La responsabilità penale del capo condomino: quando può scattare la denuncia.

L’amministratore di condominio ha una serie di responsabilità che vanno oltre l’ambito civilistico, estendendosi a volte anche a quello penale e amministrativo. Ecco perché è bene che a rivestire tale ruolo sia una persona esperta di sicurezza e formata sulla normativa fiscale, previdenziale e lavoristica.

Ma, concretamente, quando l’amministratore di condominio commette reato? Le situazioni possono essere diverse: alcune derivano dall’inadempimento colposo dei suoi obblighi di vigilanza sulle parti comuni, altre invece da condotte dolose di appropriazione indebita.

Prima però di vedere i singoli casi in cui si può denunciare l’amministratore è bene fare una premessa in merito a chi può esercitare tale potere. Esso è rimesso a ciascun singolo condomino. L’assemblea potrebbe delegare anche il nuovo amministratore, ma questi deve ricevere un mandato unanime: vi deve cioè essere il consenso di tutti i condomini (e non solo di quelli presenti in assemblea). Diversamente l’azione penale potrà essere esercitata solo individualmente.

Ma procediamo con ordine e vediamo quali sono le responsabilità penali dell’amministratore di condominio.

Obblighi dell’amministratore di condominio

Le disposizioni del codice civile, in particolare gli articoli 1130 e 1135, stabiliscono che l’amministratore è responsabile della gestione e della conservazione delle parti comuni dell’edificio, nonché della sicurezza dei condomini e dei terzi (si pensi a eventuali lavoratori addetti alle opere delegate dall’assemblea).

Egli inoltre è tenuto ad aprire un conto corrente su cui far transitare qualsiasi somma riscossa per conto del condominio nei confronti degli stessi condomini (ad esempio per le quote mensili) o di terzi.

L’amministratore è poi responsabile per la custodia dei registri e delle scritture contabili che deve prontamente restituire al condominio o a chi lo sostituisce non appena termina il proprio mandato.

La violazione di tali obblighi civilistici implica responsabilità di carattere penale.

Appropriazione indebita

Il reato più facilmente contestato all’amministratore è quello relativo alla confusione delle somme del condominio con quelle personali o di altri condomini eventualmente da lui stesso amministrati.

Proprio per evitare tale rischio la legge gli impone di depositare sul conto condominiale qualsiasi somma, anche se riscossa in contanti, di pertinenza del condominio. Diversamente, se dovessero risultare degli ammanchi, l’amministratore potrebbe essere querelato per appropriazione indebita. Secondo tuttavia la giurisprudenza, tale reato può essere accertato solo alla scadenza del mandato (e quindi ultimato l’anno di gestione) perché è solo allora che si può fare il conto della gestione con chiusura di tutte le partite di “dare” e “avere”.

Mancata esecuzione di opere urgenti

L’amministratore è tenuto a vigilare sulle parti comuni dell’edificio, provvedere alla loro conservazione e adottare tutte le misure necessarie alla sicurezza dei condomini e dei terzi.

A tal fine la legge attribuisce all’amministratore il potere di autorizzare opere edili straordinarie senza consultare prima l’assemblea ma solo se sussiste l’urgenza e lanecessità delle opere stesse.

Non è detto però che il condominio abbia i fondi sufficienti a finanziare tali opere (dovendo, in tal caso, procedersi alla riscossione di quote straordinarie). Né è possibile imporre all’amministratore di anticipare egli stesso tali costi. Così, tutte le volte in cui c’è pericolo per la stabilità dell’edificio, per le proprietà private o per l’integrità fisica di terzi (si pensi a un cornicione pericolante), l’amministratore deve:

• convocare urgentemente l’assemblea per informarla della situazione;
• transennare le aree comuni che possono essere pericolose.

L’amministratore che teme una responsabilità personale nel caso di inerzia dell’assemblea potrebbe anche arrivare a rassegnare il mandato in anticipo, prima cioè della sua naturale scadenza.

Mancata riconsegna della documentazione condominiale

Se l’amministratore, scaduto il mandato, non restituisce la documentazione in suo possesso può essere condannato per appropriazione indebita. Oltre all’azione penale, il condominio può agire nei suoi confronti con un decreto ingiuntivo o con un ricorso cautelare in via d’urgenza.

Violazione della privacy e diffamazione

L’amministratore è tenuto a comunicare il nome dei morosi a qualsiasi condomino gliene faccia richiesta (anche nel corso dell’assemblea, a patto che non vi partecipino estranei). E ciò perché si tratta di informazioni di pertinenza di tutti i partecipanti al condominio.

Egli tuttavia non può rendere pubbliche tali informazioni, ad esempi affiggendo un avviso in bacheca con cui, indicando nome e cognome dei debitori, ne sollecita i pagamenti. Né può usare espressioni offensive nei loro confronti.

Altri casi di responsabilità penale dell’amministratore

Oltre ai casi appena visti, l’amministratore può incorrere in responsabilità penale nei seguenti casi:

• mancata adozione di misure necessarie per la sicurezza nell’edificio;
• omissione di esecuzione dei lavori necessari in parti dell’edificio a rischio di rovina [1];
• inosservanza di norme di pubblica sicurezza o leggi;
• mancato rispetto degli obblighi previdenziali e assicurativi del personale dipendente del condominio;
• mancata prevenzione di situazioni di pericolo;
• truffa aggravata, per redazione di rendiconti non veritieri;
• incendio di parti comuni, per mancato rispetto delle norme antincendio.