Come funziona l’usucapione: termini e condizioni per acquistare la proprietà altrui. 

L’usucapione è un concetto legale spesso frainteso e che dà luogo a dubbi in chi non è un tecnico del diritto. Questo perché, in forza dell’usucapione, è possibile perdere la proprietà di un bene (mobile o immobile) a causa dell’uso prolungato e ininterrotto del bene da parte di un soggetto diverso. Questa descrizione evoca scene di abusivi che si appropriano dei beni altrui approfittando dell’inerzia del titolare. Ma in realtà il semplice possesso non è sufficiente a determinare l’usucapione. Ed è proprio in questo che si annida l’equivoco. 

Per comprendere quando scatta il diritto di usucapione bisogna partire dalla sua finalità, creata nel 1942 quando l’economia era rurale ed esistevano proprietari di ampi latifondi i quali spesso si disinteressavano dei propri terreni e dei casolari in essi realizzati. Vi lasciavano i contadini ad arare la terra per anni. A volte i contadini utilizzavano le case e le ristrutturavano. Vi costruivano la loro vita attorno, anche per il bene dei figli. Il legislatore dell’epoca volle evitare che il lavoro di una vita di una persona fosse vanificato, dopo oltre 20 anni, dal ritorno del proprietario che invece, durante tutto quel tempo, era rimasto del tutto indifferente alla sua proprietà.

Dunque l’usucapione risponde a una precisa finalità: quella di tutelare l’interesse di chi utilizza l’immobile – la terra, la casa – e non quello di chi lo lascia abbandonato a sé stesso senza produrne ricchezza.

Come dicevamo però non basta il semplice utilizzo del bene altrui per far scattare l’usucapione. Sono necessari altri requisiti richiesti dalla legge a tutela del proprietario. Li scopriremo qui di seguito.

Usucapione: cos’è e quando si verifica

L’usucapione si verifica quando un soggetto utilizza un immobile altrui in modo continuativo, al posto del legittimo proprietario, per almeno 20 anni. 

I presupposti per l’usucapione sono costituiti da: 

• il non uso del bene da parte del proprietario; 
• l’impossessamento del bene, da parte di un altro soggetto, in modo né violento, né clandestino;
• l’utilizzo del bene da parte di tale soggetto; 
• l’esercizio, da parte del detentore, di un potere sul bene che questi non avrebbe il diritto di compiere e che manifesti la sua intenzione di comportarsi come proprietario esclusivo del bene;
• il decorso di almeno 20 anni senza che il proprietario abbia rivendicato il proprio bene;
• l’assenza, in tale arco di tempo, di azioni giudiziarie di rivendica, da parte del proprietario;
• un giudizio in tribunale affinché il giudice accerti la sussistenza di tutti tali presupposti. 

Situazioni in cui l’usucapione non si verifica

L’usucapione non si verifica se il possesso dell’immobile è stato acquisito con violenza o in modo clandestino. 

Inoltre, l’usucapione non si realizza se il possesso non è continuativo, ad esempio se una persona utilizza saltuariamente l’immobile altrui.

L’usucapione e la conoscenza del proprietario

Anche se il legittimo proprietario non è a conoscenza dell’uso che altri stanno facendo del proprio immobile, l’usucapione può comunque verificarsi, purché il possesso sia acquisito ed esercitato pubblicamente e il proprietario si sia disinteressato del bene per almeno 20 anni.

Come dicevamo, l’usucapione richiede un comportamento del detentore tale da manifestare la sua intenzione di comportarsi come proprietario del bene. Ad esempio si pensi a chi ristruttura una casa senza chiedere il permesso al proprietario, spiani un terreno o vi realizzi un recinto con cancello elettrico, cambi la serratura d’ingresso a un appartamento tenendo solo per sé le copie.

Tali comportamenti devono essere posti alla luce del sole affinché il proprietario, volendo, si possa accorgere che un terzo sta usando il suo bene come se fosse proprio.

