Il momento di trasferimento della proprietà di un immobile e tutti i casi in cui si può diventare titolari di un bene.
Non c’è solo la vendita come mezzo di acquisto della proprietà. La legge disciplina una serie di atti giuridici che determinano lo stesso effetto. Stabilire quindi quando una casa diventa di proprietàrichiede l’analisi di ciascuno di questi strumenti.
Non vogliamo entrare nel tecnico, anche perché ciò richiederebbe un vero e proprio manuale di diritto privato. Ci limiteremo a indicare le principali situazioni che possono determinare il trasferimento della proprietà di un immobile e il momento a partire dal quale questo effetto si verifica sia nei confronti delle parti che dei terzi. Vedremo quindi che valore ha la trascrizione del rogito notarile e ci soffermeremo anche sull’usucapione. Ma procediamo con ordine.
Come si acquista la proprietà di una casa
I principali modi per diventare proprietari di una casa sono:
- compravendita;
- donazione;
- successione ereditaria;
- usucapione;
- accessione;
- assegnazione a seguito di asta giudiziaria;
- atto giudiziario.
Analizziamoli singolarmente.
Compravendita
La compravendita è l’atto con cui un soggetto vende a un altro. La compravendita di immobile deve avvenire sempre con atto notarile (il rogito), indipendentemente dal valore del bene.
La proprietà si trasferisce con la firma del contratto definitivo di compravendita, quello cioè che si stipula dinanzi al notaio.
Da un lato quindi il compromesso (il cosiddetto contratto preliminare) non vale a trasferire ancora la proprietà ma ad obbligare le parti a recarsi, in un momento successivo, dal notaio.
Dall’altro lato la trascrizione della compravendita stessa nei pubblici registri immobiliari, per quanto obbligatoria e necessaria, serve solo per rendere opponibile l’atto a terzi e non anche a trasferire la proprietà: effetto che, come detto, si è già verificato in un momento anteriore.
Donazione
La donazione è invece un atto a titolo gratuito a fronte della quale quindi il donatario non versa alcun prezzo. Anche questa necessita del notaio (come la compravendita) e, oltre a ciò, della presenza di due testimoni. L’atto notarile è necessario anche per immobili di valore irrisorio.
Quando si parla di donazione, nel gergo comune si dice “intestare un bene a un’altra persona”. Ad esempio il padre intesta la casa al figlio.
Non è ammesso il preliminare (compromesso) della donazione: un impegno a donare in futuro non avrebbe alcun valore.
Come per la compravendita anche con la donazione il passaggio di proprietà si determina alla firma dell’atto notarile, mentre la trascrizione serve solo a rendere l’atto opponibile a terzi.
Successione ereditaria
Con l’apertura dell’eredità i beni del defunto si trasferiscono agli eredi secondo le sue volontà (se ha fatto testamento) o, in mancanza, in base alle disposizioni della legge.
Il defunto può attribuire specifici beni a determinati soggetti, nel qual caso questi diventano interamente proprietari del bene. Altrimenti si apre una comunione ereditaria in cui più eredi detengono solo una quota ideale del bene fino alla successione divisione della comunione.
La trasmissione dell’eredità richiede l’accettazione dell’eredità da parte dell’erede. Tuttavia, questa ha effetto retroattivo: in altri termini, il passaggio di proprietà si determina a partire dalla morte del defunto, in modo che vi sia continuità nella titolarità del bene.
Usucapione
L’usucapione è un metodo di acquisto della proprietà che avviene a prescindere dal volere del proprietario: senza contratto e senza atto notarile. Chi possiede un bene altrui in modo pacifico e indisturbato per almeno 20 anni, e si comporta su di esso come se fosse il legittimo proprietario, compiendo atti che non avrebbe il potere di realizzare (ad esempio una ristrutturazione) può rivolgersi al giudice affinché gli intesi la proprietà del bene.
Leggi Usucapione: cos’è e cosa comporta
Qui la sentenza del giudice ha un mero valore dichiarativo: accerta cioè un fatto che si è già verificato in precedenza, alla realizzazione di tutti i presupposti dell’usucapione. Sicché il trasferimento della proprietà accertato con la sentenza retroagisce nel tempo, ossia al compimento del ventesimo anno.
Leggi sul punto Quando una casa diventa di proprietà per usucapione?
Accessione
Il proprietario di un terreno diventa titolare di tutti i beni immobili o delle piantagioni che su di esso vengono realizzati, anche da parte di terzi e a spese altrui. Si pensi alla moglie che, a proprie spese, fa costruire una casa sul terreno del marito. Questi diventa automaticamente titolare dell’immobile anche se non è stato lui a sostenerne i costi. La proprietà si acquisisce con la realizzazione dell’opera, indipendentemente da un eventuale accertamento giudiziale.
Assegnazione all’asta
Spesso gli immobili sono oggetto di asta giudiziaria. Il che avviene a seguito di procedure esecutive come il pignoramento o di procedure concorsuali come il fallimento.
La proprietà si trasferisce con il decreto di trasferimento del giudice e solo a partire da tale giorno.
Altri provvedimenti giudiziari
Spesso la proprietà di un immobile è contesa tra più soggetti. In questi casi, se la questione viene rimessa al giudice, è con la sentenza che decide la vertenza che si acquisisce la titolarità del bene. La sentenza è dunque il cosiddetto “atto di provenienza”.