L’assemblea condominiale ha deliberato di eseguire lavori straordinari poi eseguiti in difformità dalla autorizzazione comunale e senza che fosse disponibile la documentazione contabile necessaria a valutare al meglio la decisione. La delibera è nulla?

Cominciamo dall’analisi dei casi nei quali una delibera di assemblea condominiale può essere considerata nulla.

La celeberrima sentenza della Cassazione a Sezioni Unite (la n. 4.806 del 2005) ha chiarito che sono da considerare nulle solo le delibere di assemblea condominiale che:

• sono prive degli elementi essenziali;
• hanno un oggetto impossibile o illecito;
• hanno un oggetto che non rientra nella sfera di competenza dell’assemblea (ad esempio quelle che incidono sui diritti individuali dei condomini relativamente alle cose o ai servizi comuni o sulle proprietà esclusive dei medesimi condomini).

Il vizio che lei ha lamentato riguardo alla non conformità urbanistica dei lavori straordinari approvati con la delibera in discussione in astratto potrebbe aver dato luogo ad una nullità per oggetto illecito della decisione.

Ma a ben vedere la delibera a cui lei si riferisce ha approvato l’esecuzione dei lavori straordinari individuati sulla base di un progetto allegato alla Scia presentata al Comune ed il Comune non ha avuto nulla da obiettare in merito.

Ciò vuol dire che la delibera condominiale del 2017, che approvò l’esecuzione dei lavori straordinari, non può essere considerata nulla per illiceità del suo oggetto, perché con essa non fu deciso di realizzare opere edilizie senza autorizzazione oppure opere che già si sapeva sarebbero state non regolari sotto il profilo edilizio e/o urbanistico.

La delibera del 2017 non è nulla per illiceità dell’oggetto perché essa approvò lavori individuati in un progetto regolarmente inserito nella Scia presentata al Comune e sul quale il Comune non sollevò obiezioni.

Se poi la realizzazione concreta dell’opera si discostò da ciò che era il progetto allegato alla Scia, questo è un vizio che non ha nulla a che fare con la delibera (che approvò l’esecuzione di lavori regolarmente assentiti dal Comune), ma che riguarda la condotta successiva dell’esecutore dell’opera (che provvide, tra l’altro, a sanare il vizio stesso) e che avrebbe potuto semmai comportare problemi con l’autorità comunale o nei rapporti tra condomini (se il vizio non fosse stato sanato), ma che non poteva e non può toccare la validità della delibera.

Venendo ora a ciò che riguarda la documentazione che, successivamente all’approvazione della delibera, lei non reperì presso l’amministratore occorre dire che anche in questo caso trattasi di vizi che non toccano la delibera di approvazione dei lavori straordinari e non ne determinano la nullità.

In effetti, la certificazione relativa alla regolare esecuzione dei lavori resa dal direttore dei lavori riguarda il rapporto contrattuale tra condominio e ditta esecutrice dei lavori (il contratto d’appalto e il collaudo delle opere) ed eventuali irregolarità nello svolgimento del contratto d’appalto possono farsi valere con le opportune azioni (anche giudiziali) fondate sul contratto stesso ed avviabili nel caso di inadempimento agli obblighi assunti con la sottoscrizione del contratto.

Non è la delibera di approvazione dei lavori che può essere considerata nulla se poi, nello svolgimento dei lavori approvati, la ditta aggiudicatrice dei lavori non esegue l’opera a regola d’arte o non adempie puntualmente a tutti gli obblighi contrattualmente assunti.

Allo stesso modo, per quello che riguarda la contabilità che scaturisce dall’avvio dei lavori approvati, l’amministratore ne dovrà rendere conto in sede di bilancio consuntivo e sarà in quella sede che si potranno sollevare tutte le contestazioni al riguardo.

Non è dunque la delibera che approva i lavori a dover essere impugnata se la contabilità relativa ai pagamenti delle opere realizzate è poco trasparente.

Tenga conto che l’articolo 1130 del Codice civile:

• impone all’amministratore di tenere il registro di contabilità in cui vanno annotati tutti i movimenti in entrata ed in uscita,
• di conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini, sia allo stato tecnico – amministrativo dell’edificio e del condominio
• e attribuisce ai condomini il diritto di ottenere attestazione relativa allo stato dei pagamenti

mentre l’articolo 1130 bis del Codice civile:

• attribuisce a tutti i condomini il diritto di prendere visione in ogni tempo dei documenti giustificativi di spesa e di estrarne copia a proprie spese (scritture e documenti giustificativi vanno conservati per dieci anni dalla data della loro registrazione).

Il condomino quindi, non solo in sede di approvazione del bilancio, ha gli strumenti necessari per controllare, assieme all’assemblea, l’operato dell’amministratore relativamente alla contabilizzazione dei pagamenti relativi all’intera gestione e perciò anche dei movimenti afferenti agli specifici lavori eseguiti in esecuzione di delibere assembleari.

E l’amministratore scorretto può essere, come è noto, anche rimosso dall’incarico.

Pertanto se le informazioni da lei cercate attraverso la consultazione della documentazione indicata non fossero fornite e se l’operato dell’amministratore e/o della ditta appaltatrice risultasse scorretto, gli strumenti per reagire esistono (ad esempio revoca dell’amministratore, azioni giudiziarie nei confronti della ditta), ma la delibera del 2017 non può essere considerata nulla per i motivi indicati.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte

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