Insomma per l’usucapione non basta la semplice detenzione del bene altrui ma è necessario anche questo atteggiamento del detentore tale da esercitare un potere non attribuitogli dalla legge. Ed è proprio da questo momento che iniziano a decorrere i 20 anni per l’usucapione. Pertanto, se tale comportamento non viene realizzato, il termine dell’usucapione non scatta e l’usucapione non si forma mai.

Chiaramente è necessario provare in giudizio tale comportamento, con testimoni o, ad esempio, quietanze e fatture per lavori eseguiti.

L’usucapione in caso di prestito o affitto dell’immobile

Se un proprietario concede in prestito o affitta il proprio immobile a un’altra persona, non perderà la proprietà per usucapione, anche dopo 20 anni. Perché si possa formare l’usucapione, l’utilizzatore deve smettere di sentirsi autorizzato dal proprietario e iniziare a comportarsi come se fosse il legittimo titolare del bene.

Come si prova l’usucapione

Per dimostrare l’usucapione, è necessario presentare prove dei comportamenti che denotano la volontà dell’utilizzatore di possedere l’immobile come se fosse il legittimo proprietario. Tali comportamenti possono essere dimostrati anche attraverso testimonianze.

Come si può impedire l’usucapione

Per impedire l’usucapione, è necessario riacquistare fisicamente il possesso del bene oppure notificare all’utilizzatore un atto processuale, come una citazione. In tal modo, il termine dei 20 anni per l’usucapione si interrompe e inizia a decorrere nuovamente da capo.

Non è sufficiente una semplice raccomandata.

L’usucapione in caso di convivenza o tolleranza

L’usucapione non si verifica in caso di convivenza, in quanto il possesso avviene con il tacito riconoscimento dell’altrui proprietà. Anche se il possesso è tollerato dal legittimo proprietario, non si configura come usucapione, in quanto manca la contestazione del titolo di proprietà da parte dell’utilizzatore. In altre parole, il soggetto che utilizza l’immobile non lo fa con la volontà di rivendicare il diritto di proprietà, ma piuttosto in accordo o con il consenso del proprietario.

L’usucapione e i beni indivisi

Nel caso di beni indivisi, come una proprietà condivisa tra eredi o di un parcheggio in condominio, l’usucapione può avvenire se uno degli eredi esercita il possesso del bene in modo esclusivo, senza che gli altri eredi ne facciano uso o vi facciano valere i loro diritti per un periodo di almeno 20 anni. Inoltre è necessario che vi sia un comportamento rivolto a evitare che i comproprietari utilizzino il bene. Ad esempio il parcheggio auto deve essere delimitato da catene o la casa deve avere un cancello e una chiave che gli altri non hanno. 

Anche in questo caso, è necessario che il possesso sia esercitato in modo aperto, continuativo e in contrasto con gli interessi degli altri comproprietari.

Usucapione e immobili abusivi

Gli immobili abusivi, cioè quelli costruiti senza rispettare le normative edilizie, non possono essere oggetto di usucapione. Inoltre, non è possibile acquisire la proprietà di un terreno attraverso l’usucapione se la costruzione sorge su un suolo soggetto a vincoli di diversa natura, come vincoli paesaggistici o di inedificabilità.

L’usucapione e gli immobili pubblici

Gli immobili di proprietà pubblica, come quelli appartenenti allo Stato, alle Regioni, alle Province, ai Comuni o ad altri enti pubblici, non possono essere oggetto di usucapione. La legge prevede un’eccezione per gli immobili pubblici in disuso e abbandonati, ma solo se il bene è stato oggetto di un atto di dismissione da parte dell’ente proprietario.

Conclusioni

In conclusione, l’usucapione è un istituto giuridico che può portare alla perdita del diritto di proprietà in favore di un soggetto che ne abbia fatto un uso continuativo e ininterrotto per almeno 20 anni. Tuttavia, ci sono molte situazioni in cui l’usucapione non si verifica, come nel caso di convivenza, tolleranza, immobili abusivi o immobili pubblici. Per evitare l’usucapione, è importante che i proprietari vigilino sui loro beni e agiscano tempestivamente in caso di sospetta occupazione da parte di terzi.