Condominio: l’amministratore può agire in giudizio da solo, senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, nell’esecuzione dei propri compiti istituzionali.

I compiti dell’amministratore di condominio possono dividersi in due categorie: quelli che non necessitano della preventiva autorizzazione dei condómini – in quanto rientranti nelle attribuzioni riconosciutegli espressamente dalla legge (l’articolo 1130 cod. civ.) – e gli atti invece che, per essere validi, richiedono la previa deliberazione dell’assemblea.

Con specifico riferimento alle azioni giudiziali civili e penali, alle querele e al recupero dei crediti, spesso ci si chiede quando l’amministratore può agire senza assemblea. È valida ad esempio la costituzione in un giudizio di impugnazione dell’assemblea avvenuta senza che prima vi sia stata una riunione di condominio e la questione sia stata sottoposta al voto?

I chiarimenti sono stati formulati dalla giurisprudenza e, da ultimo, dalla sentenza n. 33813/2023 della Cassazione.

Schematicamente, qui di seguito, vedremo in quali casi l’amministratore può agire in giudizio senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea. Ma procediamo con ordine.

Il principio generale

Le norma base da cui partire sono gli articoli 1129 e 1130 del codice civile che elencano i compiti dell’amministratore. In linea generale si può dire che laddove l’amministratore agisca in giudizio per assolvere agli obblighi indicati da suddetta disposizione allora non necessita della delega dell’assemblea.

Tanto per fare un esempio, la norma indica, tra gli atti propri dell’amministratore, la riscossione dei contributi e gli atti conservativi delle cose comuni. Quindi egli può conferire mandato a un avvocato per recuperare le quote che uno dei condomini non abbia versato senza dover sottoporre la questione all’assemblea. Allo stesso modo può agire contro terzi che abbiano invaso un bene comune sottraendone la disponibilità al condominio.

Il regolamento di condominio può tuttavia conferire poteri più ampi al capo condomino, consentendogli così di agire anche in altre circostanze.

Riscossione dei crediti condominiali

Come appena anticipato, l’amministratore non necessita dell’autorizzazione dell’assemblea per scegliere un avvocato di propria fiducia che, nel difendere il condominio, agisca contro i morosi. Quindi la richiesta di decreti ingiuntivi contro i debitori è attività tipica dell’amministratore che può svolgere da solo.

Querele

La presentazione di una querela richiede la previa autorizzazione dell’assemblea, ma in alcuni casi questa non è necessaria.

Con la sentenza n. 33813/2023, la Cassazione ha infatti precisato che per denunciare il furto dell’acqua da parte di alcuni condomini o di terzi estranei al condominio, il capo condomino non deve prima sottoporre la questione al voto. Nel caso di specie, l’amministratore, che aveva presentato querela orale denunciando il furto di acqua, aveva tenuto una condotta corretta, ai sensi dell’articolo 1130 Codice civile, perché aveva compiuto un atto conservativo relativo alle parti comuni dell’edificio per il quale non necessitava di via libera assembleare.

La ragione è che, laddove la querela sia svolta per adempiere al dovere di manutenzione delle parti comuni o all’esercizio dei servizi condominiali, non necessita del preventivo passaggio in assemblea. Quindi le attribuzioni dell’amministratore in relazione alla detenzione qualificata di un bene comune, come l’acqua, lo rendono detentore qualificato del bene e del denaro speso per le esigenze condominiali. Ne consegue che l’amministratore debba ritenersi persona offesa legittimata a proporre querela.

Azioni civili

La Suprema corte (Cassazione 16260/2016 e 10865/2016) ha precisato che l’amministratore, senza l’autorizzazione o ratifica dell’assemblea, può:

• proporre opposizione a decreto ingiuntivo notificato al condominio (ad esempio da parte di un fornitore che sostiene di avere un credito);
• agire in giudizio per l’esecuzione di delibere dell’assemblea e l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi comuni. Egli può anche presentare appello nel caso di soccombenza in primo grado;
• agire in giudizio per l’erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
• agire in giudizio per il compimento degli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
• agire contro chi sottrae un bene condominiale all’uso comune.
• presentare appello contro la decisione del giudice di primo grado, per tutte le controversie che rientrino nelle sue attribuzioni. Così, ad esempio, se l’amministratore agisce contro un moroso con decreto ingiuntivo e questi, nel presentare opposizione, vince la causa, l’amministratore può appellare la pronuncia.

Insomma, l’amministratore di condominio ha la rappresentanza dei condomini e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi; secondo l’interpretazione di questa Corte, il legislatore ha inteso riferirsi agli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e atti giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile (Cass. 8233/07), cioè ad atti meramente conservativi (Cass. n. 16230/2011; Cass. n. 14626/2010, Cass. 21 febbraio 2013, n. 4338).

A tal fine potrebbe agire per ottenere la demolizione di un’opera che danneggia il decoro architettonico (ad esempio la veranda di uno dei condomini) o che pregiudica la stabilità dell’edificio (ad esempio una sopraelevazione).