Coibentazione dell’edificio: quale maggioranza serve? Come opporsi alla realizzazione del cappotto? Quando non c’è lesione dell’estetica condominiale?

In condominio si possono fare solamente i lavori deliberati dall’assemblea. L’amministratore non potrebbe incaricare una ditta per eseguire una ristrutturazione senza il consenso dei condòmini, a meno che non si tratti di interventi da effettuare con estrema urgenza. A volte, però, nemmeno l’assemblea può decidere di fare alcuni lavori: ciò accade, ad esempio, se c’è il rischio di compromettere l’estetica dell’edificio. Quando il cappotto termico lede il decoro architettonico?

Come vedremo, ci sono casi in cui anche interventi importanti come la coibentazione del fabbricato potrebbero essere vietati, a meno che non siano deliberati all’unanimità, cioè col consenso di tutti i condòmini. Se l’argomento ti interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme quando il cappotto termico lede il decoro architettonico.

Cappotto termico: cos’è?

Detto in altre parole, il cappotto termico (o coibentazione) consiste nell’applicazione di una serie di pannelli isolanti che isolano l’edificio dall’esterno, proteggendolo sia dal freddo che dal caldo.

Cappotto termico in condominio: quale maggioranza?

Secondo il Codice civile [1], l’assemblea che vuole approvare i lavori per il cappotto termico deve deliberare con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi) [2].

La legge che ha introdotto il cosiddetto Superbonus 110% ha però stabilito una diversa maggioranza per il cappotto termico in condominio: per essere più precisi, è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Decoro architettonico: cos’è?

La legge vieta di effettuare lavori condominiali che possano alterare il decoro architettonico dell’edificio. Per decoro architettonico si deve intendere l’armonico aspetto esteriore del fabbricato, così come risultante dalle linee architettoniche e dalle strutture ornamentali di cui è composto.

Quando c’è lesione del decoro architettonico? Tutte le volte in cui vengono effettuati interventi che “deformano” l’estetica del condominio, rendendolo disarmonico agli occhi dell’osservatore: è il caso, ad esempio, della realizzazione di una veranda laddove tutti gli altri appartamenti hanno balconi non chiusi; degli infissi sostituiti con altri di diverse fattezze; della facciata ritinteggiata di colore diverso rispetto alle altre.

Cappotto termico: quando lede il decoro architettonico?

Anche un intervento importante di efficientamento energetico come quello del cappotto termico può ledere il decoro architettonico.

Come ricordato nel primo paragrafo, infatti, la coibentazione consiste nell’applicazione di una serie di pannelli isolanti; ciò significa che questo tipo di lavori potrebbe alterare l’aspetto esteriore dell’edificio, soprattutto se presenta particolari elementi di pregio artistico o storico: si pensi agli antichi palazzi adornati da sculture, rosoni, fregi ornamentali di marmo, ecc.

Il cappotto termico lede il decoro ogni volta che i lavori per l’installazione dei pannelli isolanti compromettono la facciata, ad esempio costringendo alla rimozione di stemmi, nicchie, ornamenti in marmo e disegni, oppure alla sostituzione del materiale laterizio che caratterizzava l’edificio con altro di diversa specie.

Ebbene, in ipotesi del genere i lavori di coibentazione per il cappotto termico potrebbero comportare un mutamento irreparabile dell’estetica del fabbricato. Vediamo quali sono le conseguenze giuridiche.

Cappotto lede decoro architettonico: cosa fare?

Se il cappotto termico lede il decoro architettonico, allora i lavori possono essere approvati solamente con il consenso unanime di tutti i condòmini.

Sul punto la giurisprudenza [3] è pacifica: la realizzazione del cappotto termico che determina il cambiamento dell’estetica del fabbricato con il mutamento di colori, materiali e l’introduzione di nuovi elementi architettonici necessita dell’approvazione all’unanimità.

Ciò vale anche nel caso in cui l’installazione del cappotto sia stata deliberata nell’ambito dei lavori di efficientamento energetico di cui al Superbonus 110%: anche in questo caso occorre l’unanimità dei consensi.

In assenza del consenso unanime, il cappotto termico che lede il decoro architettonico non potrà essere realizzato; contro l’esecuzione di tali lavori basterà l’opposizione anche di un solo condomino, nonostante tutti gli altri siano d’accordo. A tal proposito, si legga l’articolo dal titolo Come opporsi al cappotto termico.

Cappotto: quando non c’è lesione del decoro architettonico?

Il cappotto termico, per quanto possa alterare l’aspetto esteriore dell’edificio, non lede il decoro architettonico se l’immobile non ha alcun tipo di pregio estetico: è il caso, ad esempio, del condominio fatiscente in cui ogni proprietario ha modificato gli infissi a proprio piacimento, oppure del fabbricato che già presenta una facciata di colore diverso dalle altre.

In altre parole, quando l’edificio è già privo di una propria “dignità estetica”, perché rovinato dal tempo o dagli interventi scriteriati dei condòmini, allora non si potrà invocare la tutela del decoro architettonico per bloccare la realizzazione del cappotto termico, considerato che, oramai, non c’è più alcun decoro da salvaguardare.

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