Le regole contenute nel regolamento condominiale che limitano l’utilizzo degli appartamenti o delle parti comuni devono essere approvate all’unanimità.

Un regolamento condominiale potrebbe contenere clausole poco gradite. Si pensi al divieto di frazionare gli appartamenti o di cambiarne la destinazione d’uso; o all’obbligo di contribuire alle spese per quote identiche anziché per millesimi; o al divieto di utilizzare il cortile per parcheggiare le biciclette. In tali ipotesi è normale chiedersi quando una clausola del regolamento condominiale è nulla e quando invece può ritenersi valida. È quanto cercheremo di chiarire in questo articolo alla luce della più recente giurisprudenza.

Come deve essere approvato un regolamento condominiale?

Il regolamento condominiale è obbligatorio solo se ci sono almeno 11 condomini.

Il compito di formare il regolamento spetta all’assemblea dei condomini.

Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento o per la revisione di quello esistente.

Negli edifici di nuova costruzione, è la ditta costruttrice a delegare un proprio incaricato di formare il regolamento per poi sottoporlo all’approvazione dei singoli acquirenti allegandolo ai vari rogiti di compravendita. Questa modalità assicura peraltro un’approvazione unanime del regolamento che, come si vedrà a breve, consente allo stesso di imporre delle limitazioni all’uso delle parti comuni o delle unità abitative.

Veniamo ora ai quorum. L’approvazione del regolamento può avvenire a semplice maggioranza o all’unanimità.

Di norma è sufficiente la maggioranza. Tuttavia è necessaria l’unanimità quando va a derogare disposizioni di legge relative ai diritti dei condomini sugli appartamenti o sulle parti comuni. Cerchiamo di chiarire meglio come stanno le cose.

Regolamento approvato a maggioranza

La regola generale vuole che il regolamento di condominio sia approvato a semplice maggioranza dei presenti in assemblea (50%+1) che rappresentino almeno metà dei millesimi (500 millesimi).

Questo tipo di regolamento, pur vincolando tutti i condomini (esattamente al pari di tutte le delibere dell’assemblea), può contenere solo clausole sull’uso o modalità di godimento delle parti comuni.

Il contenuto del regolamento approvato a maggioranza non può pertanto incidere sui diritti dei singoli condomini né sulle parti di proprietà comune né su quelle di proprietà esclusiva.

Ad esempio, la clausola che disciplini l’uso turnario dello spazio adibito a parcheggio può essere approvata a maggioranza. Ma se tale regolamento assegna un parcheggio in uso esclusivo a un condomino è necessaria l’unanimità.

Ad esempio, la clausola del regolamento che impedisce ai condomini di dare in affitto gli appartamenti a studenti universitari è illegittima se approvata a semplice maggioranza.

Faremo ulteriori esempi nel paragrafo successivo.

Regolamento approvato all’unanimità

È necessaria l’unanimità per approvare un regolamento che:

• pone dei limiti all’uso delle proprietà esclusive o dei beni condominiali;
• deroga ai criteri di ripartizione millesimale delle spese condominiali;
• vieti ai condomini di detenere animali in casa;
• attribuisca la proprietà o l’uso esclusivo di una parte comune a un singolo condomino.

Se manca l’unanimità, la clausola del regolamento è nulla.

Facciamo qualche esempio pratico. Nei seguenti casi la clausola del regolamento è nulla se viene approvata a semplice maggioranza e non all’unanimità:

• clausola che stabilisce il divieto di stendere i panni fuori dal balcone o dalla finestra;
• clausola che vieta di adibire gli appartamenti a uso commerciale o ad attività rumorose;
• clausola che dispone che le spese del citofono, della guardiola, del giardiniere, ecc. siano ripartite per quote uguali anziché per millesimi;
• clausola che impedisce il frazionamento di un appartamento in due o più unità abitative;
• clausola che esonera dal pagamento delle spese condominiali i proprietari dei negozi o degli appartamenti al piano terra;
• clausola che attribuisce l’uso esclusivo della terrazza o del lastrico solare al condomino dell’ultimo piano;
• clausola che attribuisce a un condomino l’uso esclusivo di un parcheggio;
• clausola che attribuisce all’assemblea il diritto di decidere in merito ai lavori da farsi nelle singole unità abitative o sui relativi balconi;
• clausola che impone un orario di assoluto silenzio da osservare;
• clausola che vieta di utilizzare gli appartamenti per esercitarsi con strumenti musicali;
• clausola che vieta di detenere animali domestici in casa.

La giurisprudenza ha infatti chiarito che i poteri dell’assemblea possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condòmini sia in ordine alle cose comuni, sia a quelle di proprietà esclusiva, ma soltanto quando tale invasione sia stata specificamente accettata da tutti i condomini mediante approvazione del regolamento che la preveda.

Una clausola del regolamento condominiale è considerata nulla se non è stata approvata all’unanimità, soprattutto se modifica l’uso delle parti comuni a favore di alcuni condomini a scapito degli altri. Questo è stato confermato dalla Cassazione nelle sentenze n. 21287 del 2004, n. 642 del 1996 e n. 158 del 1966.

Pertanto, per regolare definitivamente l’assegnazione dei posti auto è necessario il consenso di tutti i condomini. Invece, per organizzare un uso turnario dei posti auto, è sufficiente la maggioranza dei presenti e almeno metà dei millesimi.

L’acquirente è obbligato a rispettare il regolamento di condominio?

Tutte le clausole del regolamento approvato legittimamente a maggioranza sono vincolanti per tutti i condomini, anche quelli successivi alla formazione del regolamento stesso.

Invece le clausole che pongono limiti all’uso delle proprietà esclusive o comuni, e che pertanto richiedono l’unanimità a pena di nullità, sono vincolanti nei confronti dei successivi condomini solo:

• se annotate nei registri immobiliari in modo che l’acquirente possa prenderne visione in anticipo;
• oppure se il regolamento viene allegato all’atto di compravendita (o, secondo alcuni, semplicemente richiamato) in modo che venga approvato dal nuovo condomino.

Cosa comporta la nullità del regolamento

La mancata adozione delle maggioranze appena descritte implica la nullità del regolamento con conseguente inefficacia nei confronti dei condomini. Tale nullità può essere fatta valere in qualsiasi momento, senza cioè limiti di tempo.