I vari modi per conseguire la proprietà di un bene attraverso il possesso continuato per un determinato periodo di tempo: l’usucapione ordinaria, abbreviata e speciale.

L’usucapione è l’acquisto della proprietà di un bene (o anche di un diritto reale di godimento su di esso, come la servitù di passaggio), per effetto del suo possesso protratto nel tempo. Ma precisamente quanto tempo occorre per usucapire un bene e così impadronirsene? È proprio questa domanda che rivela la profonda differenza esistente tra le varie forme di usucapione: infatti  non si tratta di un fenomeno unico. E allora quanti tipi di usucapione ci sono?

Fondamentalmente ne possiamo individuare tre: l’usucapione ordinaria, l’usucapione abbreviata e l’usucapione speciale. Ognuno di essi prevede un determinato periodo di tempo necessario per usucapire e dunque appropriarsi del bene a scapito del precedente proprietario che è rimasto inerte troppo a lungo senza opporsi ai comportamenti instaurati da chi possedeva i suoi beni.

Usucapione: cos’è e come funziona

La proprietà è un diritto, mentre il possesso è una situazione di fatto. Dobbiamo partire da qui per capire cos’è e come funziona l’usucapione: un meccanismo previsto dalla legge [1] quando la proprietà ed il possesso non fanno capo ad un unico soggetto ma sono dissociati. In situazioni di questo tipo, se il proprietario resta inerte per un periodo protratto, la proprietà viene attribuita al possessore.

L’usucapione si dimostra con il possesso continuato del bene, per almeno vent’anni nell’usucapione ordinaria e per il periodo più breve nelle ipotesi abbreviate e speciali che fra poco esamineremo.

In tutti i casi, il possessore deve comportarsi come se fosse il proprietario: vale a dire che non usucapisce il detentore, come il coltivatore di un fondo o l’inquilino di un appartamento, a meno che non compia atti chiamati di «interversione del possesso» [2] che spetterebbero soltanto al proprietario e non ad altri: ad esempio, cambiare la destinazione d’uso dell’immobile o realizzarvi trasformazioni essenziali. Inoltre gli «atti di tolleranza» dei comportamenti altrui – come quelli compiuti per cortesia o amicizia – non sono validi per conseguire l’usucapione [3].

L’usucapione ordinaria

L’usucapione ordinaria della proprietà di beni immobili e degli altri diritti reali su di essi (come l’usufrutto, l’abitazione e le servitù) si compie in virtù del possesso continuato per vent’anni. Deve trattarsi di un possesso manifesto (non occulto o clandestino, altrimenti giova all’usucapione solo dal momento in cui la clandestinità è cessata), pacifico (quindi senza opposizioni e contestazioni da parte del proprietario) ed ininterrotto (ai sensi dell’art. 1167 del Codice civile, l’usucapione viene interrotta se il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno).

Il possesso utile ad usucapire deve essere esercitato in modo corrispondente a quello che potrebbe compiere il titolare della proprietà o di un altro diritto reale su di essa, in modo che anche dall’esterno appaia e sembri che il possessore sia il “vero” proprietario. Per maggiori dettagli su tutte queste condizioni leggi “Come si acquista la proprietà per usucapione“.

L’usucapione abbreviata

L’usucapione ordinaria non richiede necessariamente la buona fede; l’usucapione abbreviata, invece, la presuppone, ed è per questo che il periodo stabilito dalla legge [4] per il suo compimento è notevolmente più breve, e precisamente è dimezzato rispetto a quello ordinario.

L’usucapione abbreviata ha un termine decennale: il periodo di dieci anni decorre dalla data di trascrizione del titolo idoneo a trasferire la proprietà, come, ad esempio, un atto notarile di compravendita immobiliare o di donazione. Questa fattispecie riguarda chi acquista in buona fede un immobile da chi, in realtà, non ne è proprietario, ed effettua la trascrizione dell’atto nei pubblici registri immobiliari.

L’usucapione speciale

L’usucapione speciale è prevista da una norma del Codice civile, l’art. 1159 bis, in vigore dal 1976, che riguarda esclusivamente la «piccola proprietà rurale»: si tratta dei fondi rustici (e degli eventuali fabbricati costruiti su di essi) ubicati nei Comuni montani.

Per conseguire l’usucapione speciale è anche necessario che il terreno sia destinato all’attività agraria – quindi alla coltivazione, all’allevamento di animali o alle attività connesse e tipiche dell’imprenditore agricolo, secondo l’elencazione fornita dalla legge [5] – e non basta che il fondo sia iscritto nel catasto rustico [6]. In questa situazione, per conseguire l’usucapione è sufficiente mantenere il possesso continuato per 15 anni, anziché per gli ordinari 20 anni.

L’usucapione speciale si lega all’usucapione abbreviata quando l’acquisto di un immobile rientrante nella piccola proprietà rurale avviene in buona fede da chi non è il proprietario, in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà: in questo caso basta il decorso di 5 anni dalla data di trascrizione dell’atto.

Usucapione di beni mobili

Infine, è possibile anche l’usucapione di beni mobili (come, ad esempio, un quadro o una collana di gioielli) e dei beni mobili registrati (come gli autoveicoli, le navi e gli aeroplani): per conseguirla occorrono, in via ordinaria, dieci anni di possesso in buona fede, che si riducono a soli tre anni se vi è un titolo trascritto, ma che si estendono a vent’anni se il possesso è stato di mala fede [7].