Revoca dell’amministratore per gravi irregolarità: quando è possibile?

In una recente sentenza, il Tribunale di Roma ha affrontato la tematica della revoca dell’amministratore di condominio per irregolarità e gravi inadempimenti. Questo provvedimento (ordinanza 5834/2023 del 15 novembre 2023) fornisce un’importante occasione di riflessione sull’operato e le responsabilità degli amministratori condominiali, nonché sui diritti dei condòmini. In quali casi l’assemblea può mandare via l’amministratore senza preavviso e quali sono le violazioni che possono giustificare un risarcimento del danno? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Durata dell’incarico dell’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio dura in carica un anno, alla scadenza del quale il mandato cessa automaticamente senza bisogno che l’assemblea deliberi la revoca.

È previsto il rinnovo automatico del mandato solo dopo il primo anno dal conferimento dell’incarico.

Con la cessazione dell’amministratore questi entra nel regime di “prorogatio” o “perpetuatio”: può cioè compiere solo gli atti di ordinaria amministrazione finché non viene materialmente sostituito dal successore o l’assemblea non gli rinnova l’incarico. La prorogatio non opera se l’assemblea dispensa l’amministratore da qualsiasi funzione, decretandone l’immediato allontanamento.

La nomina, il rinnovo e la sostituzione dell’amministratore richiedono il seguente quorum:

• maggioranza dei presenti in assemblea
• e la metà dei millesimi.

Revoca da parte dell’assemblea condominiale

L’assemblea condominiale può revocare l’amministratore in qualsiasi momento, anche se non è ancora giunta la scadenza del mandato.

Se ciò avviene senza che vi sia una giusta causa, l’amministratore ha diritto a ricevere il residuo compenso concordato in origine.

Viceversa, in presenza di gravi irregolarità o inadempienze, l’amministratore non può accampare alcun diritto.

Revoca da parte dell’autorità giudiziaria

Se, in presenza di gravi motivi, l’assemblea non raggiunge il quorum per la revoca dell’amministratore, questa può essere disposta dal tribunale su ricorso di uno o più condomini. Ciò può avvenire in caso di:

• gravi irregolarità nella gestione condominiale;
• mancata tenuta dei registri condominiali (libro dei verbali, registro di anagrafe condominiale, registro di nomina e revoca dell’amministratore);
• mancata rendicontazione o rendicontazione non veritiera;
• mancanza di autorizzazione all’esecuzione di lavori straordinari;
• appropriazione indebita di fondi condominiali;
• mancato utilizzo o apertura del conto corrente condominiale;
• altre gravi inadempienze.

Alcuni esempi di gravi irregolarità che possono giustificare la revoca dell’amministratore:

• mancata riscossione dei contributi condominiali;
• mancata esecuzione di lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, specie quelli urgenti che possono causare pericoli per persone o cose;
• pagamento di spese non autorizzate dall’assemblea;
• omessa redazione del bilancio annuale o del piano di riparto;
• omessa convocazione annuale dell’assemblea condominiale o il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
• la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
• la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
• l’aver consentito la cancellazione dell’ipoteca per un credito non ancora pagato;
• l’aver omesso di avviare gli atti esecutivi (pignoramenti) nei confronti dei condomini morosi;
• l’omessa o incompleta comunicazione ai condomini dei propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

In caso di gravi irregolarità, i condomini possono anche chiedere all’autorità giudiziaria la nomina di un amministratore giudiziale.

Quali irregolarità non comportano la revoca dell’amministratore

Nel caso deciso dal Tribunale di Roma, i ricorrenti sottolineavano come l’amministratore, nonostante le ripetute sollecitazioni, avesse omesso di fornire la documentazione richiesta, inclusi i verbali delle assemblee dal 2019 a oggi. Tale condotta veniva interpretata come una chiara violazione degli obblighi previsti dall’articolo 1130 del Codice civile, che impone all’amministratore la cura e la conservazione dei registri condominiali.

Il Tribunale, pur riconoscendo le irregolarità commesse dall’amministratore, ha ritenuto detti comportamenti non tanto pregiudizievoli da giustificare una revoca. In altre parole, la revoca dell’amministratore è legittimata solo quando le irregolarità hanno un impatto diretto e concreto sulla gestione del condominio e sui diritti dei condòmini.

La sentenza emessa evidenzia una distinzione fondamentale: le cosiddette “gravi irregolarità” menzionate dall’articolo 1129 del Codice civile non si identificano semplicemente in irregolarità di forma, bensì necessitano di dimostrare conseguenze effettivamente dannose per i condòmini, in particolar modo per coloro che ne chiedono la revoca.

Il Tribunale chiarisce che il legislatore ha conferito al giudice la possibilità, e non l’obbligatorietà, di revocare l’amministratore di condominio solo quando le irregolarità hanno prodotto effetti concretamente pregiudizievoli. Questo principio implica che una mera irregolarità formale non costituisce di per sé un motivo sufficiente per giustificare la revoca dell’amministratore.