Ordine di demolizione per tutte le opere realizzate in difformità, compresi i casi di variazioni essenziali.

Nel panorama giuridico italiano relativo alle sanzioni edilizie, recenti pronunce della Cassazione penale stanno ridefinendo le competenze e le procedure di esecuzione, attribuendo ai giudici penali un ruolo centrale nel determinare le sorti delle costruzioni che integrano un abuso edilizio. In questo articolo vedremo quando scatta la demolizione di opere abusive, non prima però di aver definito cos’è un abuso edilizio, quando scatta il reato e quando cade in prescrizione. Ma procediamo con ordine.

Cos’è un abuso edilizio e quando scatta? Termini di prescrizione

Un abuso edilizio si verifica quando si realizza un’opera senza le necessarie autorizzazioni o in difformità da esse. Le violazioni possono riguardare, ad esempio, la costruzione di nuovi edifici, la ristrutturazione di edifici esistenti, il cambio di destinazione d’uso, l’ampliamento di un immobile o la realizzazione di opere interne.

Quando scatta l’abuso edilizio?

L’abuso edilizio scatta in diversi casi:

• realizzazione di un’opera senza permesso di costruire: è sempre necessario un permesso di costruire per realizzare un nuovo manufatto, anche se di piccole dimensioni;
• realizzazione di un’opera in difformità dal permesso di costruire: se l’opera realizzata non è conforme al permesso di costruire rilasciato o se viene eseguita quando il permesso è ormai “scaduto”;
• mancanza di autorizzazione paesaggistica: in alcuni casi, è necessaria anche l’autorizzazione per realizzare un’opera in luoghi soggetti a vincolo ambientale;
• cambio di destinazione d’uso senza autorizzazione: è necessario il permesso di costruire anche per modificare la destinazione d’uso di un immobile, ad esempio da appartamento a ufficio o viceversa;
• realizzazione di opere interne senza autorizzazione: in alcuni casi, è necessaria l’autorizzazione per realizzare lavori interni, come ad esempio soppalchi abitabili, tramezzi, verande.

Termini di prescrizione

L’abuso edilizio è un reato che cade in prescrizione dopo 4 anni dal compimento dell’illecito o, se c’è rinvio a giudizio, dopo 5.

Invece, l’ordine di demolizione non si prescrive mai. Esso quindi può essere intimato anche se il proprietario dell’immobile cambia (ad esempio a seguito di vendita).

Cosa fare in caso di abuso edilizio

In caso di abuso edilizio, il Comune può ordinare la demolizione dell’opera abusiva, applicare una sanzione pecuniaria e segnalare il responsabile all’autorità giudiziaria.

Prima dell’accertamento dell’abuso tuttavia da parte delle pubbliche autorità, si può evitare la demolizione se si presenta una domanda in sanatoria al Comune. Questa verrà accolta solo se l’opera è conforme al regolamento urbanistico vigente al momento della sanatoria e a quello (anteriore) della realizzazione dell’abuso stesso.

Quando scatta la demolizione

Il Testo unico dell’edilizia (380/2001) prevede che, con la sentenza di condanna per abuso edilizio, il magistrato ordina anche la demolizione. La norma intende superare la possibile contaminazione di interessi tra i Comuni, responsabili della gestione del territorio, e chi alimenta l’abusivismo.

Dunque, in caso di condanna per abusi edilizi è il magistrato a ordinare direttamente la demolizione dell’opera, senza la necessità di attendere l’intervento da parte delle autorità amministrative locali.

La sentenza 18073/2022 della Terza sezione penale chiarisce che rientrano nell’ambito delle condotte punibili tutte le opere realizzate in difformità dal permesso di costruire: sia quelle eseguite in assenza sia quelle in difformità totale, nonché quelle che costituiscono variazione essenziale.

La condanna per abuso edilizio comporta quindi l’obbligo, per il giudice, di disporre la demolizione dell’opera abusiva.

Tuttavia, la giurisprudenza sta anche esplorando il concetto di “abusivismo di necessità“, facendo emergere situazioni in cui l’ordine di demolizione potrebbe entrare in conflitto con i diritti umani fondamentali e in particolare il diritto alla casa, come sancito dalla Corte europea dei diritti dell’uomo. In particolare, quando l’edificio abusivo costituisce l’unica abitazione dell’autore dell’abuso, l’amministrazione deve agire con proporzionalità, valutando le circostanze individuali quali età avanzata, condizioni di povertà, basso reddito e il bisogno di tempo per reperire un’altra abitazione (Cassazione, 48021/2019 e 24882/2018), oltre alla consapevolezza della violazione.

Una demolizione violerebbe l’articolo 8 della Convenzione europea dei diritti dell’uomo.

Altri casi di sproporzione si hanno per la scissione di un nucleo familiare e la collocazione di minori in alloggi gestiti dai servizi sociali.

La giustizia amministrativa ha confermato questa linea, negando la possibilità per chi ha commesso un abuso edilizio di richiedere l’assegnazione di un alloggio popolare al di fuori delle procedure standard, ribadendo così l’importanza del rispetto delle norme urbanistiche e l’assenza di vantaggi per coloro che si sono resi responsabili di violazioni edilizie (Tar Napoli 3186/2023).

Nello stesso solco si inserisce l’orientamento sia della Cassazione 18073/2022, sia della Corte Costituzionale (140/2018) che escludono precedenze nell’assegnazione di alloggi pubblici per chi, con abusi integrali, abbia violato (per necessità ma senza gli elementi di fragilità citati), le regole edilizie.