Come vengono ripartite le spese condominiali? È legittima la divisione per teste, ossia per quote identiche? E quando invece vanno rispettati i millesimi?

La questione della ripartizione delle spese condominiali è fonte spesso di equivoci e discussioni. Non è raro che si sollevi il dibattito su come suddividere alcuni costi. Non manca infatti chi propone una divisione tra tutti i condomini in parti uguali, indipendentemente dalla grandezza delle unità abitative: ossia per teste e non per millesimi. Questo approccio viene spesso suggerito per quei servizi comuni – come il citofono o il giardino – accessibili a tutti i condomini allo stesso modo, senza distinzione basata sul valore delle singole proprietà.

Ma è legittima una ripartizione del genere? Quando si dividono le spese condominiali in parti uguali? Vediamo perché una suddivisione equa, o per teste, non è solitamente la soluzione corretta.

Come si dividono le spese condominiali?

Le spese condominiali devono essere divise in base ai millesimi di proprietà di ciascun condomino, come stabilito dall’articolo 1123 del codice civile. Questo significa che ciascun condomino contribuisce alle spese in proporzione alla sua quota di proprietà nell’edificio.

Tutti i condomini partecipano alle spese?

Sì, tutti i condomini, inclusi i proprietari di box auto, magazzini, locali commerciali o appartamenti con ingresso separato, devono partecipare alle spese condominiali. Anche il costruttore, se detiene unità invendute, è tenuto a contribuire.

E se non si utilizza un bene condominiale?

Anche i condomini che non fanno uso di un bene o servizio condominiale devono partecipare alle relative spese. Ciò che conta è la possibilità di utilizzo anche solo potenziale del bene, non l’uso effettivo.

Ci sono eccezioni alla regola dei millesimi?

Sì, in alcuni casi le spese possono essere ripartite in modo diverso. L’articolo 1123 cod. civ. prevede due eccezioni:

• quando si tratta di beni o servizi di cui alcuni condomini fanno un uso più intenso, la divisione per millesimi deve tenere conto di tale maggior uso (si pensi alle scale o all’ascensore);
• quando si tratta di condomini parziali, ossia con più scale, cortili o lastrici solari destinati a servire solo una parte dell’edificio, le spese sono a carico dei soli condomini che ne traggono utilità.

È possibile derogare alla regola dei millesimi?

La divisione delle spese in parti uguali può avvenire solo con l’unanimità dei condomini.

L’unanimità si può raggiungere o con votazione assembleare o con previsione del regolamento contrattuale (ossia allegato ai singoli atti di compravendita).

Qualsiasi delibera che preveda una divisione diversa senza unanime consenso è invalida.

Attenzione però:

• se la delibera prevede una divisione per quote uguali ma limitatamente a una singola annualità, essa può essere contestata entro massimo 30 giorni dalla sua adozione (o, per gli assenti, dalla comunicazione del verbale);
• se la delibera prevede una divisione definitiva per quote uguali anche per il futuro essa è radicalmente nulla e può essere contestata senza limiti di tempo, anche dai condomini che abbiano successivamente acquisito la proprietà dell’immobile.

Quando si dividono le spese condominiali in parti uguali?

Insomma, per tornare alla domanda iniziale, le spese condominiali non si ripartiscono mai in parti uguali salvo che a prevederlo sia:

• una delibera assembleare approvata all’unanimità con la presenza di tutti i condomini;
• un regolamento di condominio approvato all’unanimità oppure allegato ai singoli atti di compravendita;
• un documento scritto e firmato da tutti i condomini anche se in momenti temporalmente diversi, proprio come se fosse un contratto sottoscritto a distanza.

 Che succede se il condominio ha sempre applicato una regola diversa dai millesimi?

Una recente sentenza del Tribunale di Brescia (sentenza 2830, sezione Terza del 06.11.2023) ha stabilito che la mancata impugnazione di delibere passate non costituisce acquiescenza e quindi è sempre possibile impugnare un criterio di divisione delle spese condominiali per parti uguali e non per millesimi se approvato con la semplice maggioranza e non all’unanimità.

Allo stesso modo, un nuovo condomino può contestare una suddivisione difforme dal criterio legale delle spese condominiali, anche se in passato non si è accorto della deroga al sistema delle tabelle millesimali.