è la procedura con cui un’unità immobiliare viene suddivisa in due o più unità catastali.

Ad esempio, nel caso di terreni, il frazionamento comporta la creazione di due o più lotti di dimensioni inferiori rispetto all’originario fondo. Ogni lotto dovrà quindi essere identificato da una particella distinta.

Nell’ipotesi di frazionamento di una casa, invece, si verranno a creare due subalterni diversi all’interno dello stesso fabbricato (che continuerà ad avere lo stesso numero di particella).

Cosa diversa è invece la divisione, che comporta l’attribuzione di diverse quote di proprietà di un bene originariamente unico.

Più nello specifico, la divisione ha come effetto lo scioglimento di una comunione con assegnazione dei beni ai rispettivi titolari. Si pensi alla divisione dei beni ricevuti in eredità oppure di quelli acquistati in comune.

Differenza tra frazionamento e divisione

Sebbene apparentemente simili, c’è differenza tra frazionamento e divisione: mentre il frazionamento ha un valore solo catastale che lascia inalterata la titolarità del bene, la divisione scioglie la comunione, assegnando la proprietà ai singoli soggetti che ne facevano parte.

Mattia è proprietario di una grande abitazione. Decide di renderne autonoma una parte in modo da poterla dare in affitto.

Angela e Marco ereditano un terreno, che decidono di dividere per attribuirsene una quota ciascuno.

Il frazionamento, quindi, non incide sulla titolarità. Se invece si vuole dividere la proprietà, cioè diventare unico proprietario di una parte del bene, si deve fare una divisione.

Nulla toglie, tuttavia, che il frazionamento si possa rendere necessario proprio a seguito (o in ragione) della divisione: spesso, infatti, le operazioni devono essere fatte entrambe per regolarizzare le nuove proprietà al catasto.

Ad esempio, se due persone, comproprietarie di una casa, decidono di frazionarla per poi dividersi le titolarità delle due unità abitative così ottenute, sarà necessario compiere sia il frazionamento catastale che la divisione.

Frazionamento particella catastale: qual è la procedura?

Chiarito che, più che di divisione, si dovrebbe parlare di frazionamento, vediamo ora quanto costa questa operazione al catasto e come funziona la procedura.

Come detto, ogni volta che si modifica l’immobile ottenendone due o più parti autonome rispetto all’originaria unità, occorre comunicare l’operazione anche al catasto affinché aggiorni le proprie mappe.

Per procedere a tanto bisogna innanzitutto affidarsi a un tecnico specializzato (geometra, ingegnere, architetto, ecc.) affinché ottenga dal Comune i necessari permessi.

Generalmente, un frazionamento richiede una semplice CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) da parte del tecnico incaricato.

Nell’ipotesi in cui il frazionamento richieda interventi su elementi strutturali (interventi su muri portanti o solai, cambi di destinazione d’uso, ecc.), allora bisognerà presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

Dopodiché, realizzati gli interventi, il tecnico procederà alla loro comunicazione al catasto, con conseguente aggiornamento delle mappe.

Quanto costa frazionare una particella catastale?

Veniamo ora ai costi del frazionamento di una particella catastale. In realtà, questi possono variare da Comune a Comune, così come differente può essere la parcella del tecnico incaricato.

In linea di massima, però, possiamo dire che:

• il frazionamento catastale che non prevede interventi su elementi strutturali (quello per il quale ci vuole la CILA, per intenderci), può avere un costo complessivo che varia dai 500 euro ai 3mila euro;
• il frazionamento immobiliare che prevede invece interventi su elementi strutturali ha un costo più elevato, che può giungere fino a 4mila euro;
• il frazionamento di un terreno è decisamente meno oneroso, in quanto non comporta in genere la realizzazione di interventi importanti: il costo può variare dai 300 euro ai 2mila euro a seconda dell’estensione dell’immobile.