Quali requisiti servono per far scattare il diritto alla provvigione per l’agenzia immobiliare

L’acquisto dell’appartamento dove vivere rappresenta sicuramente uno dei momenti più emozionanti ed impegnativi della vita. Quasi sempre, per evitare brutte sorprese, ci affidiamo agli agenti immobiliari confidando nella loro esperienza. Ma quando l’agente immobiliare ha diritto al compenso? E’ un quesito che molti si pongono soprattutto quando l’acquisto non si è concluso e l’agenzia reclama di essere pagata. In questo, come in moltissimi altri casi, è proprio la scarsa conoscenza delle regole a provocare dubbi e a far sorgere liti. Questo articolo tenterà di fare chiarezza riguardo a questo importante problema. Innanzitutto analizzeremo i presupposti necessari per far sorgere il diritto dell’agente immobiliare ad ottenere il pagamento della provvigione, cioè del compenso per l’attività svolta. E’ noto a tutti che nei contratti firmati in agenzia la provvigione spettante all’agente è stabilita in percentuale sul prezzo della vendita pattuito tra le parti. Ciò che invece non è affatto noto sono i presupposti indispensabili affinché sorga il diritto dell’agente ad essere pagato. E’ cioè sufficiente la firma del potenziale acquirente sulla proposta d’acquisto perché l’agente possa aver diritto alla sua provvigione o serve altro? E se la firma sulla proposta d’acquisto non basta quali sono gli altri requisiti per far nascere il diritto dell’agente alla sua provvigione? Nelle righe che seguono le risposte a queste fondamentali domande.

Serve l’atto scritto con l’agenzia immobiliare?

Se ho dato mandato solo verbalmente ad un agente immobiliare ho poi l’obbligo di pagargli la provvigione?

Sarai cioè legalmente tenuto a pagare l’agenzia immobiliare in assenza di un incarico conferito in forma scritta?

Il quesito è importante perché il primo requisito affinché l’agente immobiliare possa pretendere da te il pagamento della provvigione è l’esistenza di un rapporto contrattuale ed è pertanto fondamentale sapere se è sufficiente o meno un accordo solo verbale.

La giurisprudenza ha spiegato che il vincolo giuridico (cioè il rapporto contrattuale) con l’agente immobiliare:

• esiste anche nel caso in cui tu non gli abbia dato preventivamente un incarico perché è sufficiente che tu abbia accettato l’attività che lui ha svolto per te e te ne sia avvantaggiato [1].

Pertanto, riassumendo, possiamo dire che:

• l’esistenza del rapporto contrattuale è il primo requisito necessario perché nasca il diritto alla provvigione a favore dell’agente immobiliare;
• che questo rapporto contrattuale esiste anche in assenza di un incarico scritto perché basta un mandato anche solo verbale (una stretta di mano) oppure che venditore e acquirente abbiano accettato in un momento successivo, in forma scritta o verbale, l’attività svolta dall’agente in loro favore.

L’agente avrà diritto alla sua provvigione se esiste, come primo requisito, un rapporto contrattuale, anche solo verbale con i potenziali venditori e acquirenti

Il contratto di agenzia non richiede necessariamente la forma scritta

Quali ulteriori requisiti per il diritto alla provvigione?

Oltre all’esistenza di un contratto di agenzia, cosa serve perché l’agente immobiliare abbia diritto alla provvigione e possa chiederne il pagamento ai suoi clienti?

La legge richiede espressamente che [2]:

• sia stato concluso un affare;
• l’affare sia definito a causa dell’attività realizzata dall’agente.

Capiamo meglio cosa siano questi due altri requisiti.

Quando è che possiamo dire che un affare è concluso?

La giurisprudenza [3] che è stata interessata al problema ha chiarito che l’affare può essere considerato concluso nel momento in cui i potenziali venditore e acquirente sottoscrivono un contratto preliminare; non è invece sufficiente per ritenere concluso l’affare che l’acquirente firmi la proposta d’acquisto (detta anche opzione o preliminare del preliminare) anche se essa è stata accettata dal venditore.

Pertanto non sono legittime le richieste di pagamento della provvigione che gli agenti immobiliari avanzano per il solo fatto che il potenziale acquirente ha firmato la proposta irrevocabile di acquisto di un immobile.

Bisogna però mettere in evidenza che il diritto alla provvigione non sorgerà comunque se poi il contratto preliminare viene dichiarato nullo (ad esempio perché non redatto in forma scritta).

Infine terzo ed ultimo requisito necessario affinché il mediatore abbia diritto alla provvigione è l’esistenza di una sua concreta attività attraverso la quale i futuri venditore e acquirente siano stati messi in contatto agevolando così la conclusione del contratto [4].

L’agente potrà chiedere legittimamente la sua provvigione se sarà stata incaricato, anche soltanto verbalmente, e se la stipula di un contratto preliminare sarà effetto della sua attività di mediazione

La provvigione spetta al mediatore se è stato firmato almeno un contratto preliminare