Acquisizione del diritto di proprietà su un terreno confinante mediante usucapione: analisi dei principi giuridici e delle condizioni necessarie. Come opporsi.

Si può diventare proprietari di un terreno confinante semplicemente occupandolo, spostando il recinto al di là del confine, coltivandolo? Intestarsi il terreno del vicino non è cosa facile. Innanzitutto richiede molto tempo (non meno di 20 o, se si tratta di terreni montani, 15 anni). In secondo luogo richiede il compimento di atti che denotino l’esercizio di un potere che solo il titolare del fondo potrebbe arrogarsi. Quali sono questi atti? Quando è possibile usucapire un terreno? La questione è stata decisa di recente dalla Cassazione. La pronuncia merita di essere commentata perché sembra porre finalmente una chiara definizione delle condizioni per l’usucapione di un terreno confinante. Ma procediamo con ordine.

Che cos’è l’usucapione e come può essere applicata ai terreni agricoli?

L’usucapione è un modo per acquisire il diritto di proprietà su un bene altrui a seguito del suo possesso, pacifico e indisturbato, per un certo periodo di tempo. Per quanto riguarda i terreni agricoli, la Cassazione, nell’ordinanza n. 18528/23, ha stabilito che non basta semplicemente utilizzare il terreno, ma è necessario dimostrare di averlo posseduto come un proprietario (ossia, come dicono gli avvocati «uti dominus»), precludendo ad altri l’accesso o l’uso dello stesso (il cosiddetto ius excludendi alios).

La pronuncia della Cassazione si può applicare a qualsiasi terreno, non solo agricolo: anche a un giardino, un fondo montano, ecc.

Condizioni per l’usucapione

In linea generale, l’usucapione può scattare solo se il possesso del bene altrui è avvenuto in modo pacifico e alla luce del sole, ossia né violento né clandestino.

Ma ciò non basta. Se così fosse, infatti, l’affittuario di un appartamento potrebbe, col tempo, usucapire l’immobile. È necessario anche l’esercizio di un potere che il detentore non avrebbe mai il diritto di compiere se non dietro autorizzazione del titolare. Insomma, il detentore deve comportarsi come se fosse il proprietario, ponendo sul bene stesso degli atti di “dominio”. Questi possono essere costituiti, ad esempio, da un mutamento della destinazione, una recinzione, una demolizione, una costruzione, una ristrutturazione, l’impedimento dell’accesso a terzi (ad esempio con un cancello o una porta le cui chiavi non sono state consegnate al proprietario), ecc.

Da tale atto deve decorrere un certo periodo di tempo. Il termine per l’usucapione è, in generale, 20 anni. Nel caso di terreni montani o con reddito dominicale inferiore a 180 euro, il termine è di 15 anni. Per chi invece acquista il terreno con un atto che però si rivela nullo perché il venditore non era il legittimo proprietario, il termine è di 10 anni.

Tanto ancora non basta per l’usucapione. È necessario che, nell’arco di tale termine, il proprietario del terreno non abbia mai rivendicato la proprietà. Il che può avvenire solo in due modi:

• con la notifica di un atto giudiziale per l’avvio di un giudizio civile volto al recupero del possesso del bene (non è quindi sufficiente una raccomandata);
• con l’ammissione dell’altrui proprietà da parte del detentore, che può essere espressa in modo esplicito (ad esempio con una dichiarazione espressa) o tacito (ad esempio con un comportamento che riconosce il diritto altrui: si pensi a chi avanza una proposta di acquisto, a chi chiede l’autorizzazione per effettuare dei lavori, ecc.).

Ultimo presupposto per completare l’usucapione è un giudizio contro il proprietario: ci deve infatti essere una sentenza del tribunale che accerti la sussistenza di tutti i requisiti dell’usucapione.

Come si può usucapire un terreno agricolo?

La Cassazione ha più volte detto che il semplice fatto di coltivare un terreno altrui non è sufficiente per far scattare l’usucapione, neanche dopo 20 anni.

Nell’ordinanza n 18528/23 la Suprema Corte ha però detto che la più eclatante espressione del diritto di proprietà è rappresentata dalla chiusura fisica del terreno, sulla base di quanto disposto dall’articolo 841 del codice civile. La recinzione materiale del fondo agricolo (o di un giardino), quindi, costituisce la più importante espressione dello “ius excludendi alios” (di cui si è parlato prima).

Questo atto materiale non solo delimita la proprietà, ma manifesta anche in modo inequivocabile la volontà del possessore di escludere terzi dal godimento del bene: ossia crea una barriera visibile che dimostra l’esercizio del diritto di escludere altri soggetti dal godimento del bene.

Il giudice quindi deve accertare, in concreto, se il soggetto che si trova in relazione materiale con la res abbia dimostrato non soltanto di averlo utilizzato, ma di averne, per l’appunto, precluso ai terzi la fruizione.

Cosa succede se il terreno ha una recinzione già esistente?

Se il terreno confinante ha già una recinzione, è necessario dimostrare che tale recinzione è stata utilizzata in modo tale da escludere l’accesso di terzi al terreno, ad esempio cambiando le chiavi o dotando la recinzione di un cancello elettrico la cui apertura è rimessa alla sola discrezione del possessore.

Chi possiede la proprietà del sottosuolo di un terreno agricolo?

L’articolo 840 del codice civile stabilisce che la proprietà del sottosuolo appartiene al proprietario del suolo, a meno che il titolo di acquisto non disponga altrimenti o che la proprietà sia attribuita a terzi attraverso un titolo opponibile al proprietario del suolo. Pertanto, chi sostiene di avere una proprietà separata sul sottosuolo deve fornire la prova dell’atto di trasferimento separato del sottosuolo da parte di colui che ha trasferito la titolarità del suolo a terzi.

Conclusioni

In sintesi, per usucapire un terreno agricolo confinante, è necessario dimostrare un possesso continuativo che escluda l’interferenza di terzi, preferibilmente attraverso la recinzione del terreno, ma questo non esclude la possibilità che il dominio sulla cosa si manifesti in altro modo.