Numero minimo di appartamenti richiesto per costituire un condominio, quando scatta l’obbligo dell’amministratore e del regolamento.

Non è infrequente chiedersi quanti appartamenti sono necessari per un condominio. Come noto, il termine “condominio” è utilizzato dal codice civile per descrivere un edificio diviso in più unità abitative. Si tratta di una forma particolare di comproprietà in quanto caratterizzata da parti “comuni” ossia di tutti i condomini (come i muri, il tetto, il cortile, la rete fognaria, le scale, l’ascensore, ecc.) e parti invece di proprietà esclusiva (i singoli appartamenti).

Ma quando si tratta di stabilire legalmente quando nasce un condominio, ossia qual è la quantità minima di appartamenti necessari per costituire un condominio ci si trova dinanzi a un vuoto normativo. Nessuna norma lo specifica. Ma la soluzione è facilmente ricavabile dalle disposizioni che regolano la materia.

In questo articolo vedremo quindi quanti appartamenti ci vogliono per fare un condominio, quando è necessario avere un amministratore e un regolamento condominiale. Ma procediamo con ordine.

Che cos’è il condominio?

Un condominio è un edificio o un complesso di edifici in cui le singole unità appartengono a diversi proprietari. È proprio questo aspetto, come vedremo a breve, a costituire l’elemento principale del condominio e che ci servirà a capire quando nasce un condominio.

Difatti, in un condominio, ci sono aree di proprietà comune (il cui elenco, a titolo esemplificativo, è contenuto all’articolo 1117 del codice civile) ed aree di proprietà esclusiva (i singoli appartamenti). Tra i beni comuni, l’art. 1117 cod. civ. elenca i muri maestri, i pilastri, le fondamenta, il tetto (eventualmente sostituito dal lastrico solare o dalla terrazza), i portoni d’ingresso, i portici, le scale, le tubature, il cortile, il giardino, le aree destinate a parcheggio, ecc.

Ben potrebbe essere che una di queste aree risulti di proprietà esclusiva (come spesso succede per il lastrico solare o la terrazza di copertura), purché vi sia un atto notarile o un regolamento approvato all’unanimità che lo disponga.

Quanti appartamenti servono per formare un condominio?

Abbiamo detto sopra che l’elemento caratterizzante il condominio è che, all’interno di un edificio, vi siano unità immobiliari appartenenti a soggetti diversi. Dunque, basta che in un edificio vi siano due proprietari per formare un condominio.

In altri termini il numero di appartamenti minimo per formare un condominio è di due.

Facciamo alcuni esempi pratici che potranno aiutarci a comprendere quando nasce un condominio.

Tizio è proprietario di un villino che ha sempre condiviso con la sua famiglia. Senonché i figli si sposano e Tizio decide di dividere l’edificio in due unità autonome e indipendenti, una delle quali viene venduta a un’altra famiglia. In questo momento si realizza un condominio.

La ditta Alfa realizza un edificio, diviso in più appartamenti, di cui è quindi proprietaria esclusiva. Si passa alla fase di vendita e la ditta Alfa riesce a trovare il primo cliente, Tizio. Nel momento in cui viene sottoscritto il primo atto di vendita, l’edificio si compone di due diversi proprietari: Tizio, titolare di un appartamento, e la ditta Alfa, proprietaria invece di tutti gli altri. In questo momento si forma un condominio.

Caio è proprietario di una villetta divisa in unità distinte. Prima di morire Caio fa testamento lasciando il primo piano alla moglie e il piano terra al figlio. Alla morte di Caio, venendosi a definire due proprietà diverse, si realizza un condominio.

Perché è importante stabilire quando nasce un condominio?

Stabilire quando nasce un condominio è essenziale perché è proprio da questo momento che si realizza la comproprietà delle parti comuni. Dunque, nell’esempio di poc’anzi, quando la ditta Alfa vende il primo appartamento si realizzano una serie di effetti:

• il condomino diventa comproprietario, secondo i suoi millesimi, delle parti comuni (ad esempio il tetto), che la ditta costruttrice non potrà più vendere da sola;
• ogni decisione deve passare per l’assemblea;
• la stessa nomina dell’amministratore deve essere decisa di comune accordo tra i condomini;
• ogni spesa deve essere ripartita in proporzione tra le quote millesimali dei condomini;
• un condomino non può vendere o disporre delle parti comuni senza il consenso dell’unanimità.

In pratica, con la nascita del condominio sorgono diritti e obblighi in capo a ciascun condomino.

Un esempio pratico farà al caso nostro.

La ditta Alfa realizza un palazzo. Vende un appartamento a Tizio. Successivamente vende un secondo appartamento a Caio ma, in tale atto di compravendita, si riserva la proprietà del cortile. Questa riserva non ha alcun valore legale, poiché il cortile è ormai di proprietà anche di Tizio. Difatti il condominio si è già formato con la cessione del primo appartamento e le parti comuni sono inalienabili dal singolo condomino. Sicché la ditta non può disporre liberamente e autonomamente di un bene che è diventato, in un momento precedente, condominiale.

Differenza tra condominio e comproprietà

Le norme sul condominio si ispirano alla comproprietà ma non sono del tutto identiche e sovrapponibili. Ad esempio, in condominio, per gran parte delle decisioni, prevale il criterio della maggioranza, l’obbligo di costituire un’assemblea e di avere (oltre un certo numero di condomini) un regolamento e un amministratore. In caso di comproprietà invece ogni decisione deve essere assunta all’unanimità, non ci sono formalità in merito alla costituzione di assemblee né è necessario un amministratore.

Facciamo un esempio di comproprietà per comprendere meglio la distinzione.

Marco è proprietario di un casolare in campagna. Alla sua morte, avvenuta senza testamento, l’immobile passa ai suoi eredi: la moglie e i suoi due figli. Tra di loro non si forma un condominio ma una comproprietà. Questo perché non sono state individuate le singole proprietà di ciascun erede, ma ognuno di questi è titolare di una quota ideale dell’intero bene. Quando la casa verrà divisa in porzioni autonome, con conseguente accatastamento e intestazione a soggetti diversi, si avrà il condominio.

Quali sono i diritti e i doveri dei condomini?

I condomini hanno l’obbligo di contribuire alle spese per la manutenzione e la gestione delle parti comuni, proporzionalmente al valore della propria unità immobiliare (ossia secondo millesimi), come indicato dall’articolo 1123 del Codice Civile.

Ciascun condomino può usare le parti comuni purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di usare la medesima area secondo i rispettivi scopi.

Ciascun condomino ha il diritto di partecipare alla vita comune, di manifestare il proprio voto in assemblea, di prendere visione ed estrarre copia di tutta la documentazione custodita dall’amministratore.

Quando è necessario l’amministratore

A norma dell’articolo 1129 del codice civile, l’assemblea di condominio ha l’obbligo di nominare un amministratore se i condomini sono più di otto. Quindi, in buona sostanza, da 9 condomini in poi sussiste l’obbligo di avere un amministratore. Se l’assemblea non vi provvede o non si mette d’accordo, ciascun condomino può ricorrere al giudice affinché lo faccia lui.

Sotto tale soglia, la sua nomina dell’amministratore è facoltativa. Se non vi è un amministratore, i compiti di gestione possono essere affidati a singoli condomini di volta in volta individuati.

Proprio perché la scelta dell’amministratore è rimessa all’assemblea, una volta venduto il primo appartamento il costruttore non può scegliere l’amministratore, né riservarsi tale diritto negli atti di vendita. Solo l’assemblea – e giammai un singolo condomino, anche se titolare della maggior parte dei millesimi – può scegliere l’amministratore.

Secondo la Cassazione, la nomina dell’amministratore da parte del costruttore è illegittima, sicché il professionista non potrà richiedere il pagamento delle proprie competenze.

La nomina dell’amministratore richiede il seguente quorum:

• maggioranza dei presenti in assemblea (50%+1);
• che rappresentino almeno metà dei millesimi (500/1.000).

L’amministratore, per legge, dura in carica un anno, al termine del quale il mandato scade automaticamente, senza bisogno di una delibera di revoca. Tuttavia, solo alla scadenza del primo anno l’incarico si rinnova automaticamente, senza bisogno di votazione. Ma l’assemblea potrebbe comunque impedire la prosecuzione del mandato.

Quando è necessario il regolamento di condominio?

Il regolamento condominiale è obbligatorio nei condomini che hanno più di 10 condomini. Quindi, da 11 condomini in poi è necessaria l’adozione del regolamento che può essere approvato:

• a maggioranza dei presenti in assemblea purché rappresentino almeno metà dei millesimi;
• all’unanimità.

L’unanimità è necessaria se il regolamento:

• pone dei limiti all’uso degli appartamenti o delle aree comuni;
• vieta la modifica di destinazione d’uso degli immobili;
• stabilisce dei criteri diversi di ripartizione delle spese condominiali rispetto alla regola generale dei millesimi;
• esonera alcuni condomini dal pagamento delle quote millesimali.

In tutti gli altri casi, è sufficiente la maggioranza.