I casi in cui è necessario tentare un accordo previo all’azione giudiziale: dalle liti in condominio ai rapporti con banche e assicurazioni.

La mediazione si pone come strumento per risolvere una controversia come alternativa o come fase previa ad un’azione giudiziale. In alcuni casi può essere facoltativa: il cittadino può rivolgersi direttamente a un giudice senza bisogno di attuarla. Invece, quando è obbligatoria la mediazione?

Questo procedimento riguarda soltanto le controversie in materia civile e commerciale che hanno ad oggetto diritti disponibili, ad esclusione di quelle in materia di lavoro. L’obbligo scatta per le liti che riguardano:

• il condominio;
• i diritti reali;
• la divisione;
• le successioni ereditarie;
• i patti di famiglia;
• la locazione;
• il comodato:
• l’affitto di aziende;
• il risarcimento del danno da responsabilità medica e sanitaria o da diffamazione a mezzo stampa o con altro mezzo di pubblicità;
• i contratti assicurativi, bancari e finanziari.

Il ricorso obbligatorio alla mediazione è stato esteso in via preventiva in materia di contratti di associazione in partecipazione, di consorzio, di franchising, di opera, di rete, di somministrazione, di società di persone e di subfornitura, fermo restando che:

• si deve ricorrere alle procedure di risoluzione alternativa delle controversie in tutti i casi in cui sia previsto da leggi speciali;
• quando la mediazione sia condizione di procedibilità della domanda giudiziale, le parti devono essere necessariamente assistite da un difensore e la condizione deve considerarsi avverata se il primo incontro davanti al mediatore si concluda senza l’accordo;
• in ogni caso, lo svolgimento della mediazione non preclude la concessione dei provvedimenti urgenti e cautelari né la trascrizione della domanda giudiziale.

Mediazione obbligatoria nelle liti condominiali

La mediazione è obbligatoria in caso di liti che derivano dal mancato rispetto o dall’errata applicazione delle disposizioni riguardanti il condominio. L’amministratore può partecipare al procedimento se l’assemblea lo autorizza con delibera presa a maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio.

Si parla, dunque, di situazioni come, ad esempio:

• l’esecuzione delle delibere dell’assemblea e l’osservanza del regolamento di condominio;
• l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune;
• la riscossione dei contributi ed erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
• il compimento degli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio;
• il rendiconto della gestione;
• il mancato pagamento dei compensi professionali in favore dell’amministratore.

Mediazione obbligatoria nelle cause su diritti reali

Tra le cause che riguardano i diritti reali per le quali la mediazione è obbligatoria rientrano:

• quelle relative ai contratti di vendita quando l’oggetto della controversia è il diritto reale, mobiliare o immobiliare, trasferito con il contratto stesso;
• quelle in cui si chiede di accertare l’acquisto di un diritto reale per usucapione;
• il procedimento di rilascio dell’immobile occupato senza titolo.

Mediazione obbligatoria in materia assicurativa, bancaria e finanziaria

La mediazione è obbligatoria anche in materia di contratti assicurativi, bancari e finanziari. Ciò nonostante, e in alternativa alla mediazione, è possibile ricorrere ad altri procedimenti in caso di controversie:

• tra investitori e intermediari per la violazione degli obblighi di informazione, correttezza e trasparenza nei rapporti contrattuali con gli investitori;
• tra clienti e intermediari assicurativi o imprese assicuratrici per controversie relative alle prestazioni e ai servizi derivanti da tutti i contratti di assicurazione;
• tra clienti e banche o intermediari finanziari per le materie regolate dal testo unico bancario.

Per controversie bancarie si intendono quelle relative a contratti che riguardano operazioni o servizi bancari e, nello specifico:

• il contratto con cui una banca si obbliga a tenere per un determinato periodo di tempo una somma di denaro, gradualmente decrescente, a disposizione del cliente che ne può disporre in un’unica soluzione, dopo l’apertura del credito, in cambio della corresponsione di somme dovute per capitale, interessi e accessori;
• i contratti di locazione finanziaria;
• i contratti di fideiussione che accedono ai contratti bancari stessi.

Tra i servizi bancari e finanziari non rientra il leasing immobiliare, anche può avere finalità di finanziamento, specificamente funzionali, all’acquisto o all’utilizzazione dello specifico bene coinvolto